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[买房建房] 德国房价高得惊人:如何使用国家给的礼物去购房

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发表于 2019-12-16 13:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2019-12-16 13:42 编辑

对房地产的高需求正在推高德国房价。那么德国政府如何在财政上支持家庭购房?

最成功的金融策略师之一,对冲基金经理John Paulson认为,无论如何,德国租户首先应该为购置自住房而努力。根据抵押贷款机构Interhyp“ 2019年住房研究” ,德国三分之二人口现在想购买房屋或公寓。大多数人认为自住房是最好的养老金储备。

但是,德国人拥有自住房的比例已经停滞增长了7年之久,目前只有45%的家庭居住在自己的房屋中。为什么这么少?因为德国房地产价格愈来愈贵了。

根据目前的“ postbank Housing Atlas”显示,2019年,整个德国的住宅房房价相比2018年上涨了约7%。自2004年以来,新的自用公寓的价格上涨了66.6%,城市地区更是猛增了91.9%。

房价最贵还是慕尼黑市,紧随其后的是米斯巴赫(Miesbach)和施塔恩贝格(Starnberg)农村地区,其现有公寓的最高价值为每平方米7559至5772欧元。而新公寓,在米斯巴赫地区(Miesbach)每平方米需要9702欧元,比慕尼黑地区还贵。

由于慕尼黑的居住空间有限,现有的独栋和双拼,在市场上的售价约为每平方米9400欧元。

新的独栋和双拼,价格最贵的是距慕尼黑或法兰克福等时尚大都市的郊区。

廉价建筑资金利于购房当然也会促进房价上涨,某种意义上说,自住房越早购买越合适。

欧洲中央银行在2019年10月24日的会议上将关键指导利率保持在零,目前的抵押贷款利率极低。对于15年期贷款,如果首付30%,贷款的实际利率约为0.90%。即使是贷款期更长的抵押贷款,现在也非常便宜。例如,首付30%,25年贷款期的利息为1.5%(前提是申请人具有良好的信用评级)。



Postbank的 Christian Heikamp建议:“您不应将每月净收入的40%用于每月的还贷。” 为了迅速还清房贷,每年的还款额至少定为3%。

但是,面对不断上涨的房地产价格,将近20%的购房者需要申请90%至100%的抵押贷款。凑够30%的首付越来越困难。

所以 国有的德国复兴信贷银行在资​​本市场上提供负利率贷款。从2019年夏季开始,德国购房者能够以高达0.4%的负利率进行融资。目前因为软件问题,不是所有人都能申请,但是到2020年秋季,所有银行和储蓄银行都应该能提供相关贷款产品。

建房儿童金
除了廉价的德国复兴信贷银行贷款,联邦政府还为有子女福利的家庭提供支持。补贴首次建造或购买自用住宅物业的家庭。每个未满18岁的孩子,将在十年内每年得到1200欧元的补助,总计12000欧元。

那些想要在巴伐利亚购买自住房的家庭,只要在该联邦州居住至少一年或在巴伐利亚永久被雇用至少一年,还有额外补贴。巴伐利亚州为每个18岁以下的孩子每年额外援助300欧元,同样援助十年,但是必须是自住房。

房产泡沫风险
即使融资到位也可能出现房地产泡沫。专家们认为,泡沫意味着投机性的价格上涨,如果泡沫破裂,房地产的账面价值将急剧下降。根据Empirica最新的“2019第三季度泡沫指数”,在汉堡,不莱梅,杜塞尔多夫,埃森,法兰克福/美因河畔,斯图加特,慕尼黑,柏林和德累斯顿,泡沫风险“相当高”。相比之下,在莱比锡和多特蒙德这两个城市的风险仅“中等偏高”。

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发表于 2019-12-16 13:40 | 显示全部楼层
房价有些小泡沫,但是土地没有泡沫,德国的土地和税率被严重低估了。 大家目前都在抢地。
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发表于 2019-12-18 15:46 | 显示全部楼层
乐水鸣佩环 发表于 2019-12-16 13:40
房价有些小泡沫,但是土地没有泡沫,德国的土地和税率被严重低估了。 大家目前都在抢地。

材料和人工成本只有上涨的可能,除非是有资源把这部分开销降下来,否则对普通消费者来说抢地也没用,地握手里还得按时间开工,利润还是建筑队抽走。
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发表于 2019-12-24 14:39 | 显示全部楼层
取消第一套住房的Grunderwerbsteuer,(这个就有房价的3-6,5%)鼓励人们去买房。
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发表于 2020-1-18 22:43 | 显示全部楼层
great 发表于 2019-12-18 15:46
材料和人工成本只有上涨的可能,除非是有资源把这部分开销降下来,否则对普通消费者来说抢地也没用,地握 ...

听人说,很大一部分费用是,国家的新建筑规定,比如要墙壁绝缘多少多少啊,等等,所以比以前贵了7%。你不那么建房法律不允许!

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发表于 2020-1-19 12:40 来自手机 | 显示全部楼层
rose122333 发表于 2019-12-24 14:39
取消第一套住房的Grunderwerbsteuer,(这个就有房价的3-6,5%)鼓励人们去买房。

怎么可能……国家就靠这个赚钱了。土地又不是国家的。还第一套房,你当中国啊……德国中国对土地的政策不一样,根本不能借鉴
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