德国房市新数据：连续十年上涨后还会继续上涨

袖底香

德国的房地产价格已经连续上涨了十年。许多人警告说，德国房市出现了泡沫，房价可能会急剧下跌。但专家认为，即使经历了十年的房地产繁荣，德国的房价仍然会越来越昂贵：位于汉堡的城市，区域和住房研究所（Gewos）最新出了一个评估报告，在2019年第三季度，德国房价上涨没有受到抑制。同时，专家预计新的一年还会继续上涨。

根据Gewos的最新数据，2018年第三季度，德国公寓价格上涨8.2％，平均每平方米上涨到2030欧元。常务董事Carolin Wandzik表示，这一强劲的增长势头已经至少连续第三年。在柏林，汉堡，慕尼黑，科隆，法兰克福，斯图加特和杜塞尔多夫，公寓房价甚至上涨了9.0％。“在德国最大的七个城市中，没有迹象表明这种上涨趋势趋于平缓。”

数据显示，价格与租金之间的差距正在扩大：第三季度，德国新合同租金平均仅上涨了3.7％。多年来，德国房地产价格的上涨速度远远超过租金的上涨速度。德国房地产热潮还在持续，城市尤其如此。据德媒报道，在低利率时期，大投资者至少向市场投入了几十亿欧元投资房产。

据Gewos称，住宅房的价格也继续快速上涨。第三季度，德国独栋和双拼等住宅房屋价格平均上涨了7.4％，达到每平方米2670欧元。在七个最大的德国城市中，住宅房的平均价格为每平方米6100欧元，是德国平均价格的两倍多，即使在德国东部的郊县，住宅房的平均价格也已经达到每平方米1500欧元。

Gewos的数据来自在线门户Immobilienscout24提供的30年以下房龄，中等配置的80平方米的3房公寓和130平方米住宅房。

优惠的贷款率和良好的经济状况推高了德国房价。根据联邦统计局的最新数据，德国房地产从2008年到2018年增长了近50％。自2015年以来，房产热潮扩大了，甚至影响了人口稀少的郊县。

而且德国住房短缺的情况仍在继续：根据建筑业的说法，2019年，德国建造了30万套新公寓，而不是大联盟所计划的37.5万套。长期以来，建筑行业一直无法跟上订单的需求。2018年批准了69万3千套公寓，但大多数尚未建造或完工。

在上世纪90年代中期，德国每年建造的新公寓曾超过60万套，之后，德国房地产价格几乎没有上涨。但是后来，建造的房屋越来越少，到2009年金融危机达到最低点。危机过后又开始呈上升趋势：根据德国专家委员会的数据，在最近十年内，德国房地产的销售额翻了一番以上，达到创纪录的2690亿欧元。

德国房价涨了这么多年，会不会停止上涨了？Landesbank Helaba的Stefan Mitropoulos表示：“房地产繁荣不会消失。德国的经济强劲。我看不到衰退的迹象，房地产价格当然补货下跌。” 在德国的许多地区，购买房产仍然是负担得起的。“房地产贷款的低利率部分抵消了较高的价格。”


在某些地方，供过于求，德国经济研究所（IW）发现，过去401年中，在401个独立的城市和地区中，有69个城市和地区公寓的建造量超出了所需数量的50％，“结果造成大量空缺。”而在城市中则完全相反，房地产专家Empirica警告说：“泡沫的风险也很高” 。德国经济研究所认为风险等级“至少为黄色”。德国央行也认为城市的房地产价格比经济上合理的价格高出30％。但是，类似的风险警告并不意味着德国房价能便宜20％或30％，因为持续的低利率和大量人口涌入城市能维持德国城市房价的继续上涨。

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