降低房地产转让税的合法避税窍门

袖底香

德国去年的财政收入盈余又创历史新记录，原因之一就是税务收入远超预期。而对于盈余，自民党提出对于购买首套自住房的家庭，应该引入房产转让税的免税额，就是低于一定价位的房产交易无需交税。但是，这个仅是提议，事实上，购置房地产的成本中，房产转让税是相当大的一笔额外开支。但是通过一些技巧，这笔开支是可以减少一部分的。

德国的所有房地产购买者都必须缴纳房地产转让税。金额取决于联邦州，范围是房价的3.5％至6.5％。

例如，如果您购买的房产为40万欧元，那么根据州的不同，国家征收的税款最高为26000欧元。而通过下面的合法避税手段，则可以节省数千欧元。

可能性1：从单独的提供商处购买
postbank的 Rainer Gerten解释说：“理论上，购买新房的任何人都可以通过从土地供应商处购买土地和其他供应商处购买建房服务来节省很大一部分房地产转让税。” 在这种情况下，应仅按地皮价格缴税。

但是，邮政银行的专业人士警告：税务局会仔细检查“房地产销售商和建筑承建商是否在经济上交织在一起”。这意味着：土地和建筑物销售合同如果一起签是不行的。

此外，还有其他风险：即使出于税收目的已正确解决了单独合同的问题，购买房产也不得受到有关条件的限制。Postbank专家以指定的建筑师为例。Postbank员工Gerten解释说，在这种情况下， 税务局认为这是一项'相关业务'（‚verbundenes Geschäft‘），这意味着要同时对地皮和建筑成本纳税。但是，在实践中，这种指定建筑商的合同还是有操作余地的，建议找专门的法律专家咨询。



可能性2：储备金免税
很多共管公寓都有一个储备金，这是业主协会的每个成员每年缴纳一定数量的资金，用来长期维护社区财产的准备金，被称为“Instandhaltungsrücklage”。

通常，购买二手公寓的话，前任业主所交的储备金也同时接手了。在这种情况下，储备金部分无需支付房地产转让税。前提：必须在购房合同中精确指出目前尚未使用的维护储备金金额，并在公证过的购买合同中单独显示这一项。

情况3：计算可移动的商品
同样针对购买二手房的情况，如果卖家还附带出售一些可移动商品，例如厨房，家具或其他配套设施，则这部分物品无需征收房地产转让税。

同样也必须严格遵守某些手续：“相关配件的价值必须在公证合同中单独提出来。”

重要提示：如何人签了购房合同都必须立即支付房地产转让税，因为新房主只有在缴税后才可以到土地管理局登记注册。

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