小户型房子投资，纠结中

mumuyumutou

看中一个新开发的楼盘，距离老城和大学都比较近，属于好的地段。但现在纠结的是现在有两个可选小户型，犹豫不知道选哪一个。
一个朝马路不带阳台，1.5 Zimmer（德国1楼，总面积35平米，卧室8.33平米，客厅17.73平米，洗手间5.4平米）；一个朝内带阳台，2 Zimmer（德国2楼，共5层，总面积51平米，卧室9.6平米，客厅24平米，洗手间5.6平米）。

马路是一条主路，限速50kmph的，问过开发商，朝马路的那个户型窗户是额外加厚的窗户，关上噪声没有问题，开了窗估计就不行了。朝内的话会比较安静（其实这两户是在同一栋楼里，就是一个朝外，一个朝内）。总价钱的话朝内的比朝外的贵11万（由于楼层和面积的原因）。阳光的话朝内的户型阳台是朝东南的，只有上午和中午有太阳照进来；朝外的话那个户型就只有西晒了。周围楼盘都是5层楼的，所以整个楼盘光照的话都有点问题，只能一天的某些时段有。


现在比较纠结的是这两个户型不知道选哪一户来进行投资比较好。担心朝马路的那个户型会没有租客。所以想请教下群里的专家们，希望大家给些建议。谢谢。

堇色

我觉得买哪套完全看当地市场，地段是否抢手，租客群体是什么人；作为投资房划不划算是另一个话题，如果楼主是零首付呢，只出个税和Notar的钱，再简单买点家具配个厨房，房租和月供相抵，按照现在的利率来说，只要房子不降价，那就是稳赚不赔的生意，而且年化收益率绝对超过2%的多，我觉得没什么不划算的

maidongxidemao

mumuyumutou 发表于 2020-1-28 19:59
嗯，你说的很对。朝内的阳台面积确实比较大。抛去阳台的话室内面积差不多44.8平米。你觉得有必要买个车位 ...

真的要看你打算租给谁，你们那边市场需求。如果租给学生，那边一般小公寓在400以下，那你的房子就不好租出去了，如果大部分都在500以上，那你的房子应该还是很好租的，那有没有车位无所谓。如果是租给普通上班族，那车位必须要有，车位都是另外算租金的。没有车位的房子是硬伤，尤其在市中心不好停车的地方。但是租给上班族，35平真心小。我在公司附近租的第二套房一周睡三个晚上都有40多平，带车位。更别提那些当作haupwohnung住的人了。另外厨房真没必要搞那么奢侈。我觉得就中国人看重厨房，出租房德国很多都不带厨房的，也没便宜多少。你这样的面积就是过度的，没人会住一辈子的，没人会看你的电器是西门子的还是neff的，很多人没准在家都不开火的。你只要提供个厨房，对大多数租你这类房子的人来说都足够了。宜家完全够用。投资那么高回收都不好回收。

亚力山大

这还用问，当然是朝内的了，面积也大，又朝南

mumuyumutou

亚力山大 发表于 2020-1-28 11:07
这还用问，当然是朝内的了，面积也大，又朝南

朝南是朝南，但早上会被其他几栋房子挡了，只有中午才会有太阳。户型是比较大，但也只适合一个人住，租金会比较贵。有点尴尬

Sky23

用脚都想得出，买三楼二居室的。

好冷

租給外國人，沒人在乎，有地方住就ok，看外國人的比例了

mumuyumutou

好冷 发表于 2020-1-28 11:59
租給外國人，沒人在乎，有地方住就ok，看外國人的比例了

外国人你指德国人还是其他的？

kidkudo

朝内阳台在这种情况下没太多意义，毕竟周围有遮挡而且视野不好。

这种2zimmer的新房，对于投资者来说，自然是面积越小越好，毕竟租金在那，多11万投资未必有更好收益。

另外楼主最好看看你的zielgruppen是哪些人？重点是针对上班单身族还是学生？前者可能对价格不那么敏感如果你这个城市确实很难找房子。后者的话，肯定选小一点的。

至于临街这个问题，我觉得不是太大问题。但是这个卧室没有门关着感觉好别扭。。。

maidongxidemao

临街在出租房上不算大问题，但是35平太小了！你要看你打算租给谁。是租给单身高薪收入稳定的还是租给学生。如果想以后挑好点的租客，两居室51平要比35平好的多。

mumuyumutou

kidkudo 发表于 2020-1-28 13:22
朝内阳台在这种情况下没太多意义，毕竟周围有遮挡而且视野不好。

这种2zimmer的新房，对于投资者来说， ...

多谢建议。主要是针对单身人士或者稍微能承担得起租金的学生。那边在主火车站边上，门口就是地铁和轻轨。地点觉得是比较好的。所以租金会比较高。预估至少17一平米。面积大的话冷租就会比较贵了，暖租带家具就得至少小一千了，担心租客不好找；面积小就担心房客流动性太大。当然可以签至少租一年的合同。房子隔墙是个问题。到时候打算直接封上装个门。

rose122333

小的好出租出去吧？