德国中产阶级的最后避难所：郊区化

袖底香

德国的大都市人满为患，新建筑的建房速度无法跟上移民增长的步伐。最重要的是，高收入家庭成群结队地开始离开城市，这对整个国家都有影响：郊区化成为德国中产阶级的最后避难所。

文章从北德小镇Buchholz说起，这是一个在６０年前只有几千人的小镇，但是这个小镇的火车站有不来梅到吕讷堡以及汉堡到汉诺威的火车经停。自十年前以来，汉堡公寓的租金和房价飞涨，导致这个小镇也开始蓬勃发展。这里的新居民区吸引很多周边城市搬来的新公民。市发言人Heinrich Helms表示：“从2010年到2018年，居民人数增长了7,2％，达到近42000人。” 同期，所得税收入增长了79％，飙升至2380万欧元，增长速度比汉堡快得多。

高租金驱使大城市的家庭搬离
波鸿EBZ商学院房地产经济学教授Günter　Vornholz表示：“高租金和高房价正驱使越来越多的高收入家庭从大城市中撤退。”结果，城市周边城镇工资税的收入成比例增加，而大城市的财政收入正在失去动力。”

Buchholz就是全德这种趋势的一个例子。因为在大多数大都市中，房价已经涨到天价，人们根本找不到住房。但是，大多数工作机会还是在大都市地区。所以就可以清楚地看出这样的趋势：有一些收入颇丰的中产阶级家庭家庭蜂拥到城市周边小镇定居。

汉堡统计局的数据显示了这个大城市在高收入中产家庭方面的损失。自2011年以来，汉萨城市41岁至50岁的居民人数减少了13,1％。九年前，这个年龄段的成员有280900人，而2018年只有248000人。

不仅汉堡，其他大都市也有这样的趋势。在柏林，从2017年初到2018年中，45岁至60岁的居民人数从78万9千降至78万６千。

专家认为：“家庭离开大城市是因为他们在周边地区的生活可以便宜得多。” 柏林房地产研究公司Bulwiengesa的董事会也将这视为新趋势的开端：重新郊区化。

Pfandbrief银行协会数据也反映了这一点。去年德国七个最大的城市柏林，杜塞尔多夫，法兰克福，汉堡，科隆，慕尼黑和斯图加特的自住公寓和自住房屋价格平均仅上涨3.4％，而同期全德平均上涨了6％。而仅一年前，七个大都市中自用住宅物业的市场价值增长了9,9％，高于全德平均水平的7,7％。VDP董事总经理Jens Tolckmitt认为：因为大城市的高价水平，许多人正在向周边地区迁移。

财政上富裕的老年人也迁出大城市

房地产经济学家Vornholz表示：“那些财政上富裕的老年人离开大都市的比例也越来越高。” “他们搬到租金更低，生活成本更低的较小城市，以提高退休质量。”

另一方面，低收入退休人员大多留在大城市。经济学家表示：“他们有权获得租金补贴，因此可以补偿租金的上涨。“

如柏林。从2010年初到2018年中，65岁至75岁的人数减少了15,2％，从400600人减少到339800人。而在汉堡，仅2018年一年，66至70岁的居民人数就下降了1,4％。

特别是东德中型城市受益于大城市中富裕老年人的搬迁。近年来，图林根州的耶拿（Jena）和苏尔（Suhl）等城市已经能够吸引越来越多的老年人，它们提供负担得起的无障碍公寓以及有吸引力的健康，文化和休闲设施。苏尔甚至成为德国的老年城：人口的平均年龄为50,5岁，是德国城市中最高的。而另一方面，大学城海德堡的居民平均年龄只有40,2岁。

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