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房地产&股票,哪种投资更适合作养老储备?

发布者: 袖底香 | 发布时间: 2020-2-17 13:32| 查看数: 1495| 评论数: 3|帖子模式

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许多德国人认为,没有比房地产更好的养老储备了。而股票作为替代方案在德国仍然不太受欢迎。所以德国理财专家进行了详细的比较,看看到底哪种投资最适合您。
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在低利率时期,房地产吸引了许多投资者:因为存款没有利息,而贷款价格便宜。但是,德国人却没有意识到事实在股市存在着更为丰厚的投资机会。

辅助费用和市场准入门槛
房地产:在德国购买房地产的辅助成本高于欧盟其他任何股价。德国房地产转让税是欧盟最高的,高达房价的3,5%至6,5%。如果交易中有经纪人的加入,则可能还要增加3.56%到7.14%的中介费。事实上,如果你购买二手房,几乎无法摆脱中介费,尤其是在受追捧的地区。

此外,购房还要支付公证和土地登记册录入的费用,统一收费为房价的2%。因此,购房的辅助费用就可能总共高达房价的15.6%。一套位于好位置的普通公寓(100平方米),平均购买价格为40万欧元左右,每平方米净租金为12欧元的话,光是要收回付出的辅助成本,也需要4.3年的时间。

股票:要购买股票,您必须开设一个证券账户,大多数在线的投资账户都是免费的。当然,购买股票和基金会产生一定的手续费,这取决于各个不同券商。最便宜的提供商每笔订单仅收取一欧元,也有4.99欧元,9.99欧元或14.99欧元固定手续费的券商,另外有些券商则按照购买价格的一定百分比收费。

较低的手续费对于一些定投计划尤其重要,例如定投交易指数基金,手续费比较低。但是总的来说,证券投资的准入门槛比较低。

股票与房地产  1:0

估值与市盈率
房地产:财产的估价很复杂,需要专业知识。一个简单的关键性指标就是所谓的租售比。这是购买价格除以年租金净收入。在地理位置优越的地方,租售比已经高达30到35,也就是说要收取30到35年的租金才能抵消房价(相当于股票的市盈率)。对于专业投资者来说,租售比不能超过30倍。如果您支付的房价更高,则必须尽快获得更高的租金。

股票:股价的多少并不能说明股票是便宜还是昂贵。但是通常用市盈率(P / E比率)来看,市盈率是指股票价格除以每股收益的比率。 或以公司市值除以年度股东应占溢利。如美国股票目前的市盈率为19。而德国股票市盈率为15,虽然较历史平均水平高出约20%,但是,介于现在的利率明显降低。因此,在替代方案方面,股票具有合理的价值。

股票与房地产 1,5:0,5

税金
房地产:与其他有形资产相比,房地产购买者具有巨大的税收优势。对于出租房地产,通常每年可扣除当前建筑价值的百分之二作为“损耗”(AfA)。对于1925年之前建造的建筑物,该比例更高达2.5%。但是,这种抵税优惠仅适用于房东。房东还可以把购置辅助成本也用来抵税。另外,如果在前三年进行翻新,并且投资不超过建筑物价值的15%,这些成本也可以通过税收优惠由国家偿还。上市房地产还有其他税收优惠(前八年为9%,再四年为7%)。如果房产购买十年后再出售,获得的销售利润也免税。


股票:财政部似乎正在尽其所能阻止公民投资股票。以前,持股期比较长的股票,收益可以免税,但是现在和持股时间没关系了,只要有收益就要收25%左右的收益税。股息也是如此。除非投资收益在每年低于801欧元是免税的。

股票与房地产  1,5:1,5

收益与风险
房地产:为了计算所用资本的净回报率,所有费用均从年租金中扣除。净收入除以投资成本(购买价格加其他成本),再乘以100就是净租金收益率。目前德国的净租金收益率越来越低。而且由于房地产不是正常的经济资产,因此也存在政治风险。如限制涨租政策会使年收益率下降。气候方案也会迫使业主提早翻新。

当然,房地产价值(即市场价值)上升,出售也能获利,但是前提条件是:经济增长和移民。



股票:对于股票来说,大约40%的回报来自公司的股息,其余60%​​来自价格上涨。从长远来看,股票还是最赚钱的投资。但是,仅适用于投资时间范围至少为5年(更好为10年)的储户。在过去的三十年中,发生过两次重大的金融危机,其中一次达克斯的市值损失了一半以上。

在过去50年中最糟糕时刻入市的任何人,也最迟在14年后都成功获利。那些投资了五年的人,资产增长了80%,十年的增长了95%。

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结论:总的来说,房产和股票都是不错的养老储备,但是股票稍稍胜出。专家认为个人方法也至关重要:例如,一些投资者通常认为房地产比股票更安全。而其他人则更重视灵活性,并在股票方面感觉更好。

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最新评论

ljmw2000 发表于 2020-2-17 20:57
版主,别老在这叫别人开户啊
买房和炒股有根本区别/前者能用杠杆,后者一般不能
rose122333 发表于 2020-2-17 21:27
本帖最后由 rose122333 于 2020-2-17 21:33 编辑

房地产还有各种维修费用,,,碰到倒霉的房客。。。

但是如果都提前看好了的话,当然还是房地产优先买,能多买就多买,剩下的钱买股票吧。
D.Rich 发表于 2020-2-18 22:24
ljmw2000 发表于 2020-2-17 20:57
版主,别老在这叫别人开户啊
买房和炒股有根本区别/前者能用杠杆,后者一般不能

哈哈,买房用杠杆最差直接破产,炒股用杠杆最多被斩仓,但是前者不怎么发生,后者总发生

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