新冠危机推动德国租户的“锁定效应”，德国人更不敢搬家了

袖底香

新冠危机继续减少德国大都市区本已稀缺的出租房供应量。在某些地方，市场崩溃多达50％。因此，特别是家庭，根本不敢搬家。

在德国大城市，租户的可操作空间越来越小。由于某些地方价格的迅速上涨，低收入者和中等收入者离开他们目前的公寓并搬到新公寓的机会越来越少。对于许多人来说，房租价格上涨实在太快了。

经济学家称这种所谓的“锁定效应”因新冠危机而进一步加强了。因为自三月以来，大城市本来已经很少的出租房房源进一步下降，据房地产服务提供商Value AG的数据，如柏林比上一年同期下降了近50％。

许多主要城市没有新房源
在慕尼黑，自3月中旬全面的禁足令开始以来，出租房供应下降了近40％。在杜塞尔多夫，法兰克福，斯图加特，科隆和汉堡，门户网站上提供的出租房房源也减少了20％至30％。这进一步加强了对租户的锁定效果。


但是，住房市场专家还认为，同时有一些缓解因素的存在：“在许多大城市，学生对住房的需求有所下降，短期内可能会缓解市场压力。”因为往年这个时候，大量外国留学新生开始进入德国大学注册，而今年因为新冠危机，这部分人大大减少。

住房短缺推高价格，“锁定效应”越来越显著
但是，大都市地区仍存在潜在的住房短缺现象。由于需求旺盛，尤其是在市中心地区，房东要求的价格越来越高。现有合同租金和新合同租金之间的差异越来越大。

根据Immowelt的数据，从2012年到2019年，柏林市场上，出租房租金（仅新合同租金）上涨了73％。法兰克福上涨接近30％，在慕尼黑为45％。另一方面，由于当前的租户保护政策，现有合同租金只能缓慢上涨。

根据社会经济专家组（SOEP）的数据，十年前人口超过50万的城市，现有合同租金和新合同租金之间的差价不到1欧元。而到2018年，两者之间的差额已经在两欧元左右。

因此，如果您想从一间100平方米的公寓搬到另一间同等公寓，则必须多付至少200欧元的净租金。对于许多家庭来说，自然不愿搬家了，即使可能已经不够住了。

鉴于价格上涨，人们只能减少住房的面积。2010年，每个新租户平均的住房面价还能达到50平方米（全德），而现在减少了５平方米。在较大的城市中，这种住房空间上的缩减更严重。


IW专家Sagner指出，当然，收入也同时在增加，许多家庭仍然可以负担得起新的公寓：“在德国所有收入阶层中，强劲的收入增长可以弥补部分租金上涨。” 因为尽管租金上涨，但是许多家庭的生活费用仍保持不变。

缺少建筑用地
从市场研究公司Empirica的董事会成员布劳恩（Reiner Braun）的角度来看，许多大城市多年来一直未能提供足够的，有吸引力的和负担得起的住房。

但是，要建足够的住房对城市和市政当局而言并不容易。因为缺少建筑用地。德国建筑用地分配有高度复杂的计划程序，包括相关法律和生态法规，公民的有效参与以及对社会影响的长期讨论等等。另外，城市和城市之间，社区和社区之间也会发生冲突：如谁为那些实际在另一个社区纳税的居民承担基础设施，新的道路，学校以及社会住房的成本？因此，布劳恩建议建立一个“全国性的专业机构”来专门处理类似的问题。

如明斯特和乌尔姆等城市的土地储备政策就不错。还有维也纳也是榜样：几年之内，在这里建造了一个巨大的新市区“ Aspern”。在建造第一套公寓之前，城市就在那儿建设了一条新的地铁线。

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