买房和建房：如何利用减税来省钱？

袖底香

今天，德国增值税正式下调了，增值税的削减也适用于购房和建房。但是，买家或者房主要注意正确的时机。

德国房地产协会（IVD）和房地产经纪人协会呼吁房产经纪人把7月1日至12月底适用的增值税削减优惠转让给买家。IVD联邦经理Carolin Hegenbarth说：“减税政策是刺激国内市场需求的理想工具。” “经纪人应将减税优惠转让给私人购房者。”

购买二手房

低于购买现成的房产，增值税削减可能会影响到购房者支付的中介费。但是经纪人不一定要把减税优惠转给顾客，也可以用来“填补销售缺口”。
经纪人与其他企业家一样，有义务在其产品和服务中加增值税，但是，这并不意味着他们会自动降低消费者要支付的最终价格。因为，“定价是企业家的权利。” 税务顾问Stefan Kleenlof说。“他们也可以增加净价最后使总价相同。”在这种情况下，受益于减税政策的不是客户，而是公司及其所有者。特别是过去几个月只能勉强开展业务的经纪人可能用来弥补由此产生的销售额的缺口。

决定性因素是购买合同生效的时间点
但是，也有一些房地产经纪人已经宣布将减税完全转惠给客户。如汉堡的Grossmann＆Berger就是这样。在这种情况下，决定性因素是购买合同生效的时间点。他家的董事总经理塞德尔（Lars Seidel）说：“如果经纪人已经在6月通知了潜在买家，但购买合同要到7月才形成，中介费就按照降低了的税率征收。”

辅助购房成本减少近1.3个百分点
杜塞尔多夫经纪公司Aengevelt Immobilien的执行合伙人Wulff Aengevelt也表示：“当然，我们会将减免增值税的优惠转给私人客户。” 但是，他认为这种暂时减税措施对于促进经济发展以及房地产业务的发展到底是否有效：“节省下来的钱还是太少了，无法说服准买家购房。”
鉴于全德房屋平均购买价格为45万欧元，经纪人平均费用为6％，减税意味着仅节省810欧元。该经纪人表示：“这太少了，无法引发购买潮。” 但是，那些已经有购房目标的私人顾客，有很大机会享受优惠。

无法购买一套价值45万欧元的房产，房产交易税，中介费，土地注册和公证的额外费用总计为63000欧元。因此，暂时减少增值税可将额外成本降低1.29％。对于总的513000欧元的购房总支出来说，节省的成本仅为0.16％。因此：“降低增值税只是具有象征意义。”

客户进行协商
房地产经济学家沃恩霍尔兹（Vornholz）预计，尤其是那些面临激烈竞争的房地产经纪人，会将减税优惠全部转给客户。但是，也不能排除一些经纪人可能会在7月1日减税的同时增加自己的中介费，以便为自己创造更多的收入。“因此专家建议客户与经纪人交谈时，要求经纪出示上一年的合同表格，以查看所需经纪人的金额是否已更改。”另外，也可以查看各个经纪人网站的存档，一般来说，经纪人通常收取6％或6.25％的佣金。” “如果合同上需要收取6.1％或6.2％的经纪佣金，则买家就应注意了。”经济学家说：“就像房产的价格一样，经纪费是可以商量的。” “因此，想要签署合同的房地产经纪人通常愿意降低经纪费。”

低于新房，验收时间很重要
对于新房，减税也对单个建设工作有影响。同时，验收时间在这里很重要。建筑商保护协会（BSB），在减税这个问题上，何时签订房屋合同或先前是否多付了增值税是无关紧要的。

BSB董事总经理Florian Becker解释说：“如果建筑商去年签订了建房合同，而今年秋天才开始验收，那么，整个建筑项目支付16％的增值税。” 在这种情况下，任何已经支付过的按照19％计算的账单，必须由公司一起清算，所付过多的增值税必须退回。

相反，以下情况也适用：如果客户现在签订合同，但是要到2021年才验收建筑工程，那么再次适用19％的旧增值税率。甚至可能已经按照16％支付的部分也要被追缴。BSB建议，出于安全原因，消费者还是应按19％进行预算。

顺便说一句，家里的装修工程也一样，决定性因素是工程验收时间点，但是工匠也有可能早就把这个减免的税收加入到总价了。

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rose122333

那个将中介费对半分的降低成本比较明显一点，

其实盖房公司并没有多赚钱主要是德国各种节能新规定，让成本升高很多。让人买新房变难了。

Uldenbaturu

还是没明白，房屋买卖是没有增值税的，而是Grunderwerbsteuer，这个税不是不减么？怎么买新房能减税呢？