德国租户陷入现代化翻新陷阱，租户协会要求全德统一的租金封顶政策

袖底香

据媒体的报道，尽管有新冠危机，德国大部分地区的房租还在上涨。而房东涨房租的一个重要理由就是现代化改造。几乎没有哪个邻国的节能现代化改造对租户如此昂贵。绿党的提议应该改变这一点。经济学家也批评了德国模式。而租户协商甚至提出要引进全德性的租金封顶政策。

德国租户承担的现代化翻新成本远远高于其他邻国的居民
在德国，房东可以通过现代化翻新将大部分装修费用转嫁到租金中。在大都市许多本已昂贵的地区，这种附加费被认为是成本驱动因素。并影响了许多租户。

过去，现代化费用的11％（不包括维护和维修费用）可以分配到年租金里面。自从上次租赁法改革以来，减到8％，此外，每平方米的上限为上涨2到3欧元。但是这比德国所有领国都更贵。因为德国这种模式，每年能附加8％，理论上在12.5年后就能回收成本。但是事实上，房东会永久收取这笔附加费。

看看法国，奥地利，荷兰和丹麦的模式。在这四个国家中，没有一个国家的租户需要承担与德国租户一样多的现代化成本。例如，在荷兰，房东进行装修后，仅在租金指数中对公寓进行了更高的分类。在法国，房东只能分摊产生费用的50％，期限为15年，他们还必须能够证明租户实际上通过翻新节省了能源和费用。而在德国，节能往往比期望的要少。因为多年来，德国在现代化翻新上的投资越来越多，租金也相应增涨，但是所消耗的供暖能源几乎没有下降。
如图是近年来德国翻新成本的投资和每年每平方米居住面积的热能消耗，可见基本没有达到节能效果：


绿党要求房东，租户和国家共同承担翻新成本
因此，绿党要求改变现代化翻新体系。成本不应仅由租户承担，而应由房东，租户和国家共同承担。而且这种所谓的三重模型，最多只能每年将成本的1.5％转移给租金。绿党委托的GGSC律师事务所认为这种成本的分配是符合德国民法典（BGB）中的租赁法规则的。


德国租户协会甚至呼吁在全国范围内冻结租金

德国租户协会主席西本科滕（Lukas Siebenkotten）向德媒呼吁：“我们需要一个全国性的法规，根据该法规，租金只能在未来五到六年内根据通货膨胀增长。”“那么州法律就没有必要了”。

在柏林，红-红-绿州政府引入了具有法律争议的租金封顶政策，该政策自2月底起追溯生效。但是针对柏林租金封顶政策的诉讼尚待联邦宪法法院和柏林宪法法院审理。

在巴伐利亚州，有一项全民公投的倡议，根据该倡议，租金只能在未来六年内根据通货膨胀率来上涨。

由于法律上的不确定性，西本科滕提倡全国性的法律法规。“如果联邦政府推出这样的冻结政策会更好进行统一的监管。从法律上讲，完全没有问题。“

房租每年都在上涨，从长久来说，还是住自己的房子更安全更省钱。特别是在如今德国房贷利息这么低的背景下：

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rose122333

那就不要翻新房子啦，大家都省心。

其实房屋买不起的主要原因是德国制定了很多节能法律，这样让建筑成本不断上涨，钱也没进了建筑商的口袋。越来越昂贵的价格，让一半德国人买不起房。

OSSI

rose122333 发表于 2020-7-13 13:53
那就不要翻新房子啦，大家都省心。

其实房屋买不起的主要原因是德国制定了很多节能法律，这样让建筑成本 ...

对的，由于节能要求房子承重越来越高，建筑成本比荷兰高出30%。

好冷

个人认为大城市的房租会更高，更难租到

投资房子，代价太大，房价过高