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[买房建房] 百年老房翻新改造过程全记录

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发表于 2020-8-13 12:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 Haus1885 于 2020-8-14 22:19 编辑

看房买房的过程中在论坛里学习到了不少,所以我也想记录一下我们的房屋改造过程。鉴于在德国买超过百年老房的同学不多,希望我的帖子也能给有需求的同学们提供一些参考。

我们在新冠爆发之前敲定了这栋建于1885年的老房子。屋主因为年纪大了要搬去养老院住,所以委托她的女儿卖房。虽然看到论坛中帖子有谈到这种情况是降价的良机,但是鉴于当时火热的房市,我们最终是加价20%拿下了这栋房子。我心里虽然会嘀咕,是不是买的太贵了,但是回想过去一年多在网上关注房源信息,偶尔约了下班之后实地看房,以及之前遇到无良中介谈好了贷款却最终还是放弃的一套房子,还是挺庆幸劳心劳力的找房终于结束了。

房子的基本情况就是老古董!1885年的massivbau,外墙是红砖,屋顶是木结构。整个房子是一层半加屋顶,一共是140平米左右。整块地大约是200平米,后院基本上被一个自行车房(木质)和两栋两层高的Schuppen瓜分的差不多了
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发表于 2020-8-16 21:44 来自手机 | 显示全部楼层
Haus1885 发表于 2020-8-16 21:18
很多专业制图软件都有免费试用1个月的优惠,所以我们就在这免费的时间内完成了房屋的设计。一开始我觉得花 ...

你开始订的时间太晚。5月6月的时候很多Handwerker 拿不到订单,价钱很低,我们6月初最后一次报价比四月份便宜了至少2万块,居住使用面积还多了10%。我们6月中旬赶紧把合同签了。刚好赶在政府公布降增值裞前。降增值裞一公布,大家都想赶在今年底把活做完,所以,最终结果是供不应求涨价。另外别光找便宜的,handwerker的质量很参差不齐的。做不好还得返工。
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发表于 2020-8-13 17:07 | 显示全部楼层
maidongxidemao 发表于 2020-8-13 16:21
20万打不住。老房子翻新很贵,耗时也很长。不过如果大部分都自己做会省很多。我们邻居就买了50年代的老房 ...

我们楼下一个邻居,跟我们同时装修,我们也是同一个建筑师,所以了解一点他的情况。他是80万买了一个老房子,大规模的Kernsanierung,把Bungalow改成两层楼,花园也重做,花了65万,工程做了将近两年。
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发表于 2020-8-13 20:17 来自手机 | 显示全部楼层
Haus1885 发表于 2020-8-13 20:57
一开始我们预算10万,打算先不动屋顶。结果电工和Abbruch报价之后就发现严重低估了费用现在提高 ...

只要一打墙重新铺管道换窗子,20万就打不住的。这还没算厨房和地板呢。认识很多人干完都说跟新房子一个价。主要是很多房子的问题等你开始装修后才会发现。比如石棉啊,比如发现房子水管电路必须要换啊。还有电路老房子不是三相电路,现在很多电工不给你做,必须要完全换掉等等。不过老房子的好处是一般都在市中心的好地点。如果是Denkmalschutz 还可以省裞
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 楼主| 发表于 2020-8-16 20:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 Haus1885 于 2020-8-16 21:26 编辑

很多专业制图软件都有免费试用1个月的优惠,所以我们就在这免费的时间内完成了房屋的设计。一开始我觉得花这么长的时间画图有点小题大做,浪费时间。但是在画图的工程中我们发现之前一些想法其实是无法实现的。因为画图的时候要把实际的尺寸确定下来,这样就可以直观的看出来家具能不能放得进去。这样提前做好plan让人觉得心里很有底。虽然眼前是可能长达一年半的大工程,但是我可以在图纸上看到每个房间完成之后是长得什么样,觉得心里有了点底。除此之外,plan好之后就可以开始下一步的工作-做Arbeitslist。把整个改造工程拆分成一个一个的小工程,确定各个工作的先后顺序。

因为没有找工头,需要自己去找Handwerker,所以队友还做了每个小工程的Beschreibung,用文字和图纸描述他们的任务具体是什么。按照顺序,我们最先联系的是电工和Abbruch。7月我们在网上找到了5个Elektriker和10家做Abbruch的本地公司,然后电话或邮件联系了这些公司。出乎我的意料,只有一个Elektriker和一家Abbruch给了我们回复。约了Termin来看了房子之后,我们又等了三周才拿到他们的报价。电工报价1万五,Abbruch报价2万二,还要40%的down payment,都超了我们预算上限30%。但是因为没有别的offer,如果现在在找其他公司,有可能白白等了一两个月,然后价格也差不多,所以我们还是contract了这两个公司。电工来了一两个小时把改造需要的电接好了,剩下的工作要等Abbruch之后进行。Abbruch 8月份进场开始敲墙。

在这个过程中我受到了一万点伤害。原本我以为会是货比三家,挑选价格最合适的公司来做。哪知道Handwerker和买房时一样是卖方市场,找到一个愿意做的Handwerker就要谢天谢地了,根本没有降价的余地。同时我对预算产生了深深的怀疑。
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发表于 2020-9-30 17:07 来自手机 | 显示全部楼层
Kfw的给新装门窗的20%补贴很好申请,找一个Energieberater,不用见面,他需要你寄给他订好的门窗的技术参数,和大致的总价,他就可以申请了,拿到kfw许可后就可以开工, Kfw属于我在德国办的最爽快的,最后把账单给Energieberater展示一下,他就可以通知KFW付款了,
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发表于 2020-8-17 16:26 来自手机 | 显示全部楼层
Haus1885 发表于 2020-8-17 16:10
你们要做什么项目呀?你们建筑公司报价是多少钱呀?

我们盖房子啊,全包的,拎包入住的,加地下车库加电梯,电动卷帘。但是不包括erdarbeit。价格不说了,没有参考性。我们所有使用居住面积加起来有200多平,光居住面积也近180平了。而且我们还没有Bemusterung,之后肯定会加钱的,比如地板和门。还有Auenanlagen,还想加个kaminofen 装x,还有厨房家具。老公还打算找第三方机构整个过程查验。什么都不说了,只能努力赚钱吧……
一般盖房子massivbau包地下室 的价格在2500到3000每平方米。gehoben + Ausstattung. 不包括地价。
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 楼主| 发表于 2020-9-30 14:00 | 显示全部楼层
Kosmonauten 发表于 2020-9-28 22:11
你们有没有想做Energetische Sanierung? 就是老房子改成kfw标准的。譬如暖气,保暖,屋顶翻修等,都可以 ...

我们有考虑过,因为我们暖气要换,屋顶翻新也考虑要做。但是KFW贷款据说很少有银行愿意做,因为银行相当于只能拿到很少的一点手续费。不知道这个理解对不对。
卫生间改造我们是打算做成barrierefrei的,我们有打算申请那个Zuschuss。
如果能申请到KFW的贷款就最好了,但是目前了解到的情况应该是不那么好申请。
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发表于 2020-8-13 13:31 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2020-8-13 13:59 | 显示全部楼层
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发表于 2020-8-13 15:08 | 显示全部楼层
hahaxixi 发表于 2020-8-13 14:31
看看 预算至少要20多万了吧

20万可能打不住,现在工人的价格涨了很多。
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发表于 2020-8-13 15:21 来自手机 | 显示全部楼层
Haus1885 发表于 2020-8-13 14:59
是的,计划20万,希望不会超预算太多

20万打不住。老房子翻新很贵,耗时也很长。不过如果大部分都自己做会省很多。我们邻居就买了50年代的老房子,中间好多费用都没预算到
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发表于 2020-8-13 15:34 | 显示全部楼层
看房子外观,还不是很糟糕的样子。如果房子结构没问题,剩下的就是一步一步的改造了。
可以用最好的材料。

不会做可以学着做,这样可以省很多钱。因为实际装修中一定会遇到没有预料到的花钱的地方。这样一来二去钱就没底了。电工,浴室和厨房得专业的人士上手;铺地板,刷墙,贴瓷砖都可以自己来;
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 楼主| 发表于 2020-8-13 19:57 | 显示全部楼层
maidongxidemao 发表于 2020-8-13 16:21
20万打不住。老房子翻新很贵,耗时也很长。不过如果大部分都自己做会省很多。我们邻居就买了50年代的老房 ...

一开始我们预算10万,打算先不动屋顶。结果电工和Abbruch报价之后就发现严重低估了费用现在提高预算到20万,如果用完了那就只好放弃一些项目,当作二期以后有钱了再慢慢弄了。
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 楼主| 发表于 2020-8-13 20:00 | 显示全部楼层
rose122333 发表于 2020-8-13 16:34
看房子外观,还不是很糟糕的样子。如果房子结构没问题,剩下的就是一步一步的改造了。
可以用最好的材料。 ...

当时决定买的原因之一就是觉得房子看起来状态不错,而且外立面的红砖很漂亮。我们预期工期一年半,看预算的情况,钱不够了就自己动手。不过贴瓷砖我还是觉得有技术含量,希望最终不用自己做
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 楼主| 发表于 2020-8-13 20:01 | 显示全部楼层
waldsiedlung 发表于 2020-8-13 18:07
我们楼下一个邻居,跟我们同时装修,我们也是同一个建筑师,所以了解一点他的情况。他是80万买了一个老房 ...

好贵啊!说的我好担心呀
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