德国购房或建房的各种融资可能

袖底香

目前，在德国的购房融资成本是历史最低的。此外，自住房也是不错的养老储备。但请注意：任何需要借钱的人都应该确切知道融资是否合适。因为德国有很多的融资可能。除了银行和金融机构的房贷，还有政府提供的各种补贴，下面是各种融资可能的优缺点：

Annuitätendarlehen
这种房贷是德国最常见的，每月根据贷款合同还固定的金额，在合同期内，利息不变，但是到了合同期，还有剩余债务，可以一次性归还，也可以申请新贷款。
优点：
同期内的利息不变
每月还款的金额不变
中途一般有更改每月还款的可能，也可以规定特别还款权

缺点：
固定利率合同期结束有剩余债务
固定利率合同期短的话，利息比较高
固定利率合同期长的话，还的本金太低

Volltigerdarlehen
在固定利率合同期内可以还清债务的合同。
优点：
同期内的利息不变
每月还款的金额不变
合同结束就还清债务
有些合同有利率折扣

缺点：
一般不能更改每月还款额，也没有特别还款权，或者两者都受限
只有很少银行提供20年的合同
一般每月还款额比较高，所以每月还的本金也高


Bauspar-Kombikredite
这是建房储蓄合同和普通商业房贷合同的结合，也就是提前存的钱可以分配在房贷的还款中。

优点：
利息是提前决定的，不会有变化。
等贷款开始发放，可以任意增加特别还款。
经常和享受德国政府补贴的Riester产品结合，也就是Riester账户上的钱也可以还房贷。

缺点：
因为利息不变，如果还款期内利息越来越低的话，这种产品完全没有吸引力。
这种合同的手续费比较高，而且存钱期的利息并不高。
归还房贷期间，不能更改每月还款额度。
发放贷款的时间并不能得到保障。

ＫＦＷ贷款
这个是德国复兴银行对能源房或者某些国家资助的改建措施提供的廉价贷款。
优点：
利息非常低。
有部分本金的补贴，也就是满足条件的话，一部分贷款是国家的赠款。
即使贷款额度高，也不会有利息的溢价。

缺点：
固定利息期最多十年，十年后还有剩余债务的话，就要按照市场利息签后续贷款合同。
不提供免费特别还款的可能。
申请这个贷款有能源或工艺标准的前提。


Länderförderung
各联邦州提供给买房或建房人士的免息或低息房贷。

优点：
主要提供给有孩家庭，利息非常优惠，甚至有的免息。
这部分贷款被银行认可为首付。

缺点：
每个州都有不同的法律，也就是不能保证一定能申请到。
批准需要的时间很长。
和收入相关，收入高的家庭申请不到。

Riester贷款
用Riester账户上的钱来买房的房贷合同，可以和普通的商业房贷合同以及购房储蓄合同结合。
优点：
国家的补贴也可以用来还房贷的本金。
本金还的快，所以利息也优惠。

缺点：
只有很少的银行提供这种服务。
相比普通的房贷合同，这种能用国家补贴的，利息稍高。
享受补贴的前提要求比较复杂。
国家的补贴必须按照年龄一步步拿。


Forward 贷款
老的房贷合同还有最多５年的有效期，可以提前申请这种房贷，如目前的利息低，如果预期等老合同结束时，利息上涨，就可以提前申请这种房贷，提前保障剩余贷款的低利息。
优点：
可以提前保障剩余债务的低利息。
在利息增长期，能提前得到保障。
缺点：
相比普通的房贷合同，利息有一定的溢价。
如果和预期不符，老合同到期后，市场利息反而下跌了，顾客还是要按照 Forward房贷合同的利息支付。
需要提前决定每月还款额和贷款总额。

建房储蓄合同
所谓的建房储蓄合同，适合计划买房的家庭，先存钱，然后他们买房时可以享受到更优惠的房贷利息。
优点：
将来的房贷合同在申请建房储蓄合同时就决定了。
不管贷款额多少，都不要支付利息溢价。
可以和国家补贴结合。

缺点：
存钱的利息非常低。
有不便宜的手续费。
贷款发放的时间不能得到保障。


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tony18990

比如Länderförderung贷款， 额度有限制吗？ 如果不够能再结合其它方式贷款吗？