新经纪法规下解读三种委托中介方式，哪种最理想？

袖底香

德国一项新的法律规定更公平地分配经纪费用。对于买方而言具有财务优势。但是，冲突是可以预见了。因为足智多谋的销售人员会想到很多征收技巧。

尤其是在德国大都市地区，对于许多人来说，找到合适公寓变得越来越困难。特别是对有孩家庭来说。这种紧张的情况也反映在住宅物业购买市场上。此外，额外的购买成本（公证费，房地产转让税以及通常还有经纪成本）与房价相关，并继续上涨。经纪人目前最多收取购买房价的7.14％。由于居住空间稀缺，因此买方很容易因为在本身谈判地位弱而被转嫁成本。而且经纪人之间也没有价格竞争。

在圣诞节前更改
为了应对这种情况，立法机关规定，从2020年12月23日起，买方最多只要支付经纪佣金总额的50％。
但是，法律无法澄清公寓和单户住宅的确切含义，这一点可能就会引起争议。例如公寓，包括公寓所有权，可继承的建筑权和永久住房权。德媒认为在这一点上，中介可能会作更多的文章。


没有口头协议
新规定提供了三种不同类型的经纪服务：卖方和买方共同委托经纪，仅由卖方委托以及买方独家合同。

所有三种形式都必须通过文字条约，即经纪人佣金的口头协议不再适用。这使得以后证明哪一方应交多少佣金变得更容易。

未来的理想情况是卖方和买方共同委托经纪人。就是经纪人与买卖双方订立合同，然后代表双方的利益。为此，双方平均分配给经纪人佣金。如果经纪人同意卖方支付较低的佣金，或者甚至完全放弃卖方的佣金，那么这种优惠也应适用于买方。共同委托的好处是，经纪人通常会很好地了解买卖双方的利益，并且可以平等地代表他们。他与双方都保持着忠诚关系。但是，该法规是否可以为买方提供足够的保护，以及是否可以避免有关佣金的争执尚待确定。因为在这种变体中，经纪人不必证明卖方实际上已经向他支付了佣金。如果经纪人放弃卖方的佣金，对买方而言是不为人知的。


相反，如果仅由卖方委托，那么原则上他可以继续将部分经纪费用转嫁给买方。例如通过涨房价。而买方在进一步的协议（例如购买合同）中承诺支付另一伴经纪费用来完成的。在这种变体中，经纪必须证明卖方已经支付佣金，例如，通过提交银行对帐单或转帐单证明，则买方支付另一半的佣金。

当然，如果是买方单独委托经纪，那么在这种单一合同的情况下，经纪人的费用是无需分摊的，因为在这种情况下，经纪人完全是为了委托客户的利益行事。

五年后复查
新法规是否以及在何种程度上具有预期的效果，只有在实践中才能看到。最迟要在五年后进行评估。虽然在消费者保护方面，这个法律是值得欢迎的，但是，德媒建议潜在购买者注意可能存在的漏洞。因为新规定带来了卖方将佣金份额直接增加到房价中的风险。随着购买价格的增加，房地产转让税和公证费也随之上涨。

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