柏林租金封顶政策无效，判决结果对房客和房东具体意味着什么？

袖底香

联邦宪法法院宣布柏林的租金封顶政策无效：那么，柏林租户之前的减租优惠要偿还吗？必须接受更高的租金吗？对柏林以外地区，审判有何后果？我们来看看这些重要问题的答案。

到目前为止，柏林的租金封顶政策如何运作？

柏林约150万套公寓的租金冻结在2019年6月的水平。在某些条件下，房东甚至还要降低租金。但是2014年起可入住的新房例外。此外，在五年内，租金最多只能按照通胀水平上涨，也就是每年最多增加1.3％。


为什么法律被推翻了？
从本质上讲，这是关于柏林是否被有权颁布租金法律的问题。
因为联邦政府已经颁布有关法规来处理租金价格上涨问题，所以联邦州政府就无权颁布新法律了，所以联邦宪法法院的法官裁定该法律无效。

判决对租户意味着什么？
▶租金封顶对于租客自然是有利的，房地产门户网站Immoscout24的一项分析显示，在2020年1月至2021年1月期间，柏林租金下降了近8％。居住在诸如Prenzlauer Berg, Wilmersdorf, Charlottenburg或万湖等抢手住宅区的租户们尤其从中受益。根据房地产协会BFW柏林/勃兰登堡州的一项调查，在 Wilmersdorf　Ladenbergstrasse的一栋老建筑中，一套171平方米公寓的租户，之前的月租是2619欧元，而房租封顶政策引进后仅为每月1483欧元。

根据BFW的分析，通常居住在Neukölln，Rummelsburg或Mariendorf等地区的低收入者几乎没有从法律中得益。而且，柏林出租公寓的供应量大幅减少。自2020年2月23日法律生效以来，出租公寓的广告数量已下降了19％。对于适合租金封顶的公寓，供应量甚至减少30％。

根据Conny Legal的一项调查，有46％受访柏林租户在房租上面每月节省200欧元，13.5％甚至每月节省超过400欧元。但是现在新判决下，这些柏林租户面临着一个问题。房东现在可以要求追溯支付之前少付的租金。事实上，在租金封顶政策推出的时候，红红绿政府的代表也一直要求房客不要花这笔钱，因为他们事实上对于法律是否有效也没有底。但是据调查，35%的租户并没有把节省的租金存下来。

租户现在可能被解约吗？
这就存在租客是否能补上租金的问题。原则上，如果租客不按时支付租金，则有可能因为拖欠付租而被解约。但是，德国律师Daniel Halmer表示： “在这种情况下，贸然终止合同是不合法的，因为租户遵守了现行法律。而从现在起，租客必须支付更高的租金，并且必须迅速偿还之前的差额。”

但是也有一些大的房产集团宣布放弃追讨差额，如德国最大的住房集团Vonovia已宣布这个决定。而Deutsche Wohnen的住户却面临索赔，但是公司提供了很多支付方案，从一次性付款到分期付款再到延期付款。如果租户有实际的困难，房产公司将与租户一起找到个人解决方案。


租户现在必须做什么？

柏林租户协会表示，没有租户会因为这个判决而被立即解约。如果房东没有提出要求，那么租户无需采取任何行动。但是建议准备好相关的金额，因为目前尚无根本决定。如果房东要追讨租金，那么应与房东取得联系。适当讲价或延长还款时间。例如分期付款。


现在房东可以随意要租金吗？
不！租金封顶政策（Mietendeckel）和限制租金政策（Mietpreisbremse ）是不同。而后者是继续适用的。几乎所有的联邦州（萨克森州，萨克森-安哈尔特州，石勒苏益格-荷尔斯泰因州和萨尔州除外）的租金价格都有所上涨。在Conny Legal调查中，有70％的被调查者事实上可以利用限制租金政策：如果租金比当地可比租金高出百分之十以上，房客就可以要求减租。但是前提是房客要提出所谓的书面投诉，这种投诉信必须符合某些法律要求，特别是从当地租金指数中推断出租金过高的原因。”当然，房东也是无权任意定价的。

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Truecar

红绿疯子被打脸。他们制定这个“法律”的时候就知道是违宪的，结果还是强行通过。生效一年多，导致很多建房项目停滞，大量出租房变成自主房，房市更加紧张。现在被判违宪了，导致一片混乱，那些耽误的房子可是回不来了。

当初那些弹冠相庆的租客们，居然连钱都没攒下，吃光喝净，现在着急了。

rose122333

Truecar 发表于 2021-4-16 10:25
红绿疯子被打脸。他们制定这个“法律”的时候就知道是违宪的，结果还是强行通过。生效一年多，导致很多建房 ...

呵呵，事实就是这样。