北京楼市的变化：刚需推动、改善传导、炒作风气逐渐消散

新闻

作者：子木聊房

文/子木





这段时间，谈论北京房价的声音越来越少。


但只有在北京买房的人知道，楼市行情并没有消退，新房成交火热，二手房业主分文不让，买卖双方预期都很高。


数据显示，北京1-4月，新房成交28999套，同比上涨92%，二手房成交72495套，同比上涨118%。


抛去去年疫情影响，这个成交量，已经站在自2009年以来的“第三高位”，其中第一高是2013年，第二高是2016年，都是大潮起点。


而且不同以往，这次“量价齐涨”是在北京最严格调控下达成的，5年社保以及6万/平米的均价的门槛，没有任何效果。


现在来看，北京房价趋势有两点是肯定的：


1、北京市场回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”的理性市场结构，这种实打实涨起来的房价，再跌回去的概率基本为0。


2、调控大法下，北京会从阶梯式跳涨的行情转变为长期缓涨姿态，季节性周期会非常明显，那么5月后北京房价会逐渐进入淡季，9-10月又会热闹起来。


“买房在淡季，卖房在热季”，有计划买卖房屋的朋友，一定要注意这个时间节奏。


这是宏观角度的北京楼市，接下来，我跟大家探讨一下微观市场，包括人口、土地、成交结构等，相信对大家买房会有一定的参考价值。




1

北京人口

北京人口问题是近几年争议最大的。


因为在2015年时，北京提出了严格控制人口计划，并付诸实施，2016年即出成效，当年常住人口增速大幅度下降，只增加2.4万。







此后四年间，北京市常住外来人口总量一路下滑，截至2019年末，北京常住外来人口745.6万人，较2015年末减少77万人，很多人看到这个数据惊呆了。


由此唱衰北京房价的论调铺天盖地而来，但我一直主张北京房价拥有很强的坚韧性。


因为对于北京来讲，人口数量是一方面，更需要考虑的是另一个因素：


质量。


北京当初控制人口的原因就是想升级城市面貌，疏解非首都功能，将老旧产业清退，比如当年大兴区大红门批发市场，动物园服装批发市场就是重点疏解产业。


低端产业腾挪，造成大量相关从业人员流出，这部分人口就是近几年北京的主要流出人群。在这个人群中，拥有5年社保资格且能买起北京房子的，屈指可数。







而且你会看到，北京近几年“常住外来人口”在下降，但是常住人口基本保持不变，城镇人口反而在上涨。


所以这些年北京虽然在控制人口，其实人口质量在提升，和上海一样，购买力积聚，才有了年后这波大势。


不过，如果北京继续控制人口，会导致外来人口持续减少，中低部购买力无法溢出，周边地区房地产价值走弱。


近两年廊坊、天津、石家庄等环京楼市行情都有体现。




2

北京土地

土地是一级市场，对后期市场房价走势影响非常大。


前段时间，北京集体供地信息披露，5月8日，北京首批集中供应宅地将正式竞价，这次集中交易的宅地共计30宗，起拍总价达1035亿元。


某头部房企的地产朋友讲，这段时间公司一直在开会，考虑如何在这场大战里分一杯羹。


但说实话，北京这次土拍，真的很良心。


首先，量大、好地块多，30宗地，城六区占15宗，几乎一半土地都在5-6环之间，给了刚需更多新选择。


其次为了响应房住不炒，人有所居，帮刚需压制价格，这次决定限制土地溢价率，首次加入“新共房“。


我认为只限房价不限地价就是耍流氓，这次终于拿出诚意了，其次研发出的这个“新共房”绝对是北京楼市有史以来，最成功的“新物种”。


之前北京为了调控房价，在2017年时研究出了“限竞房”（限房价、竞地价），结果导致北京楼市长期乱象。


因为拿下限竞地的开发商，结果只有一个——利润稀薄。资本逐利，为了获得更多利润，只能从建造层面扣成本，结果可想而知：


这几年北京的房子，一个比一个烂。


2018-2020年，也是北京楼市有史以来，维权事件最多的年份。而在今年，违背市场规则的限竞房将彻底退出舞台。




3

新物种

我们再来看这个新物种——“新共房”。


按规定：


地块设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。


本批共产房，政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%，购房者持有的份额能达到80%。


简单来说，就是给地价设定一个最高价，当房企们竞拍到这个数值后，房价熔断，开始竞产权份额。


比如某开发商买了一块地，竞政府产权份额达到20%，那么购房者买的这套房的产权份额就是80%，如果一套房1000万，那么购房者只需要付800万。


相当于合伙买房。


购房者获得80%产权份额，相应的只需要付80%的房款，也相当于打了8折。


重点来了，这个房子5年以后是可以自由买卖的，但是政府相应也要拿走20%的利润分成，二次交易后，这套房产权100%归个人所有。


这个新物种符合市场运行机制，会对未来造成以下几点影响：


1、土地限价，面粉价格起不来，面包就不会猖獗，政府在真实让利。


2、共有产权下，不会缩减开发商利润，购房者不用担心买到烂房子，大家有了保障。


3、政府参与买房，替购房者分摊成本，更多的刚需客有机会上车。限售5年，也可以抑制炒房客入场。同时，未来房价或涨或跌，由购房者自行承担风险。


很多读者问我，这种房子该不该买？


位置不错的“新共房”，大家可以闭着眼上车，至于未来房价如何，放心吧，现在北京出的任何政策，都在抑制房价“过快上涨”。


而且政府也不可能做赔钱的买卖。




4

价值外拓

关于北京楼市还有很多想说的，比如房产价值在加速向外拓展。


现在整体规划和新房都在5-6环出现。


5-6环因为原住民少，拆迁成本低，道路基建规划都是新的，一张白纸好画画。


在新基建和头部开发商的加持下，未来极有可能诞生各种各样的新商圈，居住氛围大概率要比4环内还要更好。


现在围绕着海淀中关村和望京板块的北5-6环，已经出现了这个苗头，望京北那边的房价已经在6-7万元/平米以上。


所以刚需买房不必盯着城内，选交通便利的5-6环去生活也是不错的选择。


今天就说这么多，下次我再帮大家解读北京楼市的细微变化。