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上海楼市:这一轮涨幅,开始慢慢的把很多真正的刚需给逼出来了

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发表于 2021-6-10 22:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
美食带来美好的一天!
作者:曾叔谈房NICE



我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。
以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉?丝提问

提问:您好,曾叔,说个题外话。感觉最近的楼市越来越捉摸不透了,为什么你们做上海的,坚持看上海未来的走势呢?
回答:你好,虽然上海很魔幻,但上海楼市的库存,是上海楼市稳定最大的基石。每次严厉的政策出台后,总会有各种看衰的声音。为什么我们坚定的看好上海未来的走势,因为上海整体的需求量,实在太过庞大。最近几个月上海绿中介二手房源挂牌量依然维持在2.7万-3万套之间。当下的上海楼市就是出来一批消灭一批,整体的流动性非常高。接下来几个月,上海楼市的量与价预计也会保持平稳。一方面上海楼市的规模很大,惯性还有一阵,另一方面二手房库存还是很低,在严重不均衡的供需关系下,想要跌价很难,能保持均衡态势已经是弥足珍贵的了。而且,这一轮涨幅,开始把很多真正的刚需给逼出来了。有个朋友,从2019年就开始向我们咨询买房了,有钱也有房票,就一直犹豫,最近终于要上车了。在楼市刚刚起来的时候,投资客、置换客是最敏锐的买家,而刚需因为预算不足而在挣扎。 而楼市到了今天,所有人都知道房子涨了,那么刚需不得不被逼出来接受这个事实。
上海的这一轮涨幅,开始慢慢的把很多真正的刚需给逼出来了。4月热门成交的板块里,几大郊区新城全部上榜,而且从网签套均价就能看出,所有在郊区买房的人们,统统把网签价控制在了230万以下。我们知道,230万是上海外环外的普宅线,低于这个价格的房子,不仅可以满五免增值税,有过贷款记录的,只需要5成首付即可买下。 一套300万的房子,以230万网签,不仅可以省下几万到十几万的差额增值税,二套资格下,还能将首付从210万降到185万。 在这网签价的背后,我看到了刚需的苦闷。
提问:你好!曾叔!想请教怎么样才能选到自己满意的房子呢?
回答:你好,在上海买到满意的自住房的六个重要因素:第一,交通。一般建议购买自住房最好离工作单位车程1小时以内,但上海的商务区四处分散,每个人心目中“通勤方便"的板块都不一样。第二是配套,配套在意的重要是两个,商业和医疗配套。第三是教育资源,在上海静安、黄浦、浦东拥有较强的教育资源,其他地区也相应有不同级别的学校。第四,买房时还要考虑到房子本身的增值保值问题。第五,根据自己的需求选择居住体验较好的房源,第六,对于2000万以上总价段的豪宅盘,价值认同也是一个重要因素。上海买房建议,详见内部分享。
提问:曾叔你好,我想考虑买江桥的保利云上*澄光,您能给点建议吗?现在孩子上大学,未来工作地点不确定,这个房子以后可能是自住,也可以理解为投资。
回答:你好,保利云上澄光,地铁14号线在建,但地铁不是很近,江桥受大虹桥辐射,有一定利好的,可以考虑。
提问:你好,曾叔,我想问一下现在上海买房的积分政策是什么样子的?2021年刚需在上海购房机遇在哪里?
回答:你好,2021年上海积分新政出了之后,市场对购房者提出了更高的要求。积分包括基础分60分与年限分21.7分,基础分中家庭分10分,上海户籍10分,无房20分,名下无房且5年内无购房记录20分,上海户籍且名下一套住房5分,沪籍名下一套住房且五年内无购房记录5分。
值得注意的是,认购对象赠予他人房屋也计入认购对象名下,购房者不可以通过赠予他人的方式获得无房资格积分。新政鼓励置换,控制上海楼市的认筹率,增加楼市二手房房源供应,可有效缓解楼市紧张的供需关系,也能很好的平稳楼市房价。数据显示,积分新政下,积分超过60分的占30%,而上海购房者大部分目光集中在总价500万以下的新房市场,因此上海2021上半年新房市场的竞争较激烈,上半年高积分消耗之后,40-60分的人在下半年会迎来机遇。2021年上海二手房供应量会有一定提升,建议购房者提前多关注一些品质较高的次新房。上海积分摇号选筹,详见内部分享。
提问:你好,请问曾叔,请问保利世博项目周边没有什么配套,又没有地铁站,只是离江边近,为什么受关注度高?如果和前滩的项目比如格力地产项目相比哪个更好?保利世博项目后边的上海地产集团的地块也是住宅项目开发吗?
回答:你好,如果生活习惯在浦西传统中心或者陆家嘴,自然保利世博更方便,过江就是黄浦区,开车去陆家嘴也比前滩快了15分钟。非自住,依然建议格力,毕竟世博没太古,更没华二。前滩比传统市中心更贵,主要就是依靠华二来支撑,无论新天地还是南京西还是徐家汇,都没有任何学区概念。世博保利毕竟是核心地段的江景房,你有见过CAZ江景房关注度不高的吗?
提问:“新人首问” 曾叔您好!情况如下:有两套拆迁房(出租中,位于青浦赵巷巷佳华苑3期一楼120平,市场价360w,还有一套同小区一楼70平,市场价260w),老婆名下有2套商品房(出租,长宁区法华镇路上的老破小,35平,无贷款,市场价280w;还有一套嘉定区嘉宝紫提湾78平,有贷款200w,市场价360w),我名下有一套200平同小区房子有贷款,父母有房票,目前想置换投资,想请教下合适的投资方案,是把哪几套房子出售置换比较合适,或者说投资在哪个板块或者小区比较合适?房子资源配合更合理,之前投资老破小一次性付款这5年貌似跑输了……
回答:你好,佳华苑3期,还可以,建议出手一套大面积的。法华镇老破小可出手置换;嘉定马陆的紫提湾可继续持有;200平同小区可出手。然后再看看加上手上资金有多少,才好决定买哪里。具体选筹都要反复斟酌,精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。
提问:你好,曾叔,准备置换房子,但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错,却怎么也卖不掉,最后卖了3个月,降价20万才出掉。现在是不是楼市下行,行情不好?
回答:你好,其实,房子卖不卖得掉,以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻,而是在很多年前,自己决策买这套房的刹那,就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题:摇到一套限价新房,但持有的一套房很难出掉,现在靠超高利率的负债撑着;市场上出现1套非常好的房源,很想拿,但自己的二手房一时之间出不掉,眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪;淡市需要释放部分脂肪,才能启动下一轮周期的引擎。淡市期,房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉,那么,它的资产价值就打折。主城区老破大,不要以为流动性有多好,即便在上海,流动性也极一般。直接点说,需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房,毒药!看起来美丽,吃起来醉倒,最后就不省人事了。房子是流动的货币!真正好的房产价值满足三个方面:1、增值收益(资源价值慢慢通过房价兑现);2、房产抵押出来的资金;3、流动性很难出手的房,你要检讨当时买它时的思路了!
提问:曾叔 ,你好,请问房产税出来后,房价会继续上涨吗?
回答:你好,具体详见知识内部资料分享。
以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问?

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