德意志银行最新预测：德国房产价格将下跌，柏林例外！

袖底香

德国房地产市场的繁荣现在也结束了吗？德意志银行研究部的经济学家和房地产专家 Jochen Möbert（45 岁）预测：德国房产价格将下跌！但某些地区例外。



15 年来，德国房价一直不断上涨：自 2004 年以来，德国房价上涨了约 70%。但Möbert 警告这个趋势很快就会结束，德国房屋和公寓的价格下跌。

经济学家参考了历史比较数据以及供需之间的关系，认为2024 年开始，德国房价可能连续几年下跌（最初可能连续三年下跌），每年下跌约 5%。

Möbert 解释道： “在 2020 年新冠大流行中，德国的净移民染上减少。与此同时，新大楼不断动工。这放松了供求关系。”

► 2020年德国完成公寓约306400套，比2019年增加13400套。增幅为4.6%，为2016年以来最高。而德国净移民仅208600人。

专家在分析中写道：“鉴于第二波和第三波病毒潮，2021年移民很可能再次受到抑制，供应短缺的现象将继续减少。”

► “如果德国竣工公寓数量继续像 2020 年一样增长 4.6%，那么 2023 年的新增供应量将超过 35万套，2026 年将超过 40万套。”起初需求仍然过剩，但很快供应短缺现象会减少。

根据Möbert的说法，在全国平均水平上，居住空间短缺最早将在 2023 年结束。这应该会影响房价。 2021 年 4 月（调查的最后一个月），德国房价再次显著上涨根据德意志银行研究，与去年同月相比增加了 10% 以上）。平均而言，预计德国租金每年仅增长 2% 左右，由于预期回报较低，这也会压低了购买价格。

现在市场正在进入“公平价格”阶段。并且：“如果出现利率冲击，房产繁荣周期提前结束是可以想象的。”这意味着，德国房价不会再飞涨，甚至可能下跌。

房地产市场的新发展意味着什么...

... 对于想要购房的租户
Möbert：“如果你想购房，也不应该冒着负债累累的风险。因为你购买的房产很可能不会再增值，你必须考虑到这一点。”

然而，对于自住业主来说，购房仍然是值得的。例如，任何能够明智地进行融资并短期不会搬家的人都建议购房：如果房价在修正阶段后再次以每年 2.5% 左右的历史平均水平上涨，那么自住业主在十年后仍然可以从中获利。

但这也意味着：“任何想在五年后再次出售的人，例如因为他们随后搬到另一个城市或地区生活，那么可能会有蒙受损失的风险。”

... 房主
Möbert： “他们应该做好房价已经达到顶峰、房价可能会出现下跌的准备。这意味着：最重要的是，那些房贷快要到期的人现在应该检查后续融资，看看利率上升是否造成将来过高的负担。”

... 对于投资者
Möbert： “投资者总是想在高峰期退出。但很少有人成功。投资房地产市场仍然有意义，但与过去的利润大幅增长不同，现在可能出现停滞甚至亏损。”

任何拥有住宅物业的人还应注意，气候保护要求可能会带来额外负担，例如：能源翻新要求、太阳能屋顶义务等。

柏林正在成为世界大都市的道路上

但经济学家 Möbert 也表示：个别市场可以与整体市场发展脱钩。根据他的预测，柏林的房价周期将在 2024 年结束，但德国首都正在成为全球大都市的道路上，长期以来一直以其创业产业吸引全球移民。在经过一段时间的放松之后，柏林也可能加入其他世界大都市的联盟，这意味着：房价继续强劲地增长！

另外，莱比锡也有特殊效应：由于萨克森州的村庄越来越萧条，越来越多的人涌入周围城市，如莱比锡，推动房价继续增长。

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Tsukiyomi

经历过国内房地产洗礼的小伙伴们大多都不会把这种专家言论当回事了。

supermelon2012

呵呵，大放水的钞票去哪里？

乐水鸣佩环

supermelon2012 发表于 2021-6-19 12:10
呵呵，大放水的钞票去哪里？

一语中的啊，欧洲并没有什么大型基建计划，那钱肯定往大额资产里面钻。供需什么的到时候都是浮云。 至于经济学家的预测，我们都懂，一旦预测失败，他们肯定能马上列举出30条被低估的因素。。。。。

Uldenbaturu

理由完全靠不住啊，疫情期间移民减少，就代表疫情结束以后移民也减少么？不应该是疫情后移民数量大幅反弹么？德意志银行专家就这个水平？还是他们代表某些群体在发言？

swlizhen

我老公的公司上个月刚找个小印，估计疫情过后就要过来了。 这两天不是在讨论公司里外籍员工的QUOTE吗？

nemos1

不知道专家们是不是故意放这种消息出来，希望冷却房市的。特意到网上找了他的原文来看，很奇怪他们怎么会把通膨这个基本的因素都没有考虑在内，现在美国和中国正在或者计划要大搞基建，欧洲也是一样的将要推动大规模基建项目，这些会使原物料价格和人员开支飙涨，从而推高新建房的房价，二手房也会水涨船高。

Tsukiyomi

nemos1 发表于 2021-6-21 18:34
不知道专家们是不是故意放这种消息出来，希望冷却房市的。特意到网上找了他的原文来看，很奇怪他们怎么会把 ...

在这所有唱跌言论里只有一条是让我信服的，就是调查结果显示德国人不玩儿六个钱包，年轻人没房，上一辈就算自己住着大豪斯也是不会卖房或换房想办法赞助小辈买房的，年轻人要么自己凑钱要么租房。
说的直白点，眼下房子紧缺是因为五、六十年代生育高峰期间出生的手里有房的那些老人还健在，占着大量建筑面积，然而这批老人即将纷纷离世，他们的子女的住房紧张问题就会得到缓解。这个临界点被预测在2024年左右。
但是对于这个理论也有个问题，就是据我所知不少德国老人是卖房去住养老院的，因为养老金不足以支撑养老支出。

乐水鸣佩环

Tsukiyomi 发表于 2021-6-21 18:38
在这所有唱跌言论里只有一条是让我信服的，就是调查结果显示德国人不玩儿六个钱包，年轻人没房，上一辈就 ...

继承有一定影响，但是那一代人可不是独生子女，一套Haus不够3-4个子女分的，最后大概率是卖掉，平均每家分到10-20万现金，拿着这现金干啥呢。。。。。。。嗯，买房。

supermelon2012

Tsukiyomi 发表于 2021-6-21 19:38
在这所有唱跌言论里只有一条是让我信服的，就是调查结果显示德国人不玩儿六个钱包，年轻人没房，上一辈就 ...

联盟党的竞选提议：“到 2025 年计划新建超过 150 万套公寓。联邦各州将被允许免除首次购买自住房家庭的房地产转让税，每位成人 250000 欧元，每名儿童 100000 欧元。”

不需要六个钱包了。