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德国购房贷款流程Finanzierungsablauf

热度 3已有 10598 次阅读2017-7-25 12:44 |个人分类:贷款| 贷款

根据一些朋友的问题，整理了一下根据个人工作经验在德国购房贷款的整个流程，以方便以后贷款的朋友能更明白整个流程。
1. 整合自有资产
贷款买房第一步在世界上任何一个国家应该都是一样的：看看兜里有多少。计算自己或者整个家庭能动用的所有资产，其中应该减去保证正常生活的资产，而且是短期能动用的资产。这里不得不提关于国内转汇到德国的问题，很多客户遇到了，请务必在转款前去hausbank的Beteuer处告知转款数额和用途，而且尽量避免现金直接存入。现在很多银行反洗黑钱的政策很严，尽量不要去因为转款造成不必要的麻烦。

2. 咨询最高贷款额度
我能贷多少？看似一个非常简单的问题，但是你真的确定吗？分析个人的收入及支出，从中算出个人每月的还款能力。一定留出足够的余量，以应对收入及支出的波动。通过个人资产（首付），还款能力tilgungsrate加上定息贷款利率Konditionen 就可以计算出整个贷款的大概额度mögliche Kreditsumme了。这个计算，不建议自己计算或者在网上的自动计算样板，因为银行贷款计算系统受很多因素制约，比如工作性质，收入稳定性，工龄，家庭组成等等每家银行对个人贷款额度计算都有差异，可能同样的收入支出有不同银行会给出5-10万欧元贷款额度的差异。建议这里咨询有经验的贷款顾问或者直接到银行咨询。很多朋友不太注意额度计算，现在的楼市比较火，看好一套符合心意的房子需要费很多心力和时间，而且留给买房者的准备时间往往都是按天算，有很多朋友花了很多时间，最后看到一处房产，找到银行贷款时被告知贷款额度不够，会很大的打击找房的信心。量体裁衣是楼主作为业内人士最想告诉大家要注意的。贷款人都需要尽量提前设想好自己的月供的多少（monatlich Raten), 一般按照现有租房冷租租金作为月供计算，但现在因为房价比较高，往往比冷租更高一些。已经见到很多案例每月仅仅是多交100欧元的贷款，而必须省吃俭用放弃了自己的生活品质。我们买房是为了投资也好，自用也罢，都是应该以为了得到更好的回报从而更好地享受生活作为目的。

3. 确认最高的买房价格
知己知彼，才能买到符合自己心意且可以承担的房产。而且可以更有针对性地找房，从而节约更多的时间精力来做其他购房的准备工作。这里需要购房者注意，这里计算出的是购房者最终的所有的支出（包括首付和贷款总额），那么真实的购房还需要扣除所有的附加费用Nebenkost杂费，包括公证费2%左右，房地产转让税6.5%左右，及房屋中介费5.95%左右。还有留出房子的整修费用和装修费用。这样才能确定能接受的最高房屋价格。

4. Besichtigungen durchführen看房
地址，房屋面积，房间数，房屋状态，耗能表现，在看房时有很多问题可以得到解答，这里就不一一详述了。

5. Renovierungskosten prüfen 装修费用计算
很多朋友看房时，并不会太在意房屋修缮费用或者也不知道具体如何计算，当然动手能力强悍的朋友除外。但是专业装修工人的stundlohn都是很可观的。这时作为贷款方我们还是需要计算将要装修和整修的费用，如果没有经验，可以找附近的装修公司提供一个报价。所有的装修费用会写入贷款计划中，在随后的放贷中，银行也会通过对应的装修费用发票放款。如果房子的贷款计划中装修费用不够，会影响到后续的入住及出租，而且一般银行会派人在装修后做一个检查，看是否符合预算的装修费用。所以建议购房者此处还是需要咨询有经验的装修公司或人士。

6. Finanzierungsangebote anfordern 贷款报价申请
此时就可以申请银行贷款报价，因为贷款利率每天都在调整，只有在申请贷款报价时，才可以拿到贷款的准确利率报价。当然也有例外，比如楼主的公司和很多银行有对应的利率保持合同，在拿到贷款额度拿到的利率，可以帮客户最长保证2周的恒定利率。这个是网上很多贷款咨询无法办到的。当然，最好可以多走几家银行，或者通过贷款咨询公司帮助咨询。这里注意，很多人不太注意这点，在仅仅想了解报价时，都将具体的地址提供给了银行，因为银行有Kundenschutz客户保护，在提供了具体地址后，银行或者贷款中介会直接上传信息，那么以后在同一家银行就算有其他渠道能拿到更好的利率时，因为这个Kundenschutz，银行都会拒绝其他人的申请，只接收第一个申请人的报价。而且需要注意，Hausbank在没有授权的情况下，可以直接调用客户的schufa信息，这样会造成临时扣除schufa2分三个月后才能恢复的结果，一般贷款人被临时扣掉4分就很难再申请任何银行的贷款了。所以询价可以，不要随意的签字。想要了解自己的schufa情况，可以下载https://www.meineschufa.de/download.php?file=SCHUFA_Infoblatt-DU-Antrag-deutsch.pdf&token=2791，填写好寄出免费查询一次。

7.Fördermittel prüfen检测是否有合适的国家资助

在德国有很多国家资助的低息贷款，比如首套房低息贷款和低能源房屋低息贷款等，这时候贷款咨询会推荐一些适合购房者申请的福利性贷款。但现阶段银行本来就是一个低息时代，是否一定需要还是要看购房者的个人情况而定。而且低息贷款都需要一个中间银行来完成申请，有一些隐性费用和手续。这个有空再来详述。

8. Finale Besichtigungen durchführen 对预购房屋做最后检查并准备签署预定协议
在你最终决定签署购买理想的房屋之前，请务必再仔细检测一遍房屋，尽量发现之前没有发现的问题。并和卖方签署预定协议，一般此协议有效期为2周或更长，以作为购房者贷款等准备资料的时间。请注意，这里有些卖方和中介会要求签署有赔偿的预定，既最终因为买方无法贷款或突然更改购买意愿的赔偿费用，但很多也会无偿的预定，但一般这样预定时间会相对较短。

9. Notartermin vereinbaren 预约公证处公证
公证处会检查买卖双方的材料，然后制作买卖合同。这里请注意，当公证处开始制作买卖合同，即使没有签署也会产生相关费用，所以请务必确认购买后再预约公证。因为公证处都很欢迎购房公证的案子，所以正常都只需要1-2周就可以准备好公证材料。

10. Angebotsvergleich und Verhandlung 贷款比较及优化
选出利率最好银行报价，并务必与银行或贷款咨询师面议贷款条款，比如，还款速度的调整（这个在开始还贷初期还是可以做调整），最终贷款数额的确定（最终贷款装修费用，请注意，家电家具等费用不能计入购房贷款，整体厨房可以计入购房贷款，但楼主不建议，以后详述），固定利率还贷期限，在第一段还款周期后剩余贷款额等信息。

11. Finanzierungsbestätigung einholen获取贷款确认函
贷款确认函也就是俗话说的Bankzusage，在和贷款经纪确认所有的贷款细节后，就会开始直接给银行发送贷款申请，正常情况在此之前就已经将材料交给了银行，一般一周左右就可以拿到银行的贷款确认函。
有时，在签署预定协议前，很多卖房方就会要求贷款确认函，来确保潜在买方已经拥有足够的购买实力和意愿，但请注意，不建议大家在没有最终决定前去开具贷款确认函，因为银行贷款确认函虽然是免费申请的，但是每次申请银行会调用schufa情况并临时扣除两分，那么申请两家后基本schufa值就不够再做任何申请了。但很多咨询顾问不会告知客户这些信息，所以贷款一定要直接找银行或者比较有经验的贷款咨询师，特别针对国人身份问题，很多网上的咨询或者从业不长的咨询师，没有和对应银行的交流经验，简单地按照银行模板要求材料，往往银行会突然要求添加资料，很多贷款失败案例都是之前的材料准备不足，大部分是可以避免的，或者可以和银行谈一些折中的方案，但是很多时候，你的贷款咨询师是否真心诚意地为你据理力争就很难说了。而贷款失败银行一般不会给出真正的理由，给下次申请贷款时留下伏笔。往往贷款顾问或者银行顾问都会推脱原因到客户身上，这个是非常难确认错误责任，最后如果产生了赔偿，往往是客户自己承担。所以在贷款前咨询一下有经验的咨询师还是非常必要的。

12. Besprechung beim Notar公证处签字
在确定公证处预约时，注意不要将时间安排到取得银行贷款确认函后很久，因为银行可能会因此为理由按照新的利率更改贷款合同的利率。当然如果利率降低了，银行是永远不会催你的更改的。

13. Unterzeichnung Darlehensvertrag签署贷款协议
在公证了房屋买卖合同后，依次就是签署贷款协议，建议是尽快办理，也和上面的理由相同，首先所有的首付款放在账户上也不会有利息，另外，只有签署了贷款协议后，贷款方的利率才是确定的，之前都会有变更的可能。还是老话，合理的安排好时间，一样样尽快处理，不要拖。这里需要注意bereitstellungszins拖延放款利息，特别是期房里要注意，这个会在以后的帖子里陆续提到。

14. Eintrag der Grundschuld 抵押注册
所有的银行都不会在没有将抵押信息录入房产证前发放贷款，这时需要房屋卖方给买方出具预购授权，将贷款额度作为抵押写入房产证。请注意，很多买家因为还贷结束后，都没有去将房产证上写的抵押信息更改掉，会等到出售时再一起写上，不过一般问题不大，因为在买房公证时，公证处会检查房屋的所有权，如果有问题，公证处会担起相当的责任，所以公证还是非常重要和必要的。

15. Kaufpreisüberweisung & Kreditauszahlung购房款转账及放贷
付款模式有两种，一种是直接转给指定的银行账户和卖房贷款的银行账户。还有一种是公证处的中立账户，将首付转入中立账户，然后贷款银行也会将剩余的贷款数额转入此账户。公证处收到指定费用后就会直接转给卖方。卖方确认收到款项后就是交房，此处就不详述了。但是接下来的房地产转让税，公证费，中介费都是需要支付的。
一般来说，贷款银行会为贷款人设立一个新帐户专门用作贷款，在放款前可以看到此帐户的钱已经到帐，但是贷款人不能直接动用此帐户，必须将每次支付的款项发票及转账授权签字后发给银行，银行操作。最后就是按照贷款合同陆续地还贷。

这里仅仅是简单写一个贷款流程，方便大家了解。因为每个贷款人情况不同，程序也可能有少许变动。随后我还会根据工作经验，写一些在贷款中经常遇到的误解和小贴士。因为工作原因不能随时上论坛，有什么问题可以在后面跟帖询问，我会尽量给大家解答。比较私隐的问题请尽量发私信或者打电话咨询。
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