买老房注意问题

怒了 · 发表于 2013-1-24 12:52

XIX公主发表于 2013-1-24 11:46
我家现在厨房的面积有16平，但是现在是封闭厨房，我老公的意思是到时候找做厨房的先给我们原有厨房进行设 ...

直接告诉他不能满足，insel的设计不能退让

怒了 · 发表于 2013-1-24 12:52

XIX公主发表于 2013-1-24 11:46
好看的，至少用于房间和晒台分割是很赞的。你去围脖，我贴给你看。

好。我去微波

XIX公主 · 发表于 2013-1-24 12:55

怒了发表于 2013-1-24 11:52
直接告诉他不能满足，insel的设计不能退让

如果现在的厨房设计不上中岛，又不想太折腾改厨房位置，那我也能接受u型厨房。

芝麻核桃 · 发表于 2013-1-25 01:20

怒了发表于 2013-1-24 10:14
你的玻璃隔断还做不？我家的也一直吼，说味道太大了。我好郁闷阿，我喜欢开放厨房
要做的话给个信息呀

一直想做的，到时候给你个信息。隔断要做的，中国菜油烟太大，水雾又多，油烟机功率再大也hold不住的。到时候整个客厅一股味道就糟了！！

ZSWX · 发表于 2013-1-27 20:13

lz,帮忙！你修过老房子，一定知道。老地板拆掉，铺新的需要 Trockenestrich。老地砖去掉，需要Estrichbeton,铺新地砖。Trockenestrich和Estrichbeton，㎡多少钱？另外老地板打磨刷油㎡多少钱？

jingnan · 发表于 2013-1-30 15:06

老房的地板，很难说的。老地板是怎样铺的？下面是龙骨，还是粘地上的？还是悬浮铺的？铺新地砖，也不一定要新的Estrich, 顶多找找平，有的地方厚一点的Klebe.

很难说价钱的，因为和平方米数很有关，5平米和100平米完全不一样，而且和你后来的砖的价格有关，是否黑工有关。

一般来讲，铺地砖加地板处理，25到45欧的手工报价都有，黑工10到15。

打磨地板没经验，我都是揭了整新的。最后一次铺的地板是Ebay上买的ＩＰＥ　实木地板，　１９毫米Ｘ１９厘米Ｘ７０-220厘米。５２欧一平米。　搭龙骨，中间加隔音颗粒，上面先铺２．２厘米的胶木板，然后上面粘地板，面积９０平米，１５欧一平米的手工费。

ZSWX · 发表于 2013-1-30 16:59

jingnan 发表于 2013-1-30 14:06
老房的地板，很难说的。老地板是怎样铺的？下面是龙骨，还是粘地上的？还是悬浮铺的？铺新地砖，也不一定 ...

谢了！还真弄不明白，等问明白再来讨教。

wwayy · 发表于 2013-3-1 12:06

jingyanli_cc · 发表于 2013-3-1 12:08

收藏学习！

悠悠米菲 · 发表于 2013-3-1 12:13

看看

kkchika · 发表于 2013-3-1 15:00

收藏学习了！

上善若水 · 发表于 2013-3-1 15:24

牛贴留名！

snps · 发表于 2013-3-2 19:10

jingnan 发表于 2012-7-18 13:53
4。水管，暖气管。一般水管要是铁的话，那是铁定要换得了，你就顺便把暖气管也换了吧，水管最好用不锈钢 ...

楼主这个必须收藏，留着慢慢学习，或者将来自己建房都可以参考呢，多谢。

飞飞侠 · 发表于 2013-3-20 18:17

哇~~~真是好帖！！！
本人目前也在找房，楼主能否帮我看看，这样的老房子值不值得买。
这房子是REIHENHAUS中间的一套，联排共3套Haus。南北朝向，客厅朝南，开窗门就是个小花园。东西和两边的房子连着，所以东西两边都是墙壁。房子位于高速路口一公里处，上下班或平时车流量大时，花园里能明显听到高速上车飞驰而过的声音。另外，不好的是，Landstrasse也在不远处。高速和Landstrasse都是房子的西边，中间有300米长宽的空地和房子隔开。房主家里条件不怎样，所以房子的核心部分都没换过，比如水管，暖气（用油），窗户。房子建于1985年。房主家里3个孩子，都才10岁左右，估计几年来房子被破坏也不小，不过我们觉得小破坏到没什么。因为开价便宜，想买来过渡性自住5到10年。以后出租出去，不过也担心老房子将来会不会好出租。
其他优势：出门100米处有公交车站。到最近城市也就8公里左右。另外，离上班地点很近，可以走着上班。
其他劣势：小村庄，超市在2公里的远处。

请问，像85年的房子，核心部分都没换过的话，买来10年内一定要换了吗?水管道，暖气改成GAS，窗户改换，电路也必须要换吗？这样的话大概得多少费用？
先估算下，费用太高的话就直接放弃了。

谢谢先！
谢谢先。。。

XIX公主 · 发表于 2013-3-20 18:27

[quote]飞飞侠发表于 2013-3-20 17:17

水管道，暖气改成GAS，窗户改换，电路也必须要换吗？这样的话大概得多少费用？[quote]

水管不一定，如果内墙一样要全部重新装修，那建议电路也更新，因为以后如果更新电路，要开墙凿壁的。
暖气改成GAS，窗户改换，这个费用很难估算，你要具体找人给你做报价的，这牵扯到的不定因素太多了，比如窗户大小，数量，用才，品牌，暖气设备品牌，是否更换暖气管道，是否直接改成地暖等等。。。

这个房子，我个人认为最大的劣势在于高速和Landstrasse上产生的噪音，我个人是需要在花园里有相对安静的人，所以这两点会成为我不买这个房子的主要因素，因为这个是我后期无论再如何投资都改变不了的状态。

飞飞侠 · 发表于 2013-3-20 18:39

XIX公主发表于 2013-3-20 17:27
[quote]飞飞侠发表于 2013-3-20 17:17
水管道，暖气改成GAS，窗户改换，电路也必须要换吗？这样的话大概 ...

谢谢您的意见。我也是觉得离高速路口和公路太近，是个大劣势。所以心里还是不敢买。但是从价位和其他的一些情况看，又有些心动。现在房源太少了，找房找得有些心急了。
大概的了解相关费用后，想想总体考虑比较后再决定，因为第一套房不打算一步到位。毕竟资金有限。

jingnan · 发表于 2013-3-20 18:44

按Reihnhaus估计，
暖气改成GAS，暖气和水管如果是铜的不用换，锅炉5千，如果没煤气线，接煤气2500左右。换窗户，1万左右。

房子绝缘了没有？要绝缘，就又一万多，重修墙，铺地，1万多。。。。

如果地点不理想，放弃吧。

XIX公主 · 发表于 2013-3-20 18:52

飞飞侠发表于 2013-3-20 17:39
谢谢您的意见。我也是觉得离高速路口和公路太近，是个大劣势。所以心里还是不敢买。但是从价位和其他的 ...

别称呼您了，怪别扭的，哈哈。

一步到位的问题，也看人的，对我来说，房子周围的环境比房子本身更加重要，所以这点我不会妥协。肯定要满足自己的要求，不然想必以后转卖也会有困难。

飞飞侠 · 发表于 2013-3-20 21:49

jingnan 发表于 2013-3-20 17:44
按Reihnhaus估计，
暖气改成GAS，暖气和水管如果是铜的不用换，锅炉5千，如果没煤气线，接煤气2500左右 ...

楼主分析的很详细。非常感谢！！我是百分之七十的心在否决，百分之三十想买。我老公说旁边有高速，太吵了。。。但是因为找房找得急了，考虑到价格便宜，我有些许的心动。不过听了大家的意见，打算放弃。或者那房东要是能便宜个万，我购买的欲望会增强，呵呵。不过感觉这可能性微乎其微，那房东缺钱，刚在更好的地段买了新的房子，那天下午碰到看房的有4个，但房子到现在还没卖出，那些德国人都比我们看得快，估计也是看出哪有毛病不喜欢吧。我们是呆得最久的。。。。。哎，希望好房子更多更快出来啊。。。

飞飞侠 · 发表于 2013-3-20 22:14

XIX公主发表于 2013-3-20 17:52
别称呼您了，怪别扭的，哈哈。

一步到位的问题，也看人的，对我来说，房子周围的环境比房子本身更加重 ...

恩，呵呵。。。以后直接称呼。

大家都很热心，不管怎样，都很谢谢.。你们的意见坚定了我放弃的心，接下来继续找房。。。

XIX公主 · 发表于 2013-3-20 22:32

飞飞侠发表于 2013-3-20 20:49
楼主分析的很详细。非常感谢！！我是百分之七十的心在否决，百分之三十想买。我老公说旁边有高速，太吵了 ...

找房子是很磨性子的，希望你们好运气，好房会来的

lara_wawa · 发表于 2013-4-21 14:41

本帖最后由 lara_wawa 于 2013-4-21 14:43 编辑

这帖子太及时了，一页一页看完瞬间觉得自己好小白。。。什么都不懂，几位达人帮帮我这样个房子值不值

这房子是个EFH，1900年建的，一直是个老太太住，70年代装修过一次是名符其实的老房子了
价格很便宜，不到8万就可以拿下，可以说这也是吸引我的主要原因（但是就怕贪便宜后患无穷啊）
Lage很不错不会吵，在小镇中心地段，可以说这点还不错
110坪的居住面积对我一个单身来说足够了，格局其实挺好，很符合我的要求。

因为房子距离我很远，平时又要工作所以还没约termin去看房，也不知道到底那房子糟到什么样
我爸动手能力蛮强的，很多活儿比如说贴瓷砖，铺地板什么的都能自己弄，所以应该能省一部分的维修费用。

但是有一些问题如果花费太大的话，我也可以直接pass不用去看了。。。。
比如说这种老房子而且70年代之后没再装修过，是不是暖气，电路，下水，棚顶，墙体等理论上来说都要重新换了？如果墙出现裂缝什么的自己能弄么？
看几张中介贴的照片感觉房子保养的还行吧，不至于像空壳子

先谢过~~~

iohsu · 发表于 2013-4-30 12:53

顶起来学习学习！

jingnan · 发表于 2013-4-30 13:37

lara_wawa 发表于 2013-4-21 14:41
这帖子太及时了，一页一页看完瞬间觉得自己好小白。。。什么都不懂，几位达人帮帮我这样个房子值不值

这 ...

一直没看到这个贴。
8万确实很便宜，地方也应该不错，110平米很小的，你虽然现在单身，但不会单身一辈子。所以太小了。

1900年的房，到现在来讲，贴瓷砖，铺地板什么的都不算事了，关键是看房子格局，那个地方地皮多少钱一平米？按说这房应该是就按地皮价卖了，甚至要低于地皮价，因为要拆。看你的情况，扒了重盖是不可能，那么就是看格局是否能忍了。

估计要从头到尾都动，干完了也得快30万了。

发个照片看看状况，说个地点，才好继续帮你忙。

iohsu · 发表于 2013-5-7 09:41

jingnan 发表于 2013-4-30 13:37
一直没看到这个贴。
8万确实很便宜，地方也应该不错，110平米很小的，你虽然现在单身，但不会单身一辈子 ...

也看上了个1905的老房子，保养得还不错，地段也不错，打算买了来出租。窗户门过去10年换过，电路暖是 1989年换得，屋顶做了 12厘米的绝缘。可是价格我估摸在地皮价上起码还要多出10来万，值得买吗？我的疑问是，一个100多年的老房子，就算一直修修补补到底能撑多久啊，什么时候一定得推倒？？

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 09:50

iohsu 发表于 2013-5-7 08:41
也看上了个1905的老房子，保养得还不错，地段也不错，打算买了来出租。窗户门过去10年换过，电路暖是 19 ...

什么时候一定得推倒这个没有定论的，要看这个房子的地基和建造材料的，如果是很扎实的地基，用才也很考究的石头房子，几百年是绝对没有问题的。

jingnan · 发表于 2013-5-7 09:54

总价多少啊？要是20万里10万地皮价，和60万里50万地皮价，差别大了。

并非如此 · 发表于 2013-5-7 10:27

lara_wawa 发表于 2013-4-21 14:41
这帖子太及时了，一页一页看完瞬间觉得自己好小白。。。什么都不懂，几位达人帮帮我这样个房子值不值

这 ...

这么老房子，卖这么便宜，不会是bauerhaus吧，不管怎么说，如果你不是打算推了，重新建，那么最好找建筑师来鉴定一下，不然维修费可能高过重新建房，而房子的格局和外观你也不能大改动，所以慎重。

iohsu · 发表于 2013-5-7 13:06

XIX公主发表于 2013-5-7 09:50
什么时候一定得推倒这个没有定论的，要看这个房子的地基和建造材料的，如果是很扎实的地基，用才也很考究 ...

还没去实地看过，公主说说地基需要注意什么？什么叫扎实的地基？建材石头怎么分好坏？厚度？还有什么别的？下面一些具体数据，行家们来看看，多谢多谢，呵呵！！！

Massivbau
Putz

vollständig unterkellert

Dach Eindeckung: Ziegel von 2006, braun

Entwässerung: Regenrinne/Fallrohr

Dämmung (Dach): vorhanden, 12 cm

Ölzentralheizung von Viessmann 1989,
4x1000 l Tanks

weiße Radiatoren

Wasserinstallation: Leitungen von 1989

Elektroinstallationen: Leitungen von 1989

Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen

durchgeführte Sanierungs- / die Fenster wurden nach und nach
Renovierungsmaßnahmen ausgetauscht, 2004 wurde der
Wintergarten errichtet, die Bäder wurden
2004 und 2012 erneuert, die Haustüre
wurde 2012 ausgetauscht

weiße Kunststofffenster z. T. 1985,
1989, 1997 und 2007

Kunststoff mit Glaseinsatz von 2012

Holztreppe mit Laminatbelag und
Holzgeländer

vorhanden, Siemens-Geräte 2004

Tageslichtbadezimmer mit Dusche und
zweites mit Badewanne 2004 und 2012
renoviert

iohsu · 发表于 2013-5-7 13:14

jingnan 发表于 2013-5-7 09:54
总价多少啊？要是20万里10万地皮价，和60万里50万地皮价，差别大了。

20来万里大概10万地皮的，这也是我有点犹豫的地方，买老房子看中的是地皮，可惜这个地皮不大。不过我看得这些位置，同样价格要大地皮，多半就是5-60年代没怎么保养的老房子，到手就得大修，也很麻烦。百年的房子保养不错地皮小点，和5-60年的房子保养很差地皮大，两者行家们怎么选？

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 13:16

本帖最后由 XIX公主于 2013-5-7 12:19 编辑

iohsu 发表于 2013-5-7 12:06
还没去实地看过，公主说说地基需要注意什么？什么叫扎实的地基？建材石头怎么分好坏？厚度？还有什么别的 ...

地基的问题是比较难说，但是你可以从房子地皮是否是坡？是否地下有采煤？矿业？地下水结构？等等这些来半断这个房子地基是否有移动倾斜等因素的可能。当然，我们都不是专家，所以要明确这些问题，还是最好找专界拉验证。

至于石头的问题，看你是什么石头了，墙体材质是什么？厚度多少？是否从地下室到屋顶都是同一种建造材料？当然还要看房子原始建造时候的主人是谁？什么背景？是穷人？还是富人？是自己造的还是当年就是公司造的？等等。。。。

一般来说Massivbau，只要不是当年自己建造的，都不会说倒就倒的拉。如果是自己造的，那就不好或了，当然不是说自己造的就一定会差。

至于你列出的那些信息，在我看来这个房子要修整的是
Ölzentralheizung
Elektroinstallationen
die Fenster （这个不用着急换，可以过几年再统一换）

其他的都是自己口味问题了，浴室什么的都是弄过的，如果式样喜欢，不一定要重修的。

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 13:17

iohsu 发表于 2013-5-7 12:14
20来万里大概10万地皮的，这也是我有点犹豫的地方，买老房子看中的是地皮，可惜这个地皮不大。不过我看得 ...

多少小的地皮？

我一般是不建议买没有怎么保养的老房子的，因为到手后你要直接花很多经历和金钱去大修，很麻烦。

iohsu · 发表于 2013-5-7 15:18

XIX公主发表于 2013-5-7 13:16
地基的问题是比较难说，但是你可以从房子地皮是否是坡？是否地下有采煤？矿业？地下水结构？等等这些来 ...

多谢公主，心里有数了，呵呵！如果真要买，下手之前打算找个Gutachter。

我看这个说了屋顶的保暖层，但是没谈到外墙的，还得去问一问。烧油的暖气是比较费钱吧？公主家用的什么？房主还住在房子里，我们买来出租，考虑直接租出去，以后再慢慢换，可行吗？

iohsu · 发表于 2013-5-7 15:18

XIX公主发表于 2013-5-7 13:17
多少小的地皮？

我一般是不建议买没有怎么保养的老房子的，因为到手后你要直接花很多经历和金钱去大修 ...

200多平米的DHH~~~

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 15:24

iohsu 发表于 2013-5-7 14:18
200多平米的DHH~~~

对我来说那是太小了，而且是DHH，感觉已经买老房子了，EFH 500平的地皮这些硬性要求我还是要的。
当然，这个因人而异，因地区而异的，你自己如果满意这个房型和大小，那就可以了。

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 15:33

本帖最后由 XIX公主于 2013-5-7 14:35 编辑

iohsu 发表于 2013-5-7 14:18
多谢公主，心里有数了，呵呵！如果真要买，下手之前打算找个Gutachter。

我看这个说了屋顶的保暖层，但 ...

没谈到外墙的估计没有做外保暖，但是，看你什么墙体材质，什么厚度了。我们家就不需要做外保暖了（我们1面已经做了），做了带来不了太多的效益，就是投资和实际的节能不成正比，做的不好，反而容易使墙体发霉。我家是50cm的石头房子，冬暖夏凉。所以我们不做外保暖了，只换窗户，而且窗户也只需要双层玻璃即可，3层玻璃对于我们的墙体质地和性能也没有什么优势，不用浪费这个钱了。当然这些不是我们自己说了算的，找了专家测量评估后的结果。

我家也是烧油的，油价的确一路上彪，所以是比较贵，但是另外一个贵与便宜的区分就是房子本身的保暖性能。所以这个不能一概而论烧什么贵什么便宜。我家的油暖是全新的设备，设备的新旧也直接关系到耗费油的多少，所以你这个房子里的是老设备，如果其他条件与我家一摸一样，我也能大致判断，会比我家来的费油。（这个只是大致判断，牵扯到能耗的有太多其他因素了）

如果你直接出租，那这个贵不贵的就有租客承担了，你们当然可以慢慢换了。以后直接换烧气的吧。另外，我们家引进了壁炉取暖，也就是为了节省点油耗的费用。

iohsu · 发表于 2013-5-7 16:04

XIX公主发表于 2013-5-7 15:24
对我来说那是太小了，而且是DHH，感觉已经买老房子了，EFH 500平的地皮这些硬性要求我还是要的。
当然， ...

我对这点也有点纠结，本打算至少3-4百平的EFH的~~~只是这边地价不便宜，同样保养程度的，估计得再砸进去几万，得好好考虑考虑~~~公主家的森林公园那是一个羡慕死人哪，呵呵

iohsu · 发表于 2013-5-7 16:05

XIX公主发表于 2013-5-7 15:33
没谈到外墙的估计没有做外保暖，但是，看你什么墙体材质，什么厚度了。我们家就不需要做外保暖了（我们 ...

明白了，得好好看看墙体

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 17:58

iohsu 发表于 2013-5-7 15:04
我对这点也有点纠结，本打算至少3-4百平的EFH的~~~只是这边地价不便宜，同样保养程度的，估计得再砸进去几 ...

这些硬性要求个人觉得比房子的状态更重要，因为这些是你今后再花钱也改不了的地方。房子到手状态一般，可以事后花钱花力气改造的。

我家森林公园也不是我们一定要的，对我来说有个500平米花园就够了，当然大了总比小了好，而房子其他方面也很符合我们的要求，所以当时我们就拿下了。

iohsu · 发表于 2013-5-8 10:27

本帖最后由 iohsu 于 2013-5-8 10:32 编辑

XIX公主发表于 2013-5-7 17:58
这些硬性要求个人觉得比房子的状态更重要，因为这些是你今后再花钱也改不了的地方。房子到手状态一般，可 ...

说的有道理，不过我们不是自住，所以对这个也没有太硬性的要求，还得考虑考虑租售比。

这房子附近几百米还有个EFH，地皮近400平米，1922年的房子，水电暖屋顶外墙保温几乎都在05年换过，居住面积也大不少，貌似更吸引人。可惜要多几万，心里感觉压力有点大阿

要是自住，我肯定选这个！用来出租的话，贷款压力大的同时，也怕太大不好出租呢！纠结中~~~周末打算两个房子一起看看

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 10:37

iohsu 发表于 2013-5-8 09:27
说的有道理，不过我们不是自住，所以对这个也没有太硬性的要求，还得考虑考虑租售比。

这房子附近几 ...

如果买来是投资出租的，那要求和自主房选择起来有所不同，这方面我就没有什么经验了，因为没有经历过，不确定什么是对出租房比较重要的因素。这个要你们自己去拿捏了。

iohsu · 发表于 2013-5-8 10:57

XIX公主发表于 2012-8-8 10:30
你直接找Gutachter看，等于也就是告诉房主你相中此房了。如果后面Gutachter说房子好，你想还价也难了。 ...

公主，你们当时的房子有中介吗？和中介谈价钱的还是直接和房东？大概讲了多少百分比的价格？

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 10:59

iohsu 发表于 2013-5-8 09:57
公主，你们当时的房子有中介吗？和中介谈价钱的还是直接和房东？大概讲了多少百分比的价格？

我们没有中介的，和房东直接谈价格的。当时降了大概6%的价格吧，房主开价就比较平的，所以我们也没有拼命讲价。

iohsu · 发表于 2013-5-8 11:26

XIX公主发表于 2013-5-8 10:59
我们没有中介的，和房东直接谈价格的。当时降了大概6%的价格吧，房主开价就比较平的，所以我们也没有拼命 ...

没中介就是好，私人房源现在真是少~~~

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 11:32

iohsu 发表于 2013-5-8 10:26
没中介就是好，私人房源现在真是少~~~

对的，所以当时如获至宝，价格也合适，就毫不犹豫买了。

Jfan · 发表于 2013-5-8 13:44

问问专家们
地下室潮湿是不是一个很大的问题啊？看了一个联排房地点格局都不错，就是地下室潮湿摆了1-2个月了也卖不出去。如果这个问题要解决大概要多少费用呢？

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 14:09

Jfan 发表于 2013-5-8 12:44
问问专家们
地下室潮湿是不是一个很大的问题啊？看了一个联排房地点格局都不错，就是地下室潮湿摆了1-2个月 ...

我们看2手房，不管房子多好，地段多好，价格多好，如果地下室潮湿的，直接就否定掉了。

Jfan · 发表于 2013-5-8 14:15

XIX公主发表于 2013-5-8 14:09
我们看2手房，不管房子多好，地段多好，价格多好，如果地下室潮湿的，直接就否定掉了。

对啊那个中介还说大概2万可以解决，估计也是胡说的吧。家人全是一致反对买这样的房子。

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 14:18

Jfan 发表于 2013-5-8 13:15
对啊那个中介还说大概2万可以解决，估计也是胡说的吧。家人全是一致反对买这样的房子。

2万能彻底解决就算运气很好的了，主要怕砸进去无数的钱财，却解决不了根本问题，所以一般地下室潮湿的房子没人要。

lara_wawa · 发表于 2013-5-18 11:01

jingnan 发表于 2013-4-30 13:37
一直没看到这个贴。
8万确实很便宜，地方也应该不错，110平米很小的，你虽然现在单身，但不会单身一辈子 ...

感谢详细的回复，对我很有帮助呢
那个房子我一个人去看过了，真心太破旧了，外墙什么的看着还行，但是从电路到水管到绝缘层什么的，因为老太太一个人住所以也没精力没钱去弄，从70年代就没再更新过了，全都要重新做，就如同你说的一样从里到外全部翻修的话，30万差不多有了。
就一个人还要工作，实在没有精力和勇气折腾这种房子，所以就算了，还在继续找房，如果有不懂的地方还会来请教你的，再次感谢！

lara_wawa · 发表于 2013-5-18 11:08

并非如此发表于 2013-5-7 10:27
这么老房子，卖这么便宜，不会是bauerhaus吧，不管怎么说，如果你不是打算推了，重新建，那么最好找建筑 ...

不是bauerhaus，小镇中心巴掌大的一个小地皮，没花园没车库，没nebengebäude或者scheune什么的。
这房子一直是个老太太住，现在过世了，生前身体一直有问题所以房子从70年代就没再修葺过了
如果地皮够大，认可就花这份钱当买地皮建新房也行，房子去看过了，很悲剧的状态，地皮实在是小，100坪的样子，推了建新绝对不值所以就算了。
多谢回复~

iadyebot · 发表于 2013-8-12 17:03

好贴学习兼马克下！

red_bat_2001 · 发表于 2013-8-12 21:25

好贴，留名一下

ZSWX · 发表于 2013-11-29 23:06

楼主帮忙！
我的60年代的老房子，地下室两个间房间抹了灰(verputz)的墙,离地面半米高处墙皮脱落。其它没有抹灰的砖墙没什么变化。这是不是夏天维修时，工人进出地下室不关门，使得冷热空气在地下室交融产生潮湿？还是有别的原因？
找了家专业公司，看了之后给了个 Horizontalsperrede 报价。说是往潮湿的地方注射一种化学物质，起到防止潮湿的作用。Horizontalsperrede 每延米384欧。墙面Sanierputz包括铲除老墙面每平方米236.43欧。有人了解这种技术吗？怎么听起来不那么靠谱。
另外一家专业公司给了个传统做法的报价，他们是外墙挖开做防水，内墙也是Sanierputz。两家的价格差不多少。都是天价，比建个Keller能便宜点。
这家公司还给了一个直接在里面做的报价,比在外墙做便宜45%，我问他两种方法的效果，他说两种效果一样。真是晕！都一样为什么还分里外？
现在纠结的是到底有没有必要做这个？我们入住后地下室门做了密封，现在地下室的湿度是正常值。如果不做任何防水，直接把墙皮脱落处重新抹灰，是否还会再脱落，感觉危险很大。还有没有其它实惠方法？楼主有这方面的经验，给支个招吧，先谢了！

烁月 · 发表于 2013-12-8 21:07

楼主求助，你觉得这个房子可以买吗？很喜欢这个位置吖。谢谢

http://www.immobilienscout24.de/ ... arType=RESULT_LIST#

jingnan · 发表于 2013-12-9 10:31

ZSWX 发表于 2013-11-29 22:06
楼主帮忙！
我的60年代的老房子，地下室两个间房间抹了灰(verputz)的墙,离地面半米高处墙皮脱落。其它没有 ...

对不起，才看到。

我觉得要看为什么墙皮脱落，是否严重。

如果是潮气从墙外进来的，那一定要治。治的方法确实两种，一种是成排打眼，灌入一种胶水，使墙体不透水了。另外一种是墙外开沟，在外面重新绝缘。我觉得从外面做好，把水拒之墙外。

你能否登个照片，给看看多大面积。另外回忆下，是否墙发潮和下雨有关。

我有个房的有间地下室开始时候我一进去就发现那件房墙纸受过水，而且有过霉，但打开墙纸后发现只是纸表面，而且那间房间以前在凉衣服。是结的水，重装修后果然没有事情。

我觉得，可以把鼓起来的PUTZ先都敲掉，观察下是否发展。没必要先几千几千地花钱。如果房间里面是干燥的，应该没问题。

jingnan · 发表于 2013-12-9 10:34

烁月发表于 2013-12-8 20:07
楼主求助，你觉得这个房子可以买吗？很喜欢这个位置吖。谢谢

http://www.immobilienscout24.de/expose/7 ...

这个房子，看样子在市中心，地皮不错。

房子是我说的典型的老房子，要修好基本完美，你要花10多万，2到5年时间。

具体是否合算，你自己估计。

mib · 发表于 2013-12-9 11:08

烁月 · 发表于 2013-12-9 18:42

jingnan 发表于 2013-12-9 09:34
这个房子，看样子在市中心，地皮不错。

房子是我说的典型的老房子，要修好基本完美，你要花10多万，2 ...

谢谢！主要对翻修完全不在行，打算找个装修队问问，让他们全力整修一年。再次感谢！

祈晴 · 发表于 2013-12-9 20:34

好贴留抓

ZSWX · 发表于 2013-12-11 20:10

jingnan 发表于 2013-12-9 09:31
对不起，才看到。

我觉得要看为什么墙皮脱落，是否严重。

我以为我的帖沉下去了，就没心思上来，今天上来没想到有提醒，真的很高兴，先谢了。
我们刚接手时，地下室墙皮掉的不是那么严重。修水管时工人还忘关一个小阀门，这间屋积水有10公分左右，再加上夏天工人图方便，里外的门都不关。另外下雨湿度更大，潮气从墙里、墙外都有进来。你说的对，应该把鼓起来的PUTZ先都敲掉，观察下是以后的发展，再做决定。这个费用不是几千，两家报价都是2万多接近3万，纠结的是，不知道是否应该修，用那种方法修。现在是看病的和治病都是一个人。是否需要找个gutachter看病，然后再找人治病？

jingnan · 发表于 2013-12-11 20:40

看这照片，潮气是从下往上，但房间里似乎挺干，如果这里积水过十公分旳话，有可能是吸入墙体，往上走的。

如果是我，就把那部putz深深挖去，老putz受潮后有的都酥了。
然后观察，是否大雨后反潮，如果不是，找个人抹平就百来欧的事，我自己抹得话一袋goldband才八欧多。

如果确实是外面渗水，也先看是否有啥改变，比如雨水朝墙流了，渗水带灌水了。实在不行了再找人治。

另外两三万太贵了，可以造半个地下室了，一定不要轻易动工

ZSWX · 发表于 2013-12-12 14:46

jingnan 发表于 2013-12-11 19:40
看这照片，潮气是从下往上，但房间里似乎挺干，如果这里积水过十公分旳话，有可能是吸入墙体，往上走的。
...

你说的对，潮气就是从下往上，房间上面的墙还挺干。现在的湿度就是60%左右，算正常。现在不拧巴了，决定听你的，把受潮后酥了的putz通通挖掉，然后观察一段时间，特别是夏天大雨后的反潮程度、变化，再决定如何维修。真的非常感谢！你是个好人。

XIX公主 · 发表于 2013-12-12 15:02

ZSWX 发表于 2013-12-11 19:10
我以为我的帖沉下去了，就没心思上来，今天上来没想到有提醒，真的很高兴，先谢了。
我们刚接手时，地 ...

诶，闹半天，你这里积水过，如果不是外面渗水，那应该就是以前积水造成的墙体吸水了，然后往上扩散。

至于要不要大修，你按照楼住的建议应该没错。最后如果还是吃不准的，我建议还是找个gutachter看，然后再找人修。

ZSWX · 发表于 2013-12-12 20:58

XIX公主发表于 2013-12-12 14:02
诶，闹半天，你这里积水过，如果不是外面渗水，那应该就是以前积水造成的墙体吸水了，然后往上扩散。

...

谢谢XIXI! 积水过的是事我们也是刚刚偶然发现的。你说的没错，先按楼主的建议，观察一个夏天，最后不行就找个gutachter看，然后再找人修。

lele_0133 · 发表于 2013-12-12 21:10

mark

蓝色多瑙河 · 发表于 2013-12-17 11:04

技术贴啊～～～～～～～～～～

ZSWX · 发表于 2014-4-27 22:10

jingnan 发表于 2013-12-11 20:40
看这照片，潮气是从下往上，但房间里似乎挺干，如果这里积水过十公分旳话，有可能是吸入墙体，往上走的。
...

楼主帮我！前几天修花园排水，发现keller的外墙已做防水，这样keller内有潮气。就是你说的从下往上，这种潮气只是在夏天，冬天很正常，要想彻底解决有难度。有个工匠给了另一种方法，在现有的墙上钉上2公分厚的木方子，在木方子加一层Rigips Feuchtraumplatten，这样即能让老墙保持通气，新做的Rigips Feuchtraumplatten又解决了墙潮湿的问题，但会不会有其它副作用产生？这个方法的费用是其它两种方法的零头。这靠谱吗？

jingnan · 发表于 2014-4-27 22:59

如果只是夏天有，我觉得原理是kondenzwasser. 就是冷凝水。夏天外面的热空气里面含有水分，进入相对比较凉的地下室，碰到凉的墙面，空气变凉，凉空气能含水量变低，水汽就挂在墙面上了，积少成多，就成了潮湿了。特别是房子如果绝缘不错的话，容易发生这种情况。解决方法，地下室夏天一定不要打开窗户长通风，这一点和习惯想法相反。一般以为通风就不会反潮了。通风尽量短时间，对流，然后就全关死。

另外，baumarkt 里都有卖吸湿剂的，一套10几欧，放一个在地下室，可以把多余的潮气吸出去。

如果是我，我不会用rigips再作一个墙表面，那样虽然做了个假墙面，而且由于空出来，那层面不那么凉了，冷凝水会少了，但是那墙面是不结实，敲起来空空的，而且万一后面发潮，比如水淹了，就得全报销了。

现在墙湿的严重吗？可以照个放大的近照吗？

ZSWX · 发表于 2014-4-28 14:00

jingnan 发表于 2014-4-27 22:59
如果只是夏天有，我觉得原理是kondenzwasser. 就是冷凝水。夏天外面的热空气里面含有水分，进入相对比较凉 ...

现在墙看不出明显的湿，整个冬天湿度都很正常。但从目前的状态看，潮湿好像是从地下来，因为有两面墙是内墙（带门的和带护膝的照片），也有墙皮脱落现象。地下室通往楼上的楼梯也有脱落，粉刷走廊墙壁时重新抹灰粉刷了，但现在又出现粉刷层起泡现象。

Handwerker 说，这种从地下来的潮湿，如果从根本解决采用石蜡注射方式：Horizontalsperrede还靠谱些，但这种方法除了价格太高之外，往墙了加化学物质我也是从心里排斥，因为这种技术毕竟历史不是太长，过几年说这种方法不好想弄出去都不行了。除此之外其它的Putzen都不行。

用rigips再作一个墙表面，除了墙面是不结实，敲起来空空的和水淹就全报销，还能有什么副作用？这样的做法，对老墙体有没有什么损害？我上网查了，很少有这种方法的介绍，是不是这种方法不可行？

jingnan · 发表于 2014-4-29 13:49

看照片的样子，好像情况继续变坏了？头一次的照片好像没这么厉害。

如果确实在发展的话，说明确实是墙基底下往上长潮气。我查过，一般墙在地基底下或者地平的地方，要隔一层隔潮的材料，你这个潮气似乎地下来，可能是当初没有铺那层防潮材料。那么打眼注入药水，似乎是较好能解决根本问题的方法了。

首先你要确认的是，现在的情况是因为地下往上走潮气，而不是上次淹水的后果。

如果是走潮气，我会选择打药水的方法根治。那个打rigips夹墙的做法不可取。因为没有治根，墙在继续发潮。

你们那里地下水很高么？

ZSWX · 发表于 2014-4-29 14:39

本帖最后由 ZSWX 于 2014-4-29 14:44 编辑

jingnan 发表于 2014-4-29 13:49
看照片的样子，好像情况继续变坏了？头一次的照片好像没这么厉害。

如果确实在发展的话，说明确实是墙 ...

地下水高低不是太清楚，但我家的地势不低，Garten的雨水都能留到大道上。照片的样子,是我把受潮后发酥的老putz都铲掉了，看起来像是严重了，其实整个冬天没有变化。
这样的话我就再观察一段时间，特别是夏天大雨后的反潮程度、和变化。确认现在的情况是因为地下潮气，还是其它原因。再决定如何维修。

问了几个人，都说石蜡注射方式：Horizontalsperrede 可以，但从我内心还是有点排斥，总觉得这个不可逆的方法，会不会有什么副作用？

还有个问题就是，这种潮湿为什么只出现在verputzen的房间，其它砖墙的房间没有问题，另外这种潮湿是否会对地基产生影响？

jingnan · 发表于 2014-4-29 14:49

如果不确定是继续恶化了，那就接着等等看吧，确定是否是上次泡水的后果。下雨的时候，或者连阴天的时候，是否发潮。如果没有什么恶化，是泡水的后果，那就找个人PUTZ下完事，几百块吧。

如果是下面返潮，我建议注射吧，不会有啥后果，这方法用了很多年了。

ZSWX · 发表于 2014-4-29 16:22

jingnan 发表于 2014-4-29 14:49
如果不确定是继续恶化了，那就接着等等看吧，确定是否是上次泡水的后果。下雨的时候，或者连阴天的时候 ...

明白了，非常感谢！

我也和Handwerker讲了，如果你腿坏了，穿个裤子就好了？

Bensheimer · 发表于 2015-4-16 17:10

非常好贴，谢谢分享。

Kitty不是猫咪 · 发表于 2015-4-16 17:51

我们也买得老房，我有看过市里的排房，感觉质量不是很好，墙很薄不说，走在二楼上都感觉什么地方在颤，老房的墙好厚，而且房型我们也喜欢，重要的是采光太好了，现在4月份的天，晚上八点半屋子里还有阳光...再就是地很大。不好的地方就是耗能高。还有要是下雪的话要及时清理路面。

jingnan · 发表于 2015-4-16 18:01

好几年前的贴了，当初没收费

ailinna · 发表于 2015-4-16 19:35

好帖子,可以收费啊.

我看3月份IMX的房屋指数,明显二手房比新房涨幅高很多很多.隔壁楼有图片.这说明啥? 买二手房的人多,新房的人少?

jingnan · 发表于 2015-4-16 20:17

ailinna 发表于 2015-4-16 19:35
好帖子,可以收费啊.

我看3月份IMX的房屋指数,明显二手房比新房涨幅高很多很多.隔壁楼有图片.这说明啥? ...

新房少，卖光了

景色 · 发表于 2015-4-16 21:00

好贴，向楼主请教，1908的老房子，很小，很奇怪的是几乎没有地下室！有一个楼梯下去，有一平左右的地下室，有点潮，用手摸墙，冷潮的感觉。需要大动，水电暖气片，厨房，卫生间，地皮170，房子90平，地皮是四方的是我喜欢的，房子建的更搞笑，占了4边的2边，一边是个大房间，一边一长条，通过厨房进厕所，然后另一个房间，阁楼有3小间
这都不是重点，因为大小，价格都符合我度假房的条件，地皮这边大概是400每平，房价是1000每平
问题是：有中介却不要中介费用，为什么？因为房子太差？
这个基本算不上地下室的地下室潮有问题吗
谢谢

jingnan · 发表于 2015-4-16 21:21

景色发表于 2015-4-16 21:00
好贴，向楼主请教，1908的老房子，很小，很奇怪的是几乎没有地下室！有一个楼梯下去，有一平左右的地下室， ...

这么老的房，我没经验啊。

一般不要中介的是不好买的，从卖方拿。

买度假房一般不合适，因为你去很少，出租又麻烦。

地下室我觉得都100年了，应该不是问题了。

景色 · 发表于 2015-4-16 21:55

jingnan 发表于 2015-4-16 21:21
这么老的房，我没经验啊。

一般不要中介的是不好买的，从卖方拿。

就是说这房子不好卖？那我继续砍价格
100年的地下室问题不大？那就好，就看你们说地下室潮坚决不能买我就犹豫。怕是会有问题。这条街的房子全是100年的老房子，虽然看上去破破烂烂，但是我很喜欢。说是度假房其实是我每年要回德国4个月要住的房子。这个区的好的房子要2800每平了，所以我觉得这地皮以后一定会值钱，而且主要离我回来办事的地方近

jingnan · 发表于 2015-4-16 22:07

光靠描述很难判断的，又没地点。

反正别比地价贵多少。

duisburg1 · 发表于 2015-9-25 12:47

本帖最后由 duisburg1 于 2015-9-25 21:04 编辑

另起贴

lillia · 发表于 2015-11-25 23:37

谢谢LZ啊！我看中一套房，1910年的Villa翻新成6套Wohnung，正在翻新中，明年才交房，请教LZ这种房可以买吗？

506900319 · 发表于 2017-6-14 17:13

看到这装修的价格，我简直都想回国去学泥瓦工电工啥的了

天空飞 · 发表于 2017-10-15 22:31

看看看

zgjill · 发表于 2017-12-27 12:31

看完留爪，买了老房子再来

Linder · 发表于 2020-4-10 15:29

Anyalai 发表于 2012-8-26 17:48
xixi，看看我的图，这个空间本来是封起来加个小门做abstell raum的，但是里面超级脏，还有蜜蜂窝，后 ...

你们原先这里有旧保温棉吗？

hamburg2 · 发表于 2021-4-8 18:45

本帖最后由 hamburg2 于 2021-4-8 18:46 编辑

我最近看到一个62年的老房子，但是屋主两年半前Kernsaniert. 看样子室内很符合我的预期，装修感觉也蛮考究的。然后朝南，都不错。唯一不足的就是老房子。
下面是他翻新的描述:

Ausstattung:

Die Wohnung wurde vor ca. 2,5 Jahren komplett kernsaniert und renoviert.

Alle Strom- und Wasserleitungen wurden ersetzt.

In allen Zimmern + Flur wurde hochwertiger Designer-Parkettboden verlegt und befindet sich in einem tadellosen Zustand.

Auch alle Heizungen wurden erneuert.

Das Badezimmer wurde vergrößert und mit Marmorwänden und Granitboden im römischen Design versehen.

Die Wände im Flur und Wohnzimmer bestehen aus venezianischem Stuck.

Die Außenwände des Schlafzimmers und des Wohnzimmers wurden zusätzlich gedämmt.

Der Balkon wurde renoviert und dessen Außenwand erst kürzlich verputzt.

对照了前辈们帖子里面的Kernsaniert ，感觉大部分都做了，没有做的就是墙壁的绝缘，他说只做了客厅和卧室，我感觉比较奇怪。

另外我还有一个问题，这是1OG Wohnung，他自己换水管，换电路，外墙做绝缘层，难道不应该是全楼都要更新吗？就是如果整个楼的总的水管烂了，他自己Wohnung水管换新的有用吗？也很难想象他只做自己的外墙绝缘，是把一楼的外墙剥了，难道不牵扯到0楼和2楼吗？

jingnan · 发表于 2021-4-11 13:47

Wohnung只能内部装修，水管估计是室内部分，水管井里的竖管只能全楼一起换。外墙绝缘也只能全楼一起做。也有可能从自己内墙绝缘，说明那个墙很冷，整楼没外墙。

jerrydesky · 发表于 2022-4-7 17:44

wangyang4741 · 发表于 2022-12-4 23:09

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萍聚头条

[买房建房] 买老房注意问题

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