天津这座城市，接下来的“前途”，在哪？

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作者：天津365淘房
说一个大家都知道的好消息：

从明年开始，接下去的三年内，每一年都有地铁要开通。

很快，地铁带来的“小确幸”，会陆续延伸到天津各个角落。

光是想一想，就已经期待的搓搓手，笑一笑。
壹

到目前为止，天津已经开通了6条地铁线（1、2、3、5、6、9号线），还要再开通5条地铁（4、7、8、10、11号线）。

其中，10、11号线很重要，对天津的城市格局，将产生重大影响。

有多重要呢？

① 地铁10、11号线填补了东部的“地铁空白”。

已经开通的几条地铁线，明显偏重西南，但天津不能一直往西南“沉”，要想城市资源转移到东部，地铁是“先头部队”。

② 东部的地铁线多为东西走向，需要“南北串联”。

比如2号线、9号线在东部几乎是平行线，“单打独斗”难成气候。

地铁只有实现更多的换乘，才能把价值发挥到最大，也只有被地铁“编织”过的区域，才可以“乘风破浪”。



地铁5号线在东部画了第一个半圆，仅“编织”了东部一半的地铁路线；

地铁10号线在东部画了第二个半圆，它才是那个关键线路，把东部地铁线彻底“织成网”。

这样一来，东部地铁从原来的“横着走”，也可以开始“竖着走”了。

这是一场交通大融合，几条地铁线“十字交错”之后，东部起势的“龙骨”就搭建好了。



③ 地铁10、11号线，让河东区、河西区继续CP。

站在上帝视角，一个城市中，每个区都是独立个体，就像一块一块的积木摆在一起。

但城市发展不能一盘散沙，区域之间相互融合、资源互换才能迸发出更多的价值，所以，各个“积木”需要连在一起。

靠什么相连？

可以依靠路网，但紧密度有限，最有效的就是地铁。

和平区、南开区、河西区已经握手很深了，如今天津的燃眉之急，是跨过海河，把海河南北两岸串在一起。

当地铁10、11号线向东部倾斜后，就相当于把河东区、河西区紧密缝合在一起。

河东区与河西区这对CP在海河中游早已成功牵手，因为开发成熟，海河两岸城市界面统一，融合度已经很深了。

现在轮到下游了，地铁10、11号线肩负起了“缝合作用”，在两岸没有“成熟一体化”的时候，需要地铁这个外部资源“使一把劲”。



原本有隔阂的“积木”，在地铁通车后，就能逐渐融为一体，看似有距离的地方，也出现了现实拉近感，这就是地铁的“缝合威力”。

不只在于出行更方便了，还会改变空间距离以及每个人的生活方式。

举个例子。

地铁5号线2018年10月通车，年底客流量为16万人次/日，2019年底，客流量就已经稳定在20万人次/日以上。

开通半年内，通勤人口净增长约7000人，沿线600米范围内居住的通勤人数增长了6%，高于近两年的天津市人口年均增长率。

仅半年时间，就能有显著变化，这说明，地铁对于人口的吸附能力是巨大的。

从新迁入人口的职住空间分布图可以看出，大家都在依附5号线向市中心聚集，在这个过程中，各区域间的变得紧密，这就是地铁的“缝合作用”。



天津地铁5号线新迁入人口的职住空间分布图
贰

一个关键问题：为什么一定要让河西区、河东区牵手组CP？

因为从现在开始，天津要让城市均衡发展，举全市之力打造东部。

地铁资源的倾向，已经能体现出政府的意图。

城市均衡发展第一步，首先要把中心城区的空白填满，最有效的办法就是“老带新”，从成熟的区域向不成熟的区域转移。

所以我们能大致看到天津南半球已经出现一条“微笑曲线”。



河西区与南开区已经很紧密了，向西继续融合没意义。

它必须向东滚动，只有与河东区咬合在一起，这条微笑曲线才能“笑起来”。



河东区与河西区的联动，既是规划促进，也是城市的自然生长规律。

城市的环形外扩规律，一般都是依赖距离产生的通勤效率、资源享有而自然发生的，只需要规划的“助推”与“搭桥”即可。

地铁5、10、11号线的建设，都要通过隧道穿越海河，通往东部。成本之高，足以看到决心之大，就是为了让河东区、河西区之间没有断层。

趋势很明显了——要将天津城市中心往东延伸，拉动东部的发展。
叁

在这条“微笑曲线”上，向东轮动的“领头雁”重任，就落到了海河柳林。

海河柳林自出场以来，规格一直很高，经过几次调整，最终被定位为天津的设计之都。

“设计之都”主要是数字设计产业，也就是高新软件技术，是当下各个城市发展的新引擎。

2008年，马云落户了杭州余杭区高新园区创新基地，从此开启了杭州的大时代。

简单来说，海河柳林的定位与它异曲同工。



海河柳林城市设计草案

无论是国家，还是城市，它的未来一定取决于高学历的年轻人。

当年，杭州的余杭开通了城际以及多条快速路，就是为了方便年轻人到高新园区创新基地的通勤，其实，这就已经开始了人口导入。

如今，海河柳林也走了同样的路径，可以说是比余杭更领先了一步。

产业进驻之前，地铁先行。

再过两年，板块内就能实现三线贯通，从河西区、南开区导入人口和城市资源，毫不费力。



海河柳林地铁线路规划

海河柳林是一个综合区，河西区、河东区均有“参股”，河西区部分衔接新八大里。

无论是地铁的“缝合”，还是地理位置的接壤，都可以说，海河柳林是新八大里的延伸。



事实上，新八大里就是天津均衡发展之下的产物，凭借城市更新，板块价值一跃千里。

2015年约25000元/平米的成交价，这几年像坐上火箭，最高冲到45000元/平米，涨幅约80%，如今的品质好的二手房，价格依旧坚挺。

当初新八大里只靠一张图纸打天下，也遭遇了质疑甚至是嫌弃。但明白城市发展的逻辑的人，都毫不犹豫站了上去，如今来看，他们都是受益者。

这就是城市均衡发展中，城市更新的力量。

现在轮到了海河柳林，它比新八大里有了更明确的定位，有更多的地铁资源，并且已经在建。

城市发展逻辑不会变，现在似乎又回到了当初要不要进驻新八大里的那个决策时间。

在有确定的地铁通车时间，以及城市发展趋势的框定下，不少人搜锚定了海河柳林板块。

参考当年给新八大里一张规划图的“投票”，这里或许是市区，新的契机。

天津东部起势，在此一举。