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上海房价风云再起?落户门槛大幅放开

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发表于 2020-9-25 21:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:蒙面财经Maskfinance




蒙面财经,朋友们好!

今天跟大家聊聊新出台的上海落户政策,相信大家也都看到了,上海户籍制度开始松动了。

大家知道我前面做了两期节目,一期是讲天津房产大幅降价的,一期是讲河南房地产大佬抱团不降价的,当然还有恒大许老板全国房价打7折这个事儿,可以说房地产的人气在下滑是肉眼可见的,尤其是北方城市和中国广袤的三四线城市。

站在这个微妙时点,上海落户政策的放松,就是一个非常有意思的消息,也是值得我们密切跟踪和观察的消息。今天我就跟大家好好分析一下这个事。



新出台的落户政策,落户政策的全文叫【2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法】,上海每年都会有一个落户的政策,但今年的落户政策有了几点大的改变,对四类人的落户政策进行了放松。之前你来到上海落户是有评分制度,满足72分你才能落户,而且耗时比较长比较麻烦。现在我们看一下哪四类人进行落户放松了。

①清华和北大加上上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学这4所高校的本科毕业生符合基本的条件,可以直接落户不需要参加评分制度

②世界一流大学建设高校的应届硕士毕业生,可以直接落户。

③大部分学校的博士只要符合基本条件就可以直接落户

④世界一流学科建设高校里面的建设学科应届硕士毕业生,如果符合基本条件的也可以直接落户






从最新的上海落户政策大家就可以看出来,上海的落户政策比之前是大幅松动。

中国的各个城市在2017年开始搞了“抢人大战”,”抢人大战“从2017年就拉开了序幕,最早我记得是西安首先拉开序幕的,包括公安,包括当地政府部门的人员到大街上去寻找年轻人才搞人才引进。



近三年来,各个城市使出十八般武艺,送户口的,给购房补贴的,给项目给资源的,随着购房者这种稀缺资源的迅速消耗,抢人的门槛是越来越低。

从硕士/本科,到大专毕业生,到最后甚至基本下沉到45岁以下青壮年劳动力有就业单位即可,像石家庄/郑州/西安/济南/南宁直接推出零门槛落户,从抢人才沦落到大抢活人,只需要提供身份证、户口本以及自己写一份申请落户的证明即可。

到2019年时,全国超过170个城市发布人才政策,“抢人大战”可谓是愈演愈烈。谁又能想到,中国持续了数十年的,坚如顽石的户籍制度,居然因为缺少符合条件的购房者而最终得以破冰了!这次上海户籍的放松,更是让全中国最最高不可攀的两座城市之一的上海放低了姿态,开始接纳购房者人才了。



抢人大战走到今天,我相信绝大部分人都已经看明白了,中国有句古话叫“明修栈道,暗度陈仓”,各地早就通过人才引进这种政策,变相的突破了房住不炒和限购政策,通过户籍制度的大幅宽松,吸引购房者来推动当地房地产的发展,进而地方政府实现一个卖地收入的上升。

这样做有两个好处,一个是落实了中央房住不炒的大政方针,第二个也不耽误地方政府和开发商的卖房卖地的大业。房住不炒和限购的政策,它本质是一场信心和预期的游戏,让你购房者感觉到,正是因为限购政策的存在,所以房价仍有上涨的潜力。



只要房住不炒和限购政策放在那,非但不是用来遏制房价上涨预期的,反而是很好的塑造了房价还有继续上涨空间的预期,这样就可以把房价永远涨的预期给它拉长,把房地产的成交量维持在一个比较高的平台,不至于人们因为信心和预期的坍塌而导致房地产迅速进入冰点。

房地产大家应该知道,这就是一个不买涨不买跌的市场,所以维持预期和信心非常重要。而这个预期究竟能维持多久?没有人知道,但是不得不承认这种信心和预期的这种调控能力,可以说是运用之妙、存乎一心,是一种非常高超的技巧。

我们回到上海的房地产市场,来看看上海的一些情况,大家知道房地产发展的根本基础还是靠人口,尤其是靠年轻人口,任何一个城市,没有了年轻人口的净流入,这个城市的房地产都不可避免的走向颓废。

上海常住人口

先来看几个数据,第一个数据我们来比较一下北上广深的GDP总量和人口的一个情况,大家感受一下这几个城市尤其是北京和上海经济实力和人口的情况。可以看到这个表上一线城市里面北上广深,北京和上海 GDP的总量都在3.5万亿以上的水平,广州和深圳其实在2万多亿的水平。



平时人们经常说北上广深其实是不客观的,真正意义上来讲这4个城市并不是1个层级的,无论从人口还是从GDP,北京和上海这两个城市其实是属于超一线城市的,这两个城市的资源禀赋,人口体量和经济规模是比较相当的。

广州和深圳其实和北京和上海是差了一个量级的,甚至是差了1万亿的一个GDP的水平的量级,人口也差了很大的一个量级,北京和上海都在2000万以上人口的规模,广州和深圳还是1000多万人口的一个规模。

对比落户条件,北上广深差距也是非常大,像广州的落户条件,只要是广州的本科生加上半年的社保就可以落户,深圳更是直接下沉到你只要是专科毕业生就可以落户。

北京和上海的落户政策一直都是非常高不可攀的两座城市,这一次上海这座高不可攀城市终于放低了姿态,落户的门槛开始有所下降,这是给大家看的第一个数据,北上广深的GDP和人口总量。

第二个数据看一下这些年上海常住人口的一个增减变化,只有人口的流入才能推升房价的上涨,才能维持房价的一个好的预期。可以看到从2015年到2019年,上海的常住人口的增长非常缓慢,有些年份甚至是下降的。

从2019年末的常住人口的数据来看,它相比2015年的2415万只是增加了12.87万人,增加的可以说非常少。



这些年因为人才引进的政策,各地的“抢人大战”,有些城市它一年增加的人口就超过四五十万。

比如看这个图,这个图是2019年主要城市常住人口的增量,可以看到在2019年杭州排名第一,增加了55.4万的人口,深圳的排名第二,增加了41.2万的人口,然后是广州,如果你再去看上海,就发现非常靠后,上海一共才增加了4.36万人口,排到第15名,再看北京的人口居然是净流出的。



所以可以感受到上海和北京这两座超级一线城市,因为高房价和严格的落户门槛,导致了人才的流入开始变缓变慢,甚至流出。

上海人口老龄化

第三个数据再看一下上海的老龄化情况和少子化情况。上海的老龄化我相信大家都听说过非常老,其中每三个户籍人口里面就有一个超过60岁,可以看到是35.2%的比例60岁以上人口的占比,65岁以上人口占户籍人口是24.6%,也是非常老。

在国际上有一个统计学的标准,如果65岁以上人口占比超过20%,那就是一个超级深度老龄化的社会,上海就远远超过20%

接着我们再看一下出生率,出生率有人做了一个统计,就是在这30年的1月1号每天的出生人口,在1990年1月1号的时候有2784人出生,到了2020年的1月1号,这一天出生人口就只有156人,下降了90%多都不止,可以看到上海的出生人口是越来越小。



再看一下人口出生率,做个对比,仔细看这个图会让你非常震撼。上海的人口出生率非常低,比东三省甚至都低只有0.73,日本的出生率大家知道都非常低是1.14亿,上海的人口出生率比上比日本都低,可以说是东亚城市里面应该是少有的非常低的出生率的城市。

卖地收入情况

再看一下第5个数据,就是上海2020年上半年的一个卖地收入情况,可以看到卖地大户第一名是杭州市,第二名就是上海,第三名是北京,上海的卖地收入是1350亿,同比增长97%,还是非常大的一个数字。



看完这些数据以后,我相信大家对上海情况就会有一个基本的认识。

①上海人口的老龄化少子化非常严重,而且还在加剧,那光靠上海内生的人口来承接上海的房地产是远远不够。

②因为高房价和严格的户籍壁垒,流入上海的人口大幅减少,可以说是远远落后于江浙一带的这些城市,比如杭州/宁波,包括广东的深圳和佛山这些放松户籍的强二线城市,购房者这种资源可以说是被这些城市都给吸走了。

③上海的卖地收入不是一笔小的数目,卖地收入想维持和得以增长,人才引进放松户籍可以说是势在必行。



在8月份上海共计有30个新盘进入市场,共带来了9600余套房源供应,环比增长180%,同比2019年也上涨了164%,供应量可以说创下了2019年以来单月供应的新高。

大家可以看到新房在源源不断的供应,但是人才的流入又是每况愈下又在减少,所以说落户政策就势在必行,落户政策的放松必然会为下半年大量的新房供应提供新生力量。

中国有买房结婚的传统,双方父母帮着凑一下首付,然后夫妻两人再做一个按揭贷款,基本就可以买一个上车的楼盘。虽然说压力会非常大,但是这种传统的力量文化的力量非常强大,基本大家都默认了这种形式和模式。所以中国的房地产走到现在,大家已经可以看到了,确实太需要打一针鸡血了,来提振一下全国市场的这种人气。

最近媒体的消息,大家也看到天津房价,河南房价,包括整个北方的房价,包括整个房地产企业的三条红线,种种的压力对房地产都开始构成这种压力。所以说肉眼可见房地产的人气确实在下滑,所以这个时候上海进行落户政策的放松,如果能打一针鸡血,就可以提振一下全国房地产市场的人气。

最后再给大家看一组数据,这个数据可以反映一个财富流向的秘密,反映为什么核心的超一线城市房价比较坚挺的原因。



大家可以看这个图,是GDP和千万资产家庭占比,还有亿元资产家庭占比的一个数据图,可以看到创造GDP,如北京的GDP占到3.6%,但是千万资产家庭占比是18.3%,所以这个是不相称的。

就是说创造的3.6%GDP的北京,它拥有千万富豪的数量占比远远超过了 GDP的占比,大概超过了5.1倍,可以看到最后面有绿色的数据5.1倍。上海也是一样GDP占比3.9%,千万资产的家庭占比是15.8%,远远超出它的 GDP的占比。这两个表明财富向北京和上海在集中。

再看下下面那些集中的,最典型的是倒数第三行甘肃,甘肃的GDP可以占到全国的0.9,但是千万富豪的占比只有0.1,跟它创造GDP不相称,很多的钱都流向大城市或一线城市,并没有留在甘肃本地。

可以看到很多的西南的包括西北的一些省份,千万富豪的占比和它们 GDP的占比不相称,这个就代表大量的财富很有可能流向一些发达城市沿海城市,尤其是一线城市,可以看到一线城市的这种千万富豪和亿万富豪的占比非常高,远远高于它的GDP占比。

今天的分享就先到这里,欢迎大家点赞/转发,我们下期再见。

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