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用量价齐升来形容天津房价,不合适吧

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发表于 2020-9-26 17:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
美食带来美好的一天!
作者:远方青木
前几天,中新网发了一条新闻,说天津的房价进入了下降通道,每平米跌了5000元,还举了一套极端房源做例子,从210万跌到了140万,跌回了4年前的价格,持有4年后,扣掉利息还要倒赔钱。



这条新闻的每一个字,都肯定是真的。

包括举的那个极端房源,我相信也是真实的。

我算了一下,跌了70万,较极限高点跌幅大概是33%,这个跌幅比例并不夸张。

以前,我曾经在《青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势》这篇文章里给大家分析过武汉和上海的房价走势,这两个城市在过去的3年多里,房价较巅峰高点,都下跌了20~25%左右。

而天津城的房价跌幅要高一点,大概在25~30%左右,偶尔出现一个33%跌幅的个例,正常。

天津房价的跌幅不算多,在整个京津冀地区还算可以的。

由于北京限制了人口规模,京津冀地区成为了过去几年全国知名的房价疲软地区。

环京的几个城市,房价已经不算腰斩了,算臀斩,再跌点就已经砍到大腿了,投机客损失惨重。

所以对于中新网报道的这事,我觉得正常,没啥好说的,甚至可以说是老生常谈。

但天津政府的反应就比较有趣了。

次日上午8点,一则由天津日报主笔的报道就刊登在了天津市人民政府的官网上。

标题写的很清楚,天津市房地产市场“价升量稳”。



文章中则明确的写了,1~7月,天津市是“价升量稳”,而进入8月后,天津市是“量价齐升”。



这两个词很有趣,因为这种词汇一般用来形容股市,而且通常是指形势一片大好,市场即将暴涨。

比方说2016年那会暴涨时,天津市的房价,就真的是量价齐升。



不管是量价齐升,还是价升量稳,这种专门用来形容投机的词汇,和中央制定的“房住不炒”的大方针,明显是水火不容的。

把这种词挂在政府官网上,反应速度还如此之快,体现出了天津政府对天津房价无比的重视。

官方不可能亲自唱空,别说自己对房价动刀子,就算外面有他人唱空,甚至只是擦边式唱空,天津政府都要立刻出马维稳,以正视听。

甚至不惜抛出量价齐升这样的词汇,公开唱多天津楼市。

地方政府对房价的实际态度,从这件事上,可见一斑。

天津政府这么搞,也是无奈之举。

房价不断上涨的时候,你好我好大家好,大家都舒服的不得了。

毕竟一时杠杆一时爽,天天杠杆天天爽。

不过,一旦房价陷入横盘或者下跌,日子马上就过的极为痛苦。

天津的房地产行业,这几年过的非常难受。

就在中新网发表新闻的同一天,天津房地产集团公司的债务违约了,违约金额达到了7个亿,还有5390万元的利息。



房企的债务违约是很可怕的,绝不仅仅是这7个亿的事。

因为房地产行业是重融资行业,对融资及信用极度的依赖,但凡有一丝可能,都不会让债务违约。

一旦有违约行为出现,那天房集团的资金链会瞬间彻底断裂,新银行不敢放贷,老银行拼命抽贷,后面会产生的坏账地雷,那可就远不止7个亿了。

而根据贝壳网的数据,天津市二手房在贝壳上的挂牌量已经达到了14万套的数据,月成交均值在4000套附近。

按这个数据算,二手房的去化周期,在35个月左右。

不是太离谱,但也绝对不算啥好数据。

虽然贝壳网的市场占有率仅为30%左右,只能反映出3成房源的状态,但按比例折算后的百分比数据,我觉得还是有很大参考意义的。

在这种背景下,天津地方政府抛弃了淡然的高人形象,亲自下场给楼市托底,也在意料之中。

地方政府在房价上的态度,和中央明显是不一致的。

最近几年,你在各路央媒身上,根本看不到任何唱多房价的痕迹,倒是非常热衷于报道打压房价。

就在今天,央视财经还发了篇报道,标题就是《抱团炒房?这个城市对二手房再出大招!》。



中央对房价的意志,从央媒的这个标题里,可见一斑。

而天津地方政府对房价的想法,从天津地方媒体的标题里,也可见一斑。

地方政府和地方媒体类似的操作非常普遍,绝不止是天津一家。

就在今天,河南媒体也发声了,标题写的很明确,绝不带头降价:《河南房企掌门人开稳房价闭门会:打折弊大于利,不带头降价》。



我这几年一直和大家强调,全国房价这几年应该是横盘或微跌为主,理由也正在于此。

中央希望严控房价,房住不炒,不希望有任何拉抬房价的政策出现。

但地方是房价的直接且最大受益者,出于自身利益考虑,暗地里用各种手段托房价是正常的选择。

逼急了,也可以明着托。

严格来说,天津的房价走势只是略弱于长江流域各大城市,依然属于横盘微跌的范畴,离崩盘还远得很。

环京的那几个卫星城,房价都臀斩了,也没看到会出啥事。

天津能吸引这么多媒体注意,我猜也就是因为它体量够大,是中国的十大城市之一。

不管是天津政府这种明着托市,还是河南政府利用下面的媒体发声暗着托市,这都是小手段,对房价走势构不成太大影响,能略微干扰就很不错了,所以中央懒得管这些小手段。

真正能影响房价的重大政策,一个是限购,一个是限贷。

前者直接减少需求的人数,后者直接减少流入房地产的货币总量。

更高端一点的,还有直接限制房地产企业贷款总额这种办法,上个月刚刚搞了这么一手。

这几种手段,都是从源头上直接管控房价。

甭管你下面怎么折腾,只要这几个原则线不敢碰,那就无法变更大势。

类似于天津政府公开在官网唱多这种行为,连1%的房价都拉不起来,甚至可能不会引起任何波澜。

管控房企行为的人,表面上看是地方政府,实际上是中央。

地方政府确实是直接管辖者,没有房企敢不给地方政府面子,但中央拥有从经济本质规律影响全国房价的能力。

没有极其特殊的理由,能跳出五指山的地方政府,还真不多。

我知道,说到这里,肯定很多人会问我怎么看未来的房价走势。

你想一想2015~2016年暴涨那会,地方政府和地方媒体是怎么说的?

地方政府是这么说的:“禁止囤积居奇,禁止哄抬房价。”

地方媒体是这么说的:“严格行业自律,绝不捂盘惜售。”

然后你再看看他们现在是怎么说的。

地方领导干几年就换地方了,但中央一直在,政策的持续性和可信度自然不能相提并论。

所以在炒房这件事上,我的必胜秘诀就是:

中央的话顺着听,地方的话反着听。

两者矛盾时,以中央为准。

2020年的房价,涨不起来,也不可能涨起来,不跌就不错了。

哪怕地方政府直接出头说量价齐升,那也没有用。

作者:远方青木(YFqingmu)

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