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武汉楼市现状:房价冰火两重天,有人欢喜有人忧

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发表于 2021-7-1 15:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
美食带来美好的一天!
作者:武汉房姐



这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。
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提问:新人首问,房姐您好,一直拜读您的文章,目前也已入手关山大道以及光谷东,可见涨幅喜人,真的非常非常感谢,现有几个实际问题想请教下您:
1、目前夫妻名下首套,在江夏,自住,如果可以考虑住投分离的话,您建议我们出手江夏的房子,去买光谷东吗?如果光谷东还可以入手的话,是中建星光城这样的盘,还是去左岭或者花山比较好呢?
2、夫妻名下二套,保利茉莉公馆(老人住),说是喻家山学校2022年开始招生,不知茉莉会否划入呢?目前因为是2套,5成房贷,所以想请教下您,可否转成DYD合适。
3、老人名下第二套,朗诗里程(出租),30年接力贷,也是想请教您,可否转成DYD合适。如果老人年龄近60的话,是否能做的年限就只有10年了,像DYD可以让子女作为主贷人吗?年限是否会长一些?
4、海外置业,想请教下,当下疫情,也大不可能去实地考察看盘,并且,即使可以看,感觉也是外行看热闹,内行看门道。再加上投资无小事,钱都是一点一点积累起来的,不希望如您所说,去亏在认知的缺陷上,所以,非常希望能够得到房姐您这样既资深又专业的人士的指导。如果机构值得信赖,选盘也可以的话,一般做这样的配置,大概占到家庭资产的多少百分比比较合适呢?感谢您百忙之中的回复了,不尽感激


回答:你好,感谢付费!
1.首选光谷东,天花板更高。左岭和花山只适合刚需上车,规划落地慢,持有周期需要5年以上。
2.茉莉公馆有很大概率被划入喻家山,如果利率不太高,不建议转成DYD,现在DY利率不低,且下款困难。
3.朗诗30年接力贷已经非常优质的贷款了,不建议转成抵押。
4.以正合,以奇胜。以末逐财,以本守之。海外房地产有几种类型。
传统欧美强国属于“正”、“本”,是用来守财,给人民币资产做对冲,降低波动率的。
新兴国家属于“奇”、”末“,是用来以小博大,构建反脆弱的资产配置结构,提升资产包整体复合年化收益率的。
在国外买其实不是为了升值,更多的是为了资金安全避险,你资产量达到5000w以上可以考虑去国外买。
武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。




提问:新人首问#智慧的房姐,请问阳逻的上坤大都会值得投资入手么?


回答:武汉房产投资,选对板块就成功了一半。阳逻一直不是我们推荐的板块,新盘单价卖到9千多。但是二手房均价从2018年的8531元,跌到现在的6447元,跌幅24%,且成交量依然稀少,二手房价格支撑力这么弱,为啥会这样?
1.阳逻大开发商扎堆,集体哄抬价格,新盘价格不断拉升。
2.目前的价格已经是利好出尽,未来难有更大的利好。
3.地广人稀,距离主城区太远,人口导入差,二手房打7折也无人接盘,未来能不能卖出去要看运气。
武汉投资,能买主城区就别买主城区,郊区的选筹逻辑得关注熊市哪里更抗跌。不光阳逻这样,汉南也是一样,二手价格惨不忍睹。
投资建议换板块。武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。




提问:房姐您好。本人现状:现居住武汉,本人在金融行业工作,年薪25万,丈夫2021年前在武汉工作10年,今年刚刚重新创业,地点定在济南。
房产:第一套,保利时代北区,106平,2015年购入,纯公积金贷款,剩余35万未还,目前个人公积金可以完全支付每月贷款。
第二套,保利时代八期105平,精装修24500元/平购入,在顶楼,贷款120万,月供6900,目前家庭还贷没有太大压力。
规划一:明年2月-6月,在济南先买一套小房子,100平左右,一来不用两地分居,二来孩子明年9月早上幼儿园。明年6月前预计子弹只有100,所以先买个小的过渡,但也希望是学区房。计划孩子小学之前,根据老公创业收入或者卖掉武汉一套,购买160平以上改善型住房。
规划二:明年年初直接卖掉保利时代八期的精装修新房,到时候预计子弹有300,在济南直接购买160平以上的改善型住房。提问一:请问以上2种规划哪个更为合理?
提问二:如果明年初考虑在济南购房,学区房,有何推荐的楼盘?


回答:你好,感谢大额付费!
济南属于弱二线,投资价值其实不如武汉。但是考虑到你们自住需求,现在入手一套学区小户型没问题。未来创业有成绩了再考虑置换改善盘。
保利时代是优质资产,可以长持,不建议出手。
目前综合实力排名不错的学校有山师傅小本部、甸柳一小、历下实验小学、解放路二小。可以先去周边多看看,踩踩盘。




提问:房姐您好!我在广州和光谷东(刚刚购买)分别有一套住宅,负债率已达41%,现在手上剩40个子弹,年收入50W。原本想继续投资重庆,但是现在支出和收入已经基本上对等了,而且处于工作变动期,担心支撑不住更高的负债率,所以想请教厉害的房姐:是用这40个投资一些项目来创业,还是继续投资房产,还是留在手上不动来抵抗突发风险?第一种是我最中意的,因为我想借机在事业方面做一些改变,打工收入所得毕竟有限,天花板比较低。但是也是风险最大的,很有可能打水漂。第二种钱太少了,负债率高压力更大了。焦虑中,盼房姐回复指点。


回答:你好,事业提升和投资升值同样重要,要达到很好的平衡,不能顾此失彼。为了增加负债,投资房子,而完全放弃自己的主动现金流,并不是我鼓励的做法。
对绝大多数正常家庭来说,适度负债,尽力提升主动现金流,把自己的事业做好,每月收入大于支出,能够有所结余,并有一部分现金或现金等价物提供流动性,保证财务情况安全稳固,是比较理想的状况。
对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说,可能会考虑进入负现金流的状态,从而在现金流没有提升的前提下,进一步放大负债金额。但就算要选择这条路,也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下,保证自己的现金流要能撑至少五年不断,才是正确健康的打法。
楼市周期变幻莫测,如果没有五年的规划,完全有可能扛不过周期,倒在黎明前。




提问房姐好,请问置换时原先的老房子何时出手比较合适。预先先卖掉害怕没有合适的房源踏空,同步进行又担心新房房东等不及。置换一般是什么节奏?谢谢


回答你好。置换时,通常会先把想买的房源大致看一下,觉得能买到的概率比较大,那么就启动置换流程,开始卖房。卖房的同时,也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时,只要确定大概率能买到房子,就可以果断签字收定,绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你,才收定,那样的话卖房环节反而会很被动。
这里的秘诀是:除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子,否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品,如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理,不太担心踏空的风险,上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题,可以放心收定、下定。




提问:现在职业做凤变冰周转流还可以吗?地点在上海 杭州


回答:1. 如果把房子买下来,翻新改造,提升颜值后用专业手法卖出,那么要承担过程中的税费。这种叫做“周转流”。
2. 税费的金额还是挺高的,而实际上显著低于市场价的房源非常非常少,而且一旦出来,所有自住、投资需求的买家都会争抢,所以这样的机会非常稀少。
3. 上海、杭州还是有人在做这种生意,但为数不多,圈子很小,因为本身盘子体量不大。专业做这个事情的机构,叫做“收房公司”。很少。
4. 更常见的是ABC单,即B付给A定金锁定房产,不过户,直接转卖给C。ABC单处于法律实践的灰色地带,实操中是否被判例认可,始终不明确。
5. 做ABC单和周转流的人,我觉得会始终存在。他们能起到一部分推动修复市场估值偏差、保持市场总体有效、增强市场交易流动性的作用。
6. 但你要不要加入进去,就得仔细思量一下。我个人觉得,这个行业除非做到最顶尖,否则,回报投入风险比其实挺一般的。换句话说,就是性价比一般般。绝大多数普通人,肯定是不适合职业做这个的。(业余做,当然就更不适合了)




提问:房姐,想听听睿智的您的看法。老婆信奉“夫妻男女平等”(我眼中是“女权主义”),我们都在体制内,收入平庸,也请不起保姆。家里生活现状是白天丈母娘或我妈来我家看娃,晚上我们下班到家,她做小宝宝辅食喂饭,我做夫妻晚餐,之后她看娃,我洗碗做家务,做完家务必须和她一起看娃,晚上我负责哄睡,她负责夜醒。 我的困惑是每天一点提升自己充电的业余时间都没有,前两天有一个非常难得的换工作机会,可那两天我还是得做很多家务,完全没时间准备面试。目前感觉自己陷入了恶性循环内卷化,想和她商量过夫妻分工,能否可以“男主外,女主内”,结果被她斥责为“大男子主义”。请问是我错了吗?


回答:你好,万事有果必有因,为什么你会陷入这样的境地,要回头看,哪些事情导致了今天这个局面。
首先,是为什么“收入平庸,请不起保姆”。 体制内并不是根本原因,因为如果预想到往后的生活是需要钱的,完全可以一开始就不走体制内的道路。 可能还是上学时不够努力。
然后,为什么你太太和你关于“谁负责哪些家庭生活中的环节”存在分歧? 因为婚前只顾着花前月下,从来没有考虑过讨论婚后的分工安排。
为什么你很自然地就想到“男主外、女主内”,难道你太太没有学习充电的权利吗?如果她也想提高自己的竞争力呢?她会问你,凭什么是她做出牺牲,承担附加值相对更低的那些任务?
如果你觉得带孩子、做家务的附加值并不低、甚至很高,想以此说服你太太在干着一份全职工作的同时,把业余本可以用于休息、充电的时间牺牲掉,全心全意帮你持家的话,如果我是那位太太,我会反问你“你觉的附加值高,那你做就好了呀。你怎么不做?”
你想过没有,如果你主外,但最终没有成功,那么你太太的健康、闲暇、接触大千世界的好机会,就白白牺牲了; 而如果你成功了,事业有成,你在婚恋市场的价值就提升了,你太太的价值反而下降了,到时她如何限制你在外面招蜂引蝶甚至寻欢作乐? 这种不安全感,是非常现实的问题。你怎么能保证有钱了以后不变坏?
恰恰相反,从你字里行间体现的三观,我觉得,如果有钱了,几乎一定会变坏。


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