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武汉首场集中土拍结束:溢价率全国第9,“中国硅谷”受房企追捧

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发表于 2021-7-2 14:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

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作者:21世纪经济报道
6月29日,武汉今年首批集中供地落幕,至此历时近3个月的全国22城首批集中供地基本结束。武汉此次土地集中拍卖分别在6月25日、6月26日和6月29日完成,累计成交54宗地块,土地面积376.52公顷,规划建筑面积1000.87万方,成交总价788.02亿元,总体溢价率17.01%。

武汉市土地交易中心数据显示,在22个试点城市中,武汉首批集中出让土地面积排名第3位,总体溢价率位于第9位。中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受21世纪经济报道记者采访时表示,武汉54宗地中,有20宗出现溢价,其余多以底价成交。值得注意的是,有“中国硅谷”之称的东湖新技术开发区(俗称“光谷”)有10宗地在此次集中供地中成交,三宗溢价率超过100%的地块均出现在光谷板块。

记者梳理发现,6月25日举行的第一场集中供地,成交31宗土地,其中6宗地块有竞价溢价,总溢价7.96亿元,平均溢价率仅为2.02%,被业界成为“基本上零溢价”。到了第二场,东湖新技术开发区地块受到房企追捧,第二场集中供地结束后,平均溢价率提高到8.44%。

高潮出现在6月29日结束的第三场集中供地,光谷一地块受到保利、万科、金地等多家头部房企的争夺,在激战421轮后,南山地产以72.13亿总价、20799元/平米的楼面价和103.27%的溢价率拿下该地块,并刷新光谷楼面价。经过第三场集中供地,武汉此次集中供地总体溢价率最终锁定为17.01%。

“得益于产业经济与人口的持续利好,光谷片区呈现一枝独秀行情,本轮土拍中得到房企追捧。”李国政表示,此次土拍中首次进入武汉的伟星、杭州大家等房企,也在光谷片区有所斩获,以此作为进入武汉市场的切入口。不过,数据显示,目前光谷片区楼面价与在售房价比超过70%,“在稳房价和稳预期的背景下,房企的管理运营能力备受考验”。

多数地块出让条件严格



贝壳研究院数据显示,此次整个22城总计成交住宅用地(含综合用地,下同)878 宗地块,成交用地面积约 5037 公顷、规划建筑面积 1.11 亿平方米、土地价款总计 1.07 万亿元,综合溢价率15.1%(综合溢价率=成交价之和÷起始价之和-1)。

其中,在4月底就进行了集中供地的重庆,土地成交溢价率最高,达到了38.82%,单宗地块溢价率最高接近130%。此外,杭州、深圳、厦门和宁波的土地成交溢价率也超过了20%。武汉市土地交易中心数据显示,武汉总体溢价率17.01%,位列全国第9位。

记者注意到,为了“稳低价”,22城中大部分城市设定了地价上限,“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配成为多数城市的选择,以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的。

武汉、重庆、济南虽然在拍地规则上没有限制,但重庆规定部分地块竞拍的溢价率若超过 50%,企业需在一个半月内缴清全额土地款;武汉此次出让的多数地块,均标明了基础配建、保障房、产业引入等需求。比如地处核心片区的P(2021)084号地块被华中科态城实业摘得,楼面价只有3308.36元/平米,地块附加条件包括引入互联网华中总部、自持商业、5年内完成项目投产运营、代建绿地、配建小学等。

李国政表示,这些定向性很强的地块,对房企的项目运营能力要求高。武汉不设竟配建和竞自持、竞方案、竞产权比例等环节,直接竞价更加考验竞地房企的成本管控以及产品溢价实力。

武汉市土地交易中心认为,54宗土地中,20宗产生竞价,34宗以起始价成交,区域间分化明显,企业竞买日趋理性。针对东湖高新等热点区域地块优化调整了起始价和揭牌时序,总体溢价水平适中,市场表现符合预期。

房企角逐“中国硅谷”



中指研究院数据显示,武汉首场集中土拍55宗地,合计供应建面1013万㎡,占2020年全年供应的28%;其中宅地供应建面954万㎡,占2020年全年供应的30%。而且主城区宅地合计供应576万㎡,占比60%,占比较2020年全年供应占比提升14个百分点。

近年来,东湖新技术开发区一直是中部地区经济增长最快的区域,区域发展前景良好,吸引了相当多的优质人才落户。七普数据显示,东湖新技术开发区2020年常住人口93.51万人,在武汉15个辖区中排名第六;2020年GDP达到2001.85亿元,在武汉排名第一。

由此带来的商品住宅市场需求较为旺盛。戴德梁行提供的数据显示,2020年,武汉东湖高新区商品住宅成交面积186.38万平方米,是武汉市新城区中成交面积最多的区域。今年一季度,东湖高新区商品住宅成交面积69.16万平方米,成为武汉市成交面积最多的区域。

此次集中供地中,东湖新技术开发区供应建面162.61㎡,在武汉各区供应量中排名第二。东湖新技术开发区10宗地中,7宗高溢价成交,平均溢价率达74.67%。

6月26日,位于光谷的P(2021)035号地块经134轮竞拍,最后被武汉东湖新技术开发区管委会旗下全资国资公司武汉葛化科创置业有限公司以25420万元摘得,楼面价10135.94元/平方米,溢价率达109.74%。

6月29日,光谷的三块地更是引来多家房企角逐,光谷片区楼面单价不断刷新。P(2021)036号地块经过129轮竞价,由长沙麓泽房地产有限公司(南山地产)拿下,楼面地价15985.65元/平米,溢价率100.41%;P(2021)033号地块经过212轮竞价,由武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司(香港置地)拿下,楼面地价20330.19元/平米,溢价率84.36%,刷新了036号的单价记录。

1分钟后,P(2021)037号地块吸引了保利、华润、金茂、金地、中铁建、城投等央企国企开发商和碧桂园、万科等头部房企。经历了421轮竞价后,由武汉山恒建设发展有限公司(南山地产)拿下,楼面地价20798.93元/平米,溢价率103.28%。

值得注意的是,此次22城集中供地中,深圳南山并未在其他城市出手获地,在武汉拿下的3宗地中,有2宗都位于光谷板块,且溢价率均超过100%。

首次进入武汉的安徽伟星房产拿下光谷的P(2021)072号地块,楼面地价5915/平米,溢价率43.3%。大家房产拿下光谷的P(2021)074号地块,楼面地价4049元/平米,溢价率0%。

李国政表示,近年来,确实有不少房企选择通过光谷板块试水武汉房地产市场,“安全系数高,保底系数高”。2020年8月,成都德商置业联合广西彰泰集团以14369.98元/平方楼面价拿下光谷一地块,首次进入武汉市场。德商置业所属的德商集团资产规模逾220亿元,彰泰集团位居中指研究院2020年中国房地产百强企业第71位。

不过,记者接触的多位武汉地产界人士均表示,本轮成交的高价地块后期入市表现如何,仍将考验房企的成本管控以及产品打造能力。同时22城中部分城市竞拍热度超过预期,不排除后期土拍政策将趋严。武汉近期房贷政策收紧,特别是光谷区域此前还在武汉首次试点开盘集中销售,下一轮武汉集中土拍房企竞地可能会更加谨慎。

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