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江苏人口普查暗示十三市房价长期趋势,三城看涨,三城支撑渐失

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发表于 2021-7-3 13:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
美食带来美好的一天!
作者:皇华财经
2020年后的楼市,无论全国维度还是江苏一省范围,都已经明显能够看出城市分化的趋势。去年,我们分别从国家货币政策走势和城市地位、经济以及老百姓购买力等方面进行了分析,旗帜鲜明地指出2020年后疫情时代的房价看涨走势。
人口流动与城市发展存在着相互作用的关系。城市越发展,人口虹吸能力越强;人口的集聚再进一步推动城市的发展。我们知道,有人才会有住房需求,而人口流动的同时也是资金与知识的流动。所以,全国第七次人口普查结果这一权威数据的发布,对于城市住宅市场的未来走势具有着特别的标示意义。



这也是我们住宅市场分化态势下,这次研究江苏辖下十三个城市人口状况以确定行政区域住宅市场价值的根本原因。
PART 1 江苏十三城市十年常住人口增减变化

据江苏省《全省第七次全国人口普查主要数据结果新闻发布会》发布的消息:

2020年11月1日零时,全省常住人口为84748016人,与2010年我省第六次全国人口普查的78660941人相比,十年共增加6087075人,增长7.74%,年平均增长率为0.75%。
从全省来看,江苏并不是一个绝对人口大省,仅排在全国第四位,低于广东、山东与河 南。但从常住人口十年增加数量上看,却分别超山东、河南35.4万和74.6万,达到608.7万人。这一点,有力地佐证了江苏经济发展对人口的巨大虹吸能力。
据江苏第七次全国人口普查主要数据结果,我们制作了江苏各地市人口比重十年变化图表,观察江苏十三个地市的人口数量结构变化。如下图:



所谓比重变化,就是将2010年和2020年统计时点的人口数据都看做一个常数100,由此可以看出城市间人口的流入与流出情况。
从上图看,江苏十三城仅有苏州、南京、无锡和常州的常住人口比重是增加的,其他九个城市均为下降。其中比重增加前三城市苏州、南京和无锡,在全省的人口比重十年分别增加了1.7、0.8和0.7;下降前三城市盐城、淮安和泰州则分别下降1.3、0.7和0.6。
或许以上比重对于大多数人来说比较晦涩难以理解,我们再以这十年常住人口绝对增减数量来观察:



要注意的是,常住人口绝对数量与比重的变化并不是一个概念,大家不要把以上两图直接做比较。
从常住人口绝对数量这张图表来看,增加最多的前三个城市分别是苏州、南京和无锡,十年分别增加228万、131万和109万人;同时可以发现,有三个城市绝对人口数量出现了负增长,分别是盐城、淮安和泰州,分别减少55.1万、24.4万和10.6万人。
这一点,与比重变化的前三、后三城市是完全一致的。比重的变化可以说明在不考虑省外其他城市的情况下,江苏辖下十三个城市对人口的吸引力;绝对数量的变化则包含了人口自然生育在内的因素。



但无论从哪个角度讲,苏州、南京和无锡都以“实力的地位”彰显了其城市魅力和人口集聚能力;而盐城、淮安和泰州三市则让人悲观。试问一个人口不断减少的城市,住房需求如何增加?没有需求,又如何支撑房价上涨?我们知道,泰州、盐城及淮安三市自2020年以来一直保持着上涨的势头,这正是我们担心的问题。十年常住人口减少的三个城市,在失去需求长期支撑的情况下,如果房价还在持续上涨,是什么推动的?除了“炒”或者“盲目”与“恐慌”的因素,我们看不出其中真实的需求推动。
同理,常住人口不断增加,其城市居民的住房需求必然具有可持续性。如苏州、南京和无锡三个城市,无论是省外人口的虹吸,还是省域内城市间的人口集聚,无疑都具有着不一般的优势,这无疑铸就了该三城坚实的住宅市场基础需求和支撑。



必须承认,城市价值与人口流动的相互作用形成的趋势,是难以扭转的
PART 2 江苏十三城市十年人口老龄化状况的提示

人口老龄化,是一个国家或城市在发展中无法回避的问题。我们必须看到,人口老龄化对于住宅市场来说,标志着需求的降低,甚至在老辈逝去的时候,又意味着供给的增加。
因此,人口老龄化状况和劳动力人口结构也是必须关注的问题。先看下图:



上图为江苏十三城常住人口中60岁以下所占比重图表,该图同时也反映了其城市劳动力人口占比情况。
可见,城市人口最年轻的前三城市分别是苏州81.02%、宿迁83.04%、南京81.42%,无锡市虽仅列全省第五位,但与第三、四位南京与徐州的差距并不大;老龄化最严重的三个城市分别是南通、泰州和盐城,老龄化人口比重分别达到30.01%、27.32%和28.25%。此外,淮安市60岁以上人口也达到了22.79%,高于全省水平。



故从老龄化这个维度,未来盐城、泰州和淮安三市的二手房住宅供给将逐渐增加,需求逐渐减少;从劳动力年龄层次这个维度,则说明苏州、南京和无锡的住宅购买力群体是十三市中的前列水平。
PART 3 江苏十三城市人口教育水平状况反映的住房购买力

随着社会薪酬水平与学历水平的接轨水平越来越高,一个城市的大学学历人口比重可以从侧面反映其薪酬总水平,这也反映了占据人口绝对比重的工薪阶层收入水平和住房购买力。
因此,大学学历人口占比也是一项很重要的参考指标。看下图:



从上图看,南京、苏州和无锡无疑是大学学历占比最高的城市,尤其是南京;大学学历占比最低的城市则分别是盐城、宿迁、徐州和淮安,低于全省平均水平的还有南通、连云港和泰州等共七个城市。这既代表城市产业结构对流动人口的需求差异,又反映了外来流动人口的城市选择。
我们可以从城市薪酬平均水平上看到此两者的正相关性。看下图:



由于部分城市尚未发布2020年数据,我们使用了2019年度各城市城镇非私营就业人员平均工资。从上图我们可以看出,南京作为江苏省城市地位一哥,平均薪酬水平列全省首位;苏州和无锡的平均工资水平也高居全省最前列;人口流出的三个城市及其比重下降的其他城市薪酬水平与以上三城有着明显的差距。
可见,从大学学历人口这个维度,我们也可以看出城市常住人口的住房购买力水平差异。
【结语】




综上,江苏第七次人口普查结果对于我们分析城市住房价格的长期走势具有着特殊的意义。更重要的是,人口流动趋势一旦形成,就是长期的。正如前文所说,“城市价值与人口流动的相互作用形成的趋势是难以扭转的”。
所以,对南京、苏州和无锡三市的房价未来走势,我们分析的结果是长期看好;而盐城、泰州和淮安三城虽然2020年以来房价仍保持涨势,但失去了人口的支撑,这个势头能够保持多久值得商榷。
当然,我们指的“趋势”是不考虑通货膨胀因素的前提之下。如果考虑货币长期贬值因素,盐城、泰州和淮安的住宅资产与南京、苏州和无锡相反的是,该三城房产时间越久,其抗通胀保值功能将越差

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