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2021,天津城市更新如何破局

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发表于 2021-7-8 13:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
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作者:城市更新网URNET





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2021年6月24日,ULI城市土地学会主办,津投资管和城市更新网联合主办的ULI夏季会议--天津城市更新论坛在津投广场举行。
在同样的地点,这次活动距离我和津投资管总经理刘小冰联合发起组织的天津首届城市更新发展论坛,时间上差不多已经有将近两年的时间,
两年时间里,对于天津而言,城市更新已经从相对小众的专业探讨一跃成为政府和民间都在热议的关键词汇。
而恰好在6月24日,天津的城市更新政策也正式对外公布。在更早的几天里,天津城投和泰达控股先后宣布成为天津的城市更新实施主体和开发主体。
天津滨海新区的行动则更为迅速,2021年3月9日,《关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见》正式颁布,滨海新区13个项目进入试点,首个项目--洋货市场已经和某央企进行到深入合作阶段。
从国内大趋势和天津的地方环境来讲,现阶段,城市更新在天津已经铺开画卷,拉开架子,开始热身助跑了。如果从更长的时间维度来看的话,今年,将是天津城市更新的破局之年!
天津城市更新如何破局?这是个略显宏大的课题。
要想破局,首先要破旧规,这个需要相当的魄力和胆识。其次要立新局,这个更是需要战略定力和实操能力,不仅需要高超的顶层设计,还需要做好精细的绣花功夫。
而且,当天津的城市更新和国企混改下半程,天津城市经济转型相交织,其中面对的机遇与挑战都将成倍放大。
作为国内城市更新领域的观察者,通过对国内诸多城市的观察与研究,笔者提出如下天津城市更新破局的十个方向:


1、思维观念破局
城市更新不是一股潮流,而是今后一二线核心城市长期进行的经营城市行为;
城市更新要做的不只是建筑的拆与建,而是产业与人才的引与留;
城市更新改变的不只是房子的新与旧,而是设计、科技、资本、运营等要素与空间的重组与融合。
城市更新的核心目标不只是一栋栋楼宇的盘活,而是通过诸多单个项目的活力绽放带动整个城市的能级提升。
形而上的来说,城市更新不只是城市发展的一种手段,而是一种城市进化的思维方式。


2、组织机构破局
城市更新不只是一个城市的规自局和住建委一二个部门的事,而是政府里所有部门的事。
做好城市更新,要建立一个三级联动的领导和协作体系:
(1)首先要成立市级的城市更新领导小组,负责整个城市更新行动的指挥与协调;
(2)其次是要有业务的主管部门,一般需要规自局和住建委的协作,规自局负责编制规划,住建委负责出实施办法。现在很多城市成立了城市更新局专门负责城市更新业务。
(3)最后是负责实施落实的执行部门,一般是各个行政区来负责城市更新项目的具体落实,区里再把一部分职能下放到街道。在北京的政策里明确提出:以街区为单元实施城市更新。
除了上述直接负责的部门之外,还需要包括科技、招商、商务、工信、文旅等多个部门的共同推进和协同。
城市更新项目大多需要多个区域的多个项目来实现资金平衡,这需要打破各部门和各区级政府的利益格局才能实现。


3、政策体系破局
政策是城市更新破局的最大障碍,也是最强有力的武器;
因为政策决定了城市更新的土地获取方式(从招拍挂到协议出让),土地指标和容积率的平衡,实施主体的确定方式,拆迁方式(关键是拆迁比例达到多少可以走法院程序),土地性质变更与出让金缴纳方式,税收处理方式等等。
推进城市更新需要一个完善的多层次的政策体系,例如广州的城市更新“1+3+n”政策。
具体来说,这个政策体系,除了中央政策之外,地方城市要在三个层面出台政策然后形成互为支撑的政策体系:地方法规、指导性文件、实施细则。


4、实施主体破局
鉴于城市更新的复杂性和公益性,很多城市一般都指定当地的实力地产国企作为实施主体,比如在上海是上海地产集团,在武汉是武汉地产集团
目前天津已经确定城投集团和泰达集团为实施主体,后期应该还有住宅集团等国企参与进来;
除了国企之外,央企也是各个城市的城市更新主力军,目前华润等央企都在积极布局天津的城市更新项目。
在大湾区,房地产企业已经成为城市更新的主力军,在天津,很多房地产企业有参与热情也在积极观望。房地产企业能否在天津城市更新中大显身手,一方面要看政府的态度,另一方面也要看房企对项目的财务测算情况。
除此之外,其实很多商业地产资管机构和商管公司也应该能够凭借自己的专业能力和产业资源找到自己的一席之地。
一个良性竞争和健康规范的城市更新市场,应该形成“3+X”的多元主体公司参与格局,即地方国企+央企+房企,及其他各种类型的城市更新机构。


5、运行机制破局
要做好城市更新,一定要走“政企共塑“这条路径,这已经成为大部分人的共识,但是在实际操作中,政与企如何合作还存在多种模式和路径。
在各地的政府文件中,大部分都写了要市场运作,企业实施等内容,但是前提略有不同,比如有政府主导、政府引导、政府推动等等不同内容,其间的微妙之处你可以自己去细品品。
从实践操作来看,还是由政府出政策定规矩严监管,由各种类型的市场主体公司来具体操作,是最合理的职能分工。
地方国企要重点操作公益类和半公益类的城市更新项目,其他的都要尽量推向市场,因为只有市场化的项目才是财务可持续、模式可复制的。
要形成良好的政企共塑模式,需要改变如下几个观念:什么是国有资产流失?什么是国有资产的保值增值?什么是资产的市场定价机制?。。。


6、资金进退破局
资金是城市更新的命脉,现金流是城市更新的血液,资金的进入与退出决定着城市更新项目的成与败。
从资金来源来看,一般分为:财政补贴、政策性资金,银行等金融机构资金、基金、维修基金、企业投资、业主自筹等。
政府关注的是资金的“进”的问题,而投资机构更关注的是资金如何“退”,以退为进,是城市更新资金的根本逻辑。
目前多个城市都成立了城市更新基金来助推动城市更新发展,日前上海成立了800亿规模的城市更新基金,之前还有广州的300亿规模城市更新基金,天津的100亿规模城市更新基金。
在城市更新市场发展的启动时期,政府资金补贴和土地平衡政策对市场的冷启动还是有一定的助推作用。
一个城市和一个项目一样,要找到能够和自己匹配的资金。
7、分类施策破局
城市更新的项目类型广泛,需要分类施策。
大湾区城市更新一直就是三个类型:旧村、旧城、旧厂。
这次北京的政策在这方面比较到位,实现了城市更新的分区施策和项目的分类施策,将项目分为六个类型。北京的城市更新分类施策的政策思路是其他城市最值得学习的。
对于天津而言,如果要分类施策的话,建议分成六类:老旧小区、小洋楼、单体建筑、片区更新、拆除重建、和公共空间更新。
分区施策的话,可以分成历史风貌建筑保护区、居住区、商业商务区、工业区、滨海新区。
城市更新最极致的精细活是一楼一策,尤其是涉及到小洋楼这样的风貌建筑,不仅需要外在的建筑更新,内在的功能更新,还有文脉延续和神韵再生。
天津的城市更新最重要的突破点是拆除重建类项目的进展,这个方面有突破了,其他方面就都打通了,操作起来相对容易多了。
其次是老旧小区的市场化改造,可以借鉴北京劲松模式。愿景集团和筑福集团都是这方面的践行者。


8、典型项目破局
天津的城市更新类别很多,项目更多,以哪个类型项目作为启动的先头部队,以哪个项目作为破局的排头兵,还是有很多讲究的。
从整体城市更新发展进程来说,首战必胜,破局项目有三个标准:一是在操作时间上可控,避免陷入持久战。二是有一定的代表性,做成一个项目,带动一片项目。第三要借助项目实现政策上的突破,通过在项目上的进展实现政策上的突破。
从破局的角度来说,天津今年只需要做成两个重点项目,一个是拆除重建类的项目,一个是市场化的老旧小区改造提升项目。第一个的意义在于突破政策藩篱,杀出一条血路。第二个的意义在于形成存量项目的市场化运营模式。
9、盈利模式破局
城市更新从盈利角度考虑可以将城市更新项目分为三类:公益、半公益、市场化。
天津之前的老旧小区改造大部分是公益类,由财政出资维修整治,以后还是要尽量走半公益的道路。即引入专业的市场化公司来进行老旧小区改造,资金来源除了维修基金和业主自筹之外,市场化公司可以通过改造增加商业面积、车位、接管小区物业等方式增加收入来源。
天津小洋楼改造其实也要走半公益的道路,除了市场化的租赁、运营实现项目活化,还需要政府进行专项补贴,以对小洋楼进行专业的维修保护和使用管理。
带有公益性质的还有公共空间更新,除此之外,其他大部分城市更新项目都应该走市场化的路径。
要建立城市更新的市场化路径,政府要敢于让利,让企业在单个项目上一定要赚钱。而政府的盈利模式要算大帐,要盘算通过单个项目成功给整个城市带来的总体收益。
一个城市更新项目一般都有非常大的正外部性,不仅有经济增长层面的,还有社会效益层面的。比如一个烂尾楼的盘活,不仅改善了城市形象,带来了直接投资,而且还会增加企业注册、产业投资、市场就业、商业消费等等多重效益。


10、全民共识破局
城市更新项目需要项目产权人的主动更新,也需要很多原住民的理解参与和支持共建,因此除了在专业人群中传播城市更新知识之外,还需要在更广泛的范围内,在与城市更新相关的人群中进行宣传,让大家逐步认知,深入了解,进而积极主动参与,成为城市更新的共建者。
城市更新全民共识的形成,关键是利益的梳理与分配,在这场土地与建筑空间的重组中,让其中的参与人员都能够从城市更新创造的增量收益中获益。


天津的城市更新如果在上述十个方面都能够有所突破的话,这是十分理想的情况了,由于现实中存在的种种客观困难情况掣肘,其实很难达到。
上述十个方面如果不能面面俱到的话,那么首先破局的是政策,有了有力度的政策,相当于在穿越荆棘密布的丛林中,手里有了把可以披荆斩棘的快刀;其次是选择合适的项目,通过单个项目的成功破局和示范作用,进而带动整体城市更新的进展。
我们相信,今年天津城市更新勇于破局所燃起的星星之火必将在今后几年形成燎原之势!
让我们共同期待,天津这座拥有600多年历史风华的大都市能够在这次城市更新的大潮中抓住机遇顺势而上。通过持续的有力度的城市更新行动,让城市形象更有魅力,让城市经济更有活力!


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