谁买走了北京的房子？

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作者：大山说房

从2020年下半年开始，北京新房二手房都迎来了“大爆发行情”。

首先是二手房爆发：2021年上半年北京二手房成交量突破11万套，全年成交可能会达到22万套。

这个规模已经是2017年的“2倍多”。

新房市场行情爆炸：2021年第二季度，北京住宅新房的网签量已经突破1.7万套，上半年合计突破3万套。

这个规模也是2017年的2倍多。

新房住宅的网签价格从2017年一季度的4.5万/平米上升到了2021年二季度的5.5万/平米，北京新房楼市“量价齐飞”。

北京楼市已经全面“复苏”，并逐渐走向“过热”。

谁买光了北京的房子？

我们判断：以下三类群体是目前北京楼市最主要的“扫荡者”。

【1】

北京经济转型“已经成功”

全球“独角兽之都”

“互联网码农”大举扫荡北京楼市

中国经济自从2008年以后开始进入产业转型阶段，传统的工业制造业开始被逐渐抛弃，经济全面向互联网信息技术产业转型。

阿里巴巴和腾讯的成功，铸造了杭州深圳两地的“楼市辉煌”，互联网信息技术产业经济的高度繁荣，给杭州深圳带来了巨大的房价红利。

而随着北京“独角兽企业”的发展，北京经济已经转型成功，并成功成为全球的“独角兽”之都。

根据最新的数据显示，北京互联网“独角兽”企业数量高达93家，排名全球第一，是上海的2倍，深圳杭州的4倍，已经把国内其他城市远远甩在了后面。

北京堪称中国的“硅谷”，这个地位在国内无人可以超越。

2021年上半年北京就有两家互联网独角兽企业上市，一个是“快手”，一个是“滴滴出行”，市场估值分别是2000亿美金和600亿美金。

互联网独角兽企业的聚集和上市，不仅能够带来大规模的高收入“码农群体”，同时一旦上市就可以创造数以万计的“千万富翁”，对城市楼市需求有极大的推动力。

比如北京快手的上市，创造了超过10000个“千万富翁”，而类似的互联网独角兽企业，北京未来还有接近100家！

如果这100家独角兽企业都上市成功，北京将会创造超过几十万的“千万富翁”和“亿万富翁”。

互联网经济的“创富能力”实在是惊人！

北京目前最大的独角兽企业就是字节跳动，旗下有抖音、西瓜视频等多个爆品企业，目前估值已经突破4000亿美金，接近3万亿人民币。

字节跳动目前已经成为腾讯、阿里之后的互联网第三巨头。

2017年北京新的城市规划中，确定了北京要成为“科技创新中心”，提出在“三城一区”地区打造全球高新技术产业新高地。

北京发展宣告全面转向“互联网信息产业”！

北京在高新技术产业领域有着其他城市不可比拟的优势：高校资源+金融融资渠道+政策主管单位集聚地。

对于大多数的高新技术企业来说，北京才是真正的“成功之路”：从人力资源，到融资资源，再到政策主导，北京几乎秒杀国内其他城市。

所以只要国内的互联网企业及高新技术企业进入发展期，就会立马杀入北京，来北京谋求更大的发展空间。

所以我们几乎可以判断：在全球进入互联网信息技术产业周期后，北京将会成为全球“新硅谷”，互联网企业及高新技术产业的规模及数量会越来也大，越来越多。

北京的“互联网码农”已经成为北京房价持续上升的“核动力”。

他们的买房需求版块主要集中在北京的“西北的海淀”，“北部的昌平南”，“东北的望京”及“东南的亦庄”，属于北京的“三城一区”版块。

海淀科学城、昌平未来科学城、望京电子科技城及亦庄经开区，这四大片区未来将会聚集北京70%以上的“互联网码农”。

这些片区的房价将来一定会成为北京“新高地”，闭着眼睛买就是了。

【2】

海外需求“大回流”

“海归派”大举扫荡北京楼市

东西海是核心目标

除了高新技术的“码农”外，北京还有第二类“高收入”群体规模不可小觑。

这类人就是“海归派”，尤其是2020年疫情爆发后，回国的“海归派”大规模增加，很多人从此在国内买房置业“深耕”。

根据智联招聘网的数据显示：2020年海归回国求职的人数暴增了10倍！同时原来打算出国“留学”的家长们，也开始在国内买房上学了。

出国留学需求转变成为国内上学需求。

以上两种要素的累加，导致“海归派”购房需求暴涨。

北京楼市在2020年三季度开始迅猛发力，“海归派”需求绝对起到了关键性的推动作用，尤其是推动了2020年下半年西城、海淀等学区房房价的上涨，可以说“海归派”功不可没。

北京是中国出国留学规模最大的城市，每年留美的学生就超过5万，是上海的2倍，所以“海归派”规模更大，需求更加旺盛。

最关键的是，“海归派”从来都是不差钱的主！

北京“海归派”的购房需求核心是“学区”，所以他们的购房焦点区域主要集中在东西城、海淀、北京城市副中心及亦庄片区。

尤其是东西城海淀，是北京“海归派”的聚焦买房片区。

下半年包括西城的“紫金印象”，东城的“天坛府”“永定府”，海淀的“天恒学院里”“海淀树村项目”肯定会被“海归派包圆”。

【3】

老城不再拆

拆迁梦破碎

北京“改善需求”大爆发

北京的第三类需求，就是“中心城区改善类”需求，在2020年逐渐呈现出爆发状态，原来在中心城区里有房的这帮人，开始陆陆续续买房改善了。

推动“中心城区改善需求”爆发的关键因素，就是北京确定了城区不再“拆迁”的原则，这就让很多城区有房的人“拆迁梦”彻底破碎了。

用“旧改”和“腾退”来代替“拆迁”，北京城区从此告别“拆迁梦”。

北京“换房潮”爆发了！

把城区手里的“老破小”赶紧卖掉，置换新房，成为北京“改善需求”的重要爆发点。

北京中心城区目前留有大量的“老破小”，这些老破小房子卖掉后，可以给北京改善需求带来的“置换资金”，推动了改善需求的大扫荡。

改善群体的置业目标主要集中在北京城区的边缘版块：

比如朝阳的东坝版块，华樾国际二期等项目成为改善需求的重点关注对象；石景山的老城版块，中海天钻天玺等项目也抢了不少城区改善需求。

同时像顺义的后沙峪、丰台的大瓦窑、朝阳的王四营、通州的万盛西等近郊区版块，也成为城区改善群体的聚集地。

“卖一买一”，手里不差钱，成为了这一轮北京改善爆发的关键点。

综上所述，北京在经历三年的“阴跌”行情后，已经逐渐走出高光行情，而且逐渐有了“普涨”的趋势。

尤其是在互联网风口、海归派回流、城区改善大爆发等三大需求井喷的背景下，北京楼市“热度”已经全面超过南方城市。

高质量发展的北京，已经成为“中国硅谷”！

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