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[上海] 未来五年,上海楼市的基调

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发表于 2021-10-28 08:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
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作者:魔都财观



大家好,我是观观


在金融圈混了16年,我却独爱买房,还首创了一套科学买房体系,已经帮助众多朋友买到好房子。


以下是今天的正文。

未来五年,上海楼市会是什么样子?



这是我最近在思考的一个问题。


如果明晰了方向,对于我们当下的选择无疑也会很有帮助。






1

未来五年,上海仍将是中国的龙头城市,是长三角这个世界级城市群的绝对核心。


这一点应该没有异议,这意味未来仍然会有大量的人才和财富涌入这片热土。


但未来随着国内经济增速、人口增速放缓,也会出现一些新的变化。


上海楼市,已经进入新的时代,增量会出现新趋势,存量竞争也会更加激烈。








2



未来五年,上海楼市的一大特征是分化。


其实分化这个趋势在前几年就已经很明显了,在未来会延续下去。


首先,地段分化。


强者恒强,新IP会崛起。


徐汇滨江、前滩,甚至会达到市中心的高度。


这两个地方有产业,有规划,有居住品质,城市界面新,历史包袱小,还是CAZ。


而就连官媒的报道也毫不避讳地称,徐汇滨江是新兴的豪宅区。


类似的,唐镇,前湾,新杨思,金鼎天地,这些强势点状地段,也会越来越强。


如果放大到行政区,浦东依然会是上海的领头羊,这是一个从未让人失望的地方。


一些靠近市区外环的刚需地铁房也会表现不错。


比如松江九亭、泗泾,青浦徐泾,浦东周康,浦江镇等等。


虽然这些地方大多没有太好的工作机会,但距离市区近,价格也不高,300万到500万就可以买到不错的房子。


如果薪资收入还可以,还是会有大把的年轻人愿意挤地铁上下班的。


毕竟能够直接在市内买房的年轻人并不多,这些刚需板块是很好的上车选择。


所以临近外环,靠近地铁的房子,尤其中小户型,最近几年一直表现不错,未来五年涨幅也会在大盘之上。


远郊会继续拉胯,以金山、崇明、奉贤为主:


这些地方未来会既跑输通胀,又跑输大盘,因为这里基本没有人口流入,也缺乏产业支撑,房子要出租都租不掉,新房供应也不少。


最重要的原因是这些地方距离市区太远,这就导致没有接盘侠,一般离市中心25km以内是可以接受的距离。








3



其次,新老分化,品质分化。


次新会远远甩开老破小。


除了文物,房子越老越不好卖,这是一个不争的事实,


上海房改到现在,楼市基本上每五年就会出现新一代的产品。


新产品,更适应新时代。


这些年比较流行的90平的三房,虽然略有局促,但也是多年来供需双方多轮博弈的结果。


这里毕竟是寸土寸金的上海。


四代产品,2000年-2005年的产品会很吃亏:大户型,高总价,但房间少。


很多甚至是120平、130平的两房,满足不了家庭生活的需求。不过新房供应很少的地方会是例外。


而没有电梯,缺少车位,人车不分流,户型奇差的老破小,也终将在时代的洪流中,被慢慢抛弃。


尤其是地理位置差,不靠近地铁的老破小,连经济特别紧张的铁刚需都不想要,他们宁愿买远一点。


比老破小更差劲的,是老破大:看得上的人买不起,买得起的看不上。


新房不断在建,但上海的人口增速在放缓,而且新上海人和本地土著中的年轻人,对于市区是没有老一辈那种情怀的。


相反,他们对于居住品质要求更高。


所以,整个片区都是老破小的板块:凉城、中原、彭浦新村,甘泉,宜川等等。


这些没空地没规划,老公房扎堆的地方,未来也会很惨:涨的少,跌的多。


行情好的时候喝点汤,行情不好的时候要割肉。


这些老破小,未来的希望是旧房改造,美丽家园计划,加装电梯(但对1楼来说极不友好)。


如果都能落地,居住体验会提升不少,但难有质的飞跃。


此外,限价新房品质差。


当下土地成交溢价太高,各种建材原材料价格又大幅上涨,限价之下,开发商的利润空间被压到极限,能有1%到2%就是烧高香了。


在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方,新房出来就秒空,根本不愁卖,开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量?


所以,15年左右的房子,经典作品要多关注,比如宝华城市之星,融创滨江1号院,仁恒河滨等等,以后的开发商很难用心造产品了。


尤其中内环的品质次新房,这类产品未来的供需关系会越来越紧张。


总而言之,稀缺性或资源性房源会在整个房产市场中越来越受市场追捧。


具体而言就是更高的居住体验,是地段优势、品质优势、户型优势、对未来生活的适应优势等各方面的综合,是人民对更高生活品质的追求。








4

未来五年,产城融合是上海楼市的一大趋势。


什么是产城融合?


人要工作,需要产业;人要生活,需要配套:住宅、医疗、教育、商业。


产业和配套离得太远会产生交通拥堵、居住密集等各种城市病。


所以要把产业和城市配套建设在一起,这就是产城融合。


仔细观察,你可以发现,嘉定安亭的万科西郊都会、宝山的罗店三兄弟、闵行紫竹半岛等。


他们附近有工作岗位(嘉定汽车城、紫竹园区),又有着学校,也在打造这商业体,规划着医院。


这就是典型的中产社区。


说到产城融合,早年的张江其实是个负面案例,那么大片的高新产业园里住宅少的可怜。


这也间接造就了张江汤臣豪园从1万一直涨到十几万。


张江男们不得不去北边买金桥碧云,或者去东边的唐镇。


而现在的大虹桥区、前滩、紫竹园区,以及森兰,未来会是产城融合的典范。


大虹桥商业区,几乎没有住宅,整个徐泾热炒;


前滩,九宫格,央企总部,宜居又宜业;


随着白领的聚集,最终大有可期,这都是产城融合的答卷。








5



未来五年,上海楼市的各种变动,本质上是人的变动,是城市中产和新上海人的变动。


现在可以观察到的情况是,上海的门槛是在不断提高的:


上海在放开落户的同时,对人才也有了更高的要求,无论是学历、专业还是技术等等。


这些高素质新上海人的选择会在哪里?城市中产的选择又在哪里?


我们常说,买房要跟着中产走。


年代久远户型奇葩的老破小,通勤不便的远郊房,都不会是他们的选择。


他们的选择是什么?次新,三房,好的教育,好的交通,好的城市界面。


未来五年,买房不仅要看地段,看房子,要更关注人这个因素。
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