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萍聚头条

楼主: 握紧阳光

[买房建房] 不动现金流投资房产

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发表于 2022-11-18 19:49 来自手机 | 显示全部楼层
握紧阳光 发表于 2022-11-16 13:46
当然付房租的,什么时候付款,什么时候交房付房租。我的浮动利率目前是3.2%,冷租1600欧。对于投资客来说 ...

请教专家一个问题:
不还本金,仅还利息,假设贷款10年,10年后如果利息比现在高,就像80年代远超6%,甚至高达10%,到时利息远远比房租高,由于极高的利息,房价很可能下跌,那个时候应该如何操作?还是期间看到利息继续上涨,就提卖了房子?但是提前卖房子,银行往往会让你补齐他们的利息损失。这时应该如何操作? 还是有别的什么办法?提前谢谢了
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发表于 2022-11-18 20:10 | 显示全部楼层
gruntea 发表于 2022-11-18 19:49
请教专家一个问题:
不还本金,仅还利息,假设贷款10年,10年后如果利息比现在高,就像80年代远超6%,甚 ...

楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点,不会再冲高了。如果利率再往上,(因为他拿的是浮动利率),那他这个以租还利息的操作就转不灵了。唯一的风险就是没有对冲利率继续往上的可能。
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发表于 2022-11-19 06:29 | 显示全部楼层
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发表于 2022-11-19 13:58 | 显示全部楼层
东启fcj 发表于 2022-11-18 20:10
楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点,不会再冲高了。如 ...

有的银行提供有利率上限的可浮动利率贷款,但是利率肯定是更贵的,相当于花钱买平安,怎么处理风险就是个人的问题了
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 楼主| 发表于 2022-11-19 14:26 来自手机 | 显示全部楼层
gruntea 发表于 2022-11-18 19:49
请教专家一个问题:
不还本金,仅还利息,假设贷款10年,10年后如果利息比现在高,就像80年代远超6%,甚 ...

考虑到通胀因素,房屋的货币价值不会大幅下降的,十年前的货币和十年后的货币不是一个价值了,所以房价长期一定是看涨的,即便有高利率,也不会让房子在十年后出现大幅降价。另外,十年后的租金也一定会涨的,现在能以租养贷,十年后以租养贷的难度也不会太大。
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 楼主| 发表于 2022-11-19 14:32 来自手机 | 显示全部楼层
东启fcj 发表于 2022-11-18 20:10
楼主的想法还是不错的。但他目前的操作就是判断当前的利率已经到达这一轮加息周期高点,不会再冲高了。如 ...

大概算了一下,利率在5%之内可以不产生负现金流,目前拿到的浮动利率才3点几,还有较大空间。利率应该不会长期这么高,如果这么高的利率形成常态,通胀肯定疯了,租金势必会涨
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 楼主| 发表于 2022-11-19 14:32 来自手机 | 显示全部楼层
xigu 发表于 2022-11-19 06:29
请教为什么不用付Kaufnebenkosten?

要付的,只是不花自己的现金付,从银行贷款出来,不影响自己的现金流

点评

富贵险中求  发表于 2022-11-20 06:41
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 楼主| 发表于 2022-11-19 14:36 来自手机 | 显示全部楼层
D.Rich 发表于 2022-11-19 13:58
有的银行提供有利率上限的可浮动利率贷款,但是利率肯定是更贵的,相当于花钱买平安,怎么处理风险就是个 ...

目前的浮动利率是低于同时期内绑定利率的,以我个人经历计算,浮动利率低0.5%-1%。风险在于如果利率一直上升,浮动利率每3个月会跟着调高一次,而绑定利率是固定的。但是相反的,如果利率出现下降,浮动利率会跟着下调,而绑定利率就长期处于高位了
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发表于 2022-11-20 01:33 | 显示全部楼层
握紧阳光 发表于 2022-11-19 14:32
大概算了一下,利率在5%之内可以不产生负现金流,目前拿到的浮动利率才3点几,还有较大空间。利率应该不 ...

你有没有考虑过一个问题,目前欧洲的经济状况实际上是处于滞涨状态。内生性的经济成长处于接近0增长甚至负增长,通胀却是由于能源结构性的问题导致,(依赖于外部国家,不管是依赖opec+还是老美)。在滞涨环境下,资产价格是远远追不上通胀的,而长期的高通胀又不得不让利率长期处于高位,类似于1970年度的能源危机。
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发表于 2022-11-20 12:11 | 显示全部楼层
我柏林的一个德国朋友,40几岁了,在一中等医学器公司材做团队领导,上班15年有了吧,至今不买房,估计存款大几十万有了。。。

上一次我问他为什么不买房,他刚上班那会儿,柏林十来万一套的Wohnung,20万一独栋Haus,地点随便选,如果买几套,到今天起码翻了5-10倍,而且今天他的存款全部拿出来,在柏林也买不到什么好房子了,但是他摇摇头一笑,典型的德国普通人的选择!!!
但是今天这个通胀,他的钱是真的缩水。。。。
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