大力出奇迹 发表于 2020-5-1 11:08

如何看房像一开始说过的。主要看公寓，前期自住后期可能会出租，目前没有车（一年了我还没学出来驾照T^T），选中的房子都是有公共交通直达的。那就按着上面“什么是合适的房子”这个部分的顺序来说说我在实地看房的时候是怎么依据之前订的标准来衡量这个房子适不适合我值不值得呢。1)    地理位置。我会坐公共交通比如地铁再步行根据导航去要看的房子。一个是看看交通是否方便离着地铁站的实际步行距离和时间是多少，另一个也是借这个机会可以看一下周围的环境，空气如何，是否临近大马路或者车流量很多很吵。2)    周边居民。如果是土人聚集区的话其实一到周围的话会有很明显的直观感受。微博上有一个博主“慕尼黑热线”总结的几个看房时候需要注意的加减分点，可以参考一下，原文https://www.weibo.com/2711293562/Ce5rnvlDq?type=comment他还总结消防队，Spielplatz附近，地下室潮湿或者没有，靠近大马路附近的都不要买。在他微博里搜索“买房”就能看到了。我没有打广告。因为是他原创所以还是要贴一下出处。3)    房型是否方正。在看房前看Grundriss会有一个初步的感觉。等真的去看房的时候，一般会约定在阳光比较好的时候，可以看一下阳光是否充足，尤其是卧室，通风是否流畅，房间布局是否符合生活习惯等等。曾经看过位置很棒价格很棒的两居室公寓，不过卧室朝北，冬天在中午的时候都几乎没有阳光。4)    楼层。初期选择的时候就会只选中间楼层的房子，这里会看层高。有一些屋子的层高会很低，让人很压抑。所以层高一定要留意。5)    翻修时间。看室内装修。首先进门会有大体的感觉，比如这个房子的装修怎么样，房主维护的如何，房主品味如何。我会着重看厨房和卫生间的装修。如果这两个地方的装修很棒，或者维护的很好，那一个证明装修质量还不错，还有一个是房主的生活习惯很好，之后自己不用花很大力气整修。会再问一下房东/中介最近一次大修是什么时候，关于什么的，还有电线厨房卫生间的管道都是什么时候更换过的，再看看相关的管道，还有电箱等。 地面除了颜色表面是否有划痕我会建议看看踢脚线，如果踢脚线很完好很新没有掉落，那地面也还好。暖气片其实也会看，看看是不是比较新的。翻修时间新并不等于装修质量好。曾经看过全新翻修过的老房子，新刷的墙面还是坑坑洼洼，新铺的地板嘎吱嘎吱响。这里建议好好仔细看看，不要因为觉得房东/中介在旁边就不好意思。6)    停车。有停车位的话看看停车位的位置怎么样。没有停车位的话可以问一下房主/中介一般都怎么停车。也自己在看完房子出来之后在周围溜溜弯看看停车是否方便。如果马路上停不太方便，还可以网上搜一下停车位是否有比较多的人出租。7)    电梯。是否要先走一段楼梯才可以上电梯，楼梯难不难爬，下了电梯之后离公寓的距离是多少，还需不需要下/上楼梯。电梯的大小，最近一次大修时间。有后装电梯的那种房子，进门需要先上一段台阶，出了电梯门还要下一段台阶才能到公寓门口。对于有时候要扛重物的话不太方便。8)    房屋外观。我略微会有对于房子外观的颜控，喜欢看上去新一些的房子。还会看看房子外观是否有涂鸦，青苔，植物，墙体发黑，以及墙外管道，地下室的半窗是否结实干净。9)    房屋建筑年代。这个其实当时看房的时候不太在意，觉得能买到就好，但是真实搬家之后觉得还是要注意一下。在德国之前租的房子都是新房或次新房，所以没有遇到隔音不好这种问题。特别老的房子我不是很清楚，但是像50年代多的房子可能会隔音不好，楼上吵架，隔壁用水在家里会听得比较清楚。如果对于声音格外敏感的人，看房的时候要注意一下，不要住进来之后才发现自己可以凭借声音掌握家里上下左右的作息时间和家庭状态。10)周围配套设施。可以看完房之后溜达一下到最近的超市/dm/rossmann感受一下距离。自己是否接受。有时候看google maps的距离不如自己亲自走一圈好。

大力出奇迹 发表于 2020-5-1 11:27

除了上面的必须注意的东西之外的我的一些自己经历过的小疑问1)    找不找Gutachter呢？我找过一次，后来就没有再找了，原因如下：第一个是我买的是公寓，不是大Haus。公寓的墙体等等都是公用的，私人没法再进行改造。比如房顶的瓦保温层窗户之类的。而且公寓我承担得起的面积都不大，装修不会很复杂，不会有壁炉花园等复杂的装饰。Gutachter能评估的东西很少，就算真的评估了我可以改的东西也不多。公寓质量好不好自己心里会大概有个数的。第二个是慕尼黑是卖方市场。房子太抢手，性价比高的房子在你还想约第二次带着Gutachter去看房的时候已经卖出去了。你如果第一次去就带Gutachter，就算Gutachter对房子的评价很中肯，你也不能保证自己一定能在众多候选买房者中脱颖而出。而如果一直在请Gutachter陪同第一次看房->抢房失败->继续请Gutachter陪同看房这个循环里的话，不知道要耗费多少银子才能最终买到各方面都合适的。
也不是说Gutachter没有用。但是对于在慕尼黑买小公寓且暂时没有装修想法银子不够多的我来说，用不上。希望以后可以有机会买Haus的时候或者公寓需要大翻修的时候请Gutachter吧：）

大力出奇迹 发表于 2020-5-1 11:28

2)    要不要对周围居住的居民/同栋楼里的居民进行采访有看到帖子说可以问一下周围居住的居民或者隔壁邻居这块区域怎么样。我个人是没有做过。一个是选中的区域要么是我生活过很了解的地方，要么是曾经去过转过的觉得不错的，或者有朋友住在附近评价不错，所以在想买房之前要对理想中的区域好好调研查资料。另一个是可能我的德语：（买公寓可能我不会这样做，但是之后决定永久自住或者买更大的房子在不是很熟悉的区域，应该会去问一问。毕竟看能感受到的东西很少。

大力出奇迹 发表于 2020-5-1 11:43

一些可以额外注意一下的点1)    看垃圾桶我还会关注垃圾桶还有扔玻璃瓶的大桶的位置和垃圾桶的数量。也算是之后会和生活息息相关的吧。垃圾桶干净程度也可以留意。之前在萍聚上看大家的帖子，有人提到过看垃圾桶的整洁和分类程度可以感受到周围居民是否够德国：）也是个好方法2)    看门牌先看门牌是否干净，有没有频繁更换门牌的痕迹。以及门牌上姓氏比较偏哪里。可以比较直接的了解这栋楼的人员是否杂乱。也可以看看大家在门上的门牌的老旧程度，是否都是长期居住的老住户。还有房门的装饰程度也可以作为参考。3)    看邻居看房时如果能碰到邻居可以看看是否面善，如果是房东带着看房可以看看房东和邻居之间的互动怎么样。也可以问一下房东邻里关系怎么样。后来买的这个房子房东说他都可以托付钥匙给隔壁邻居，事实证明也确实整栋楼的邻居都非常棒。如果是中介的话那就只能自己想办法感受了。4)    看地下室地下室要关注是否潮湿，面积如何，干不干净，功能是否齐全之外，如果能看到别人的地下室也可以看看他们的地下室都摆了什么，是不是整齐。也是能感受到楼里邻居的一种方法。之前有看过地下室黑漆漆或者墙各种外露，就感觉不是很好。5)    看公告板/电梯里的告示这个算是看物业公司的管理吧。如果告示很整齐或者内容非常的日常，再加上楼里很干净，没有奇怪的涂鸦小广告。那么可以侧面说明物业公司管理不错，之后万一有需要物业公司的时候，不用自己太操心。 目前就记起来这些，后续可以再慢慢补充。

大力出奇迹 发表于 2020-5-1 12:18

怎么争取房子慕尼黑的房子真的好的要靠抢..最初的时候我很佛系觉得没必要抢，后来被截胡了多次就觉得碰上真的喜欢的该争取争取。咬咬牙..几个我觉得还比较有用的小技巧吧1） 穿着上稍微理智一些，因为有的中介/房东会注意这点，从这里看是否有能力买下这个房子，毕竟看房也是个互相面试的过程。我遇到过穿的非常正式的，也有遇到过穿的很随意的。穿西装倒是不必要，就是别穿的像去健身/散步一样就好。2） 一定一定要问中介/房东，为什么要卖房。从这个问题的回答可以知道你要从哪个方面去争取。有的房东可能说要换房了，有的可能会说年纪大了要去养老院了呀之类的，根据不同的回答可以分析分析再以闲聊的方式说明自己契合他们的点。3） 一定一定也要问中介/房东，来看房的人多吗。可以了解竞争对手呀。也可以感受一下自己大概排在了什么位置。4） 带够所有的能证明你买得起这个房子的文件。我每次看房都会随身带着厚厚的一本文件，工资单、工作合同等等。有机会的话就会给房东或者中介看，因为德语不太好又不是本国人的话那能和别人竞争的只有自己实打实的诚意了。。5） 看好了不要犹豫抓紧定。如果是特别喜欢的话我看完房会给房东/中介发一封邮件，自己的自荐信还有相关材料。以及说明自己准备怎么购买这个房子。希望他可以发贷款所需要文件给我。该签预定书签预定书。6） 知道自己和别人比的优势在哪里。毕竟要和许许多多的人竞争。可以静下心分析一下自己的优势，然后可以适当的推销一下自己，以及表现出自己的诚意。想一想房东/中介为什么可以把房子卖给你，有什么理由不卖给别人。然后尽量的多曝光自己的优势吧。

要不要加价买房/要不要讲价慕尼黑的房子难抢。偶尔会有加价的可能性。个人觉得如果你认为这个房子真的值得，一眼看中了，各方面真的满意到不能满意了，你加价不后悔，可以在心理承受范围之内加价努力一把。但是如果只是觉得差不多，还可以，没有非常喜欢，有小瑕疵，那还是算了吧。有加价的银子可以做许多别的事情而且说不定以后还会后悔。
讲价的话，看具体房子的情况和个人能力。我没有讲，因为知道有很多人和我在竞争，不加价就算好的了。可以旁敲侧击的问问有没有可能性，如果谈判能力足够优秀的话，可以试试。能省还是省~

大力出奇迹 发表于 2020-5-2 12:27

给自己顶顶~

islia520 发表于 2020-5-4 05:54

近期有意向的还是再等等吧

gtgtgt 发表于 2020-5-4 20:14

写得不错
帮顶
以后munich买独立Haus更麻烦

大力出奇迹 发表于 2020-5-5 20:54

gtgtgt 发表于 2020-5-4 20:14
写得不错
帮顶
以后munich买独立Haus更麻烦

谢谢~
是的呀，往后再想换大的只能使劲努努力了

大力出奇迹 发表于 2020-5-6 15:15

继续努力的给自己顶顶

Adoj 发表于 2020-5-6 16:38

顶顶 写很好

大力出奇迹 发表于 2020-5-7 10:01

Adoj 发表于 2020-5-6 16:38
顶顶 写很好

谢谢支持~

大力出奇迹 发表于 2020-5-8 20:29

我又要开始忙啦，等忙完再继续分享贷款还有公证以及后续入住之后的一些经历和经验吧~

大力出奇迹 发表于 2020-5-21 10:55

再给自己顶顶

nathen607 发表于 2020-8-4 17:33

写的真好 做了摘抄 👍

alisawithamber 发表于 2020-8-5 12:34

写得真的是太太太好了，谢谢lz分享。想要请问怎么寻找好区，对lz说得法兰克福的区感兴趣，我知道的办法是，找新房房价地图做一个指南。还有其他的指标吗？
还想要请教大家的是，关于孩子教育学区房的问题，应该怎么衡量德国的学校的好坏呢。比方说升学率，可以怎么查询。
谢谢大家呀，真希望这贴可以建设为神贴。

蓝色多瑙河66 发表于 2020-8-5 16:21

帮lz顶顶， 等着后续分享

伪装者在潜伏 发表于 2020-8-22 10:36

贴可以建设为神贴

jialu1992 发表于 2020-8-29 19:24

看看看

coshy 发表于 2020-12-26 01:17

搬小板凳等更新贷款和公证相关~

tony18990 发表于 2020-12-30 11:35

大力出奇迹 发表于 2020-5-1 10:27
除了上面的必须注意的东西之外的我的一些自己经历过的小疑问1)    找不找Gutachter呢？我找过一次，后来就 ...

过来咨询关于买房贷款事宜， 是否有需要提前办个 finanzierungsbestätigung? 办了是否意味着办贷款就这家了？ 还是可以找贷款代理帮忙处理？谢谢

twinkleting 发表于 2021-5-20 22:20

大力出奇迹 发表于 2020-4-6 11:52
我买的是老房子。不过也是近几年装修过。不知道你现在有没有买。我买老房子主要考虑的是地角比较好加上布 ...

楼主，新房都没有中介费嘛
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