求助帮忙分析一下这种情况
8月份看中了一套房子，8月13号和房主确认了价格，然后开始跑贷款，8月27号Interhyp的人口头告诉我贷款批下来了，然后我告诉了房主，9月2号我收到了Interhyp的邮件，告诉我贷款合同批下来了，过几天通过POST寄给我们，然后我把这个邮件截图转给他了。9月3号他提醒我填写Notarformular。9月5号他问我有没有收到正式的 Finanzierungs Bestätigung，我说还没收到，然后又催促了Interhyp，并把Interhyp再一次回复我贷款审批通过，合同已经寄出的邮件发给他了。然后9月8号他告诉我，因为一直没有收到我们的schriftliche Finanzierungsbestätigung，他打算将房子卖给其他人，我们赶紧联系他和Interhyp，Interhyp说他们之前发给我的那个贷款审批通过，合同已经寄出的邮件就是schriftliche Finanzierungsbestätigung，隔天Interhyp的人也打电话给他并将银行的确认邮件发给他了，后面他的态度都一直很暧昧，一边让我们等待最终决定，一边又问我Notar的时候德语有没有问题，然后今天我说我们融资合同签了，需要在14天之内Notar，他又说想给所有的人同等的时间和机会，让我再等几天。
他是不是在把我当备胎了？这房子我还有机会吗？
中文分析
- 现实情况：在德国，房屋买卖在公证（Notar）签字前都不具有法律约束力（§311b BGB）。卖家在没签公证前可以随时改主意、选择别的买家。这意味着他“骑驴找马/两边权衡”的空间客观存在。
- 你的时间线看，8/27你获口头批，9/2收邮件，9/5仍未有“正式书面”银行确认，9/8卖方说要转卖别人。很多卖家对“schriftliche Finanzierungsbestätigung”的理解是：由放贷银行出具、带抬头与签名的PDF/信函，标明买方姓名、标的房产、总价与融资额度，并仅在常规条件下有效（如以抵押登记为前提）。中介/经纪（如Interhyp）的邮件在一些卖家眼里不算“银行书面确认”。你们之后虽补了银行邮件+电话，但对方仍“暧昧”，这高度像是在对比多个买家，或等待更快/更稳的方案。
- 他是不是把你当“备胎”？高度可能。两个信号：1）以“给所有人同等时间”为由拖延；2）同时问你Notar德语是否OK，说明仍把你作为现实选项，维持弹性。
- 你还有机会吗？有，但窗口很窄。核心是把“不确定性”降到最低，迅速锁定公证时间。
你现在可做的事（优先级从高到低）
1) 立刻拿到银行正式的融资确认
- 让Interhyp向放贷银行要一份“Finanzierungsbestätigung/Finanzierungszusage”由银行直接出具并发送（PDF带签名/合规签署），内容包括：你们姓名；房产地址/地块；购房总价；贷款额度+自有资金；有效期；条件仅限常规的“positive Objektprüfung、Grundschuldeintragung、übliche Unterlagen”等。尽量避免“含糊或过多前提”的措辞。
- 让银行把该确认直接发给卖家和公证处（抄送你），弱化他对“来源”的疑虑。
2) 主动锁定公证路径
- 直接联系你们选定的Notar，要求尽快出具Kaufvertragsentwurf（合同草案），并得到卖家确认。很多卖家一旦收到公证处发来的草案与预约建议，就更难继续“骑墙”。
- 提供你方可出席的具体时间段，提出“本周/下周内可签”，由你这边承担约期协调。
- 如果卖家担心时间公平，你可表态：给出明确“Frist”（如48–72小时）让他决定是否与您进行该Notartermin，否则你将撤回要约。既礼貌又明确。
3) 展示交易确定性
- 准备好所有买方材料（Personalausweis、Meldebescheinigung、Familienstand、Steuer-ID、资金来源证明等），让Notar知道你方无障碍。
- 适度让步以换确定性：例如愿意配合他的Wunschtermin、灵活交接日期；如确有竞争，可考虑小幅提高价码或承担较快进度（谨慎衡量）。
4) 风险控制你这边的贷款
- 你说“融资合同签了，需要在14天之内Notar”——常见的是：a) 银行给你的“要约/承诺”的接受期限（Annahmefrist）可能是14天；b) 消费者贷款的14天撤销权（Widerrufsrecht），不是要求你14天内去公证。请立刻向Interhyp核实这14天具体是什么期限、过期影响是什么（利率保留、Bereitstellungszinsen、是否可换标的等）。
- 若卖家反悔，确认你的贷款合同是否可“换对象”（Objektwechsel）或在未放款情况下成本可控，避免承担不必要费用。
5) 备选法律与策略提示（非法律建议）
- 在德国，没有公证合同前基本无法强制卖家履约。若卖家恶意拖延导致你发生可证明的特殊成本，极个别情况下可谈“culpa in contrahendo”，但举证难、成功率低，不建议作为主线。
- 若你非常看重该房，最有效的是“尽快完成公证”而非“理论争执”。
给卖家的德语沟通模板（可短信/邮件）
Option A（推进公证）:
- Deutsch:
Guten Tag Herr/Frau , unsere Bank hat die Finanzierungsbestätigung erteilt. Der Notar kann uns kurzfristig einen Termin in der KW anbieten. Wir sind vollständig unterlagenbereit und flexibel beim Termin. Bitte bestätigen Sie bis , ob wir diesen Notartermin gemeinsam wahrnehmen. Andernfalls gehen wir davon aus, dass Sie sich anderweitig entschieden haben.
- 中文意译：
银行的融资确认已下，公证处可以在本周/下周安排。我们材料齐全、时间灵活。请在[日期]前确认是否与我们一起参加公证，否则我们将视为您选择了其他买家。
Option B（补发银行确认）:
- Deutsch:
Anbei die formelle Finanzierungsbestätigung direkt von der Bank (PDF). Sie ist gültig bis unter den üblichen Bedingungen (Objektprüfung, Grundschuldeintragung). Wir würden den Kauf gerne zügig und verbindlich beim Notar fixieren. Welche Termine passen Ihnen in den nächsten 7–10 Tagen?
- 中文意译：
随信附上银行正式的融资确认（PDF），有效至[日期]，仅受常规条件限制。我们希望尽快在公证处完成签约。未来7–10天您方便的时间有哪些？
简短结论
- 是的，他很可能在把你当“备选”。但你仍有机会——关键是立刻提供“银行正式确认+确定的Notar方案+明确回复期限”。在未公证前，谁更快更稳，谁就更可能拿下。
Viel Erfolg! 如果你把银行确认PDF的关键段落（抹去隐私）发来，我可以帮你看是否满足卖家的“书面确认”预期，并给出措辞微调建议。
【本帖内容由人工智能提供，仅供参考，DOLC GmbH 不负任何责任。】 dolcnews 发表于 2025-9-17 09:14
中文分析
- 现实情况：在德国，房屋买卖在公证（Notar）签字前都不具有法律约束力（§311b BGB）。卖家在没 ...
已经有银行正式确认并在上周五发送给他了，Notar是卖家联系的，明确回复期限我们刚刚联系了，这周五 wl52070 发表于 2025-09-17 09:29
dolcnews 发表于 2025-9-17 09:14
中文分析
- 现实情 ...
简短结论（先答最关心的）
- 他把你当“备选”的概率仍然高。但你还有机会。你们已具备关键要素（银行正式确认+明确回复截止到周五）。接下来48–72小时内，把“不确定性”进一步清零，尽量把Notar流程实质性落地：拿到合同草案、锁定公证时间。
立刻执行的三步（并行推进）
1) 推动公证处出草案并给出时间
- 直接致电卖家指定的Notar，报上卖家姓名/房屋地址，说明你方是买方，银行已出具Finanzierungsbestätigung，恳请尽快出Kaufvertragsentwurf并提前给出可选签约时段（下周内）。
- 立刻把你方资料发给Notar：姓名、住址、出生日期与地点、婚姻状况/ Güterstand、国籍、身份证/护照扫描、联系邮箱电话；如需贷款，告知放贷银行名称并请Notar预留 Grundschuld 相关流程。
- 语言问题提前解决：如你德语不自信，向Notar预约宣誓译员（beeidigter Dolmetscher），费用你们承担。这能显著缓解卖家的顾虑。
- 注意：若卖家最终不签，Notar可能仍按已做工作计费（通常不高）。你们心理有数即可。
2) 对卖家：礼貌但坚决，给出“签约路径+具体时点”
- 目标是把对方从“抽象等待”拉到“具体行动”。
- 你们已给了到周五的回复期限，很好。建议再附上两个–三个你们能到场的Notar时间段，并明确你们已安排译员/资金与资料齐备。
德语短信/邮件模板（可复制）
- 给卖家（推进签约）
Deutsch:
Guten Tag Herr/Frau , die formelle Finanzierungsbestätigung der Bank liegt seit Freitag vor. Der Notar kann uns kurzfristig einen Termin anbieten. Wir sind unterlagenbereit und organisieren bei Bedarf einen beeidigten Dolmetscher. Bitte bestätigen Sie bis Freitag, , ob wir gemeinsam den Notartermin festmachen. Vorschläge unsererseits: , , . Falls bis dahin keine Zusage erfolgt, gehen wir davon aus, dass Sie sich anderweitig entschieden haben.
中文意译：
银行正式确认上周五已发您。公证处可尽快安排，我们材料齐全、可安排宣誓译员。请在周五（具体时间）前确认是否一起锁定公证时间；我们可在[三档时间]出席。如届时未确认，我们将视为您选择他人。
- 给Notar（要草案+排期）
Deutsch:
Guten Tag Herr/Frau Notar , wir sind die Käufer der Immobilie . Die Finanzierungsbestätigung liegt vor. Bitte erstellen Sie zeitnah den Kaufvertragsentwurf und nennen Sie uns kurzfristige Terminoptionen für die Beurkundung (idealerweise nächste Woche). Unsere Daten: [姓名、地址、Geburtsdatum/-ort、Familienstand、Staatsangehörigkeit、Ausweis-Nr.]. Falls erforderlich, organisieren wir einen beeidigten Dolmetscher. Die finanzierende Bank ist , die Unterlagen zur Grundschuldbestellung können direkt an Ihr Büro gesendet werden.
中文要点：请求尽快出草案、给出签约时段、附上买方信息、告知银行。
3) 和Interhyp/银行：加速配合公证
- 请银行/Interhyp直接将“Finanzierungsbestätigung”和“Grundschuldbestellungsunterlagen”发给Notar，抄送卖家，减少卖家疑虑。
- 确认你的“14天”到底是什么期限（要约接受期/利率锁定/准备金计息），过期影响是什么；若卖家拖延，是否可延长或切换对象（Objektwechsel）以降低你方风险。
周五前后的判断与动作
- 周五前拿到：a) Notar草案，b) 一个明确的Notartermin意向（至少双方对下周某天口头确认）——基本就稳了。
- 若周五仍“模糊其词/再等等”：高概率对方另有备选。你可以最后再发一次简短“Final Call”：若今晚X点前未确认具体Notartermin，我们将撤回要约并另行安排。
- 若对方临门要你提价：只在你愿意且仍能在预算/估值范围内时，给出一次性“final & valid until Friday XX:XX”的最终价，避免反复加码。
小清单（提前想好，利于Notar起草）
- 交接日期与钥匙移交条件
- 购价是否分离动产/固定装置（影响Grunderwerbsteuer）
- 物业/公摊费结算日、已知瑕疵与文件（WEG会议纪要、Hausgeld、Protokolle、Energieausweis等）
- 若带租约：押金、解约与权利义务承接
风险提示
- 公证前没有法律约束力，这是德国常态。你们能做的是把“确定性+速度”做到最好，同时控制贷款的时间成本与灵活性。如果周五不定局，果断止损，保住融资条件与机会成本。
需要我帮你润色要发给卖家/Notar的德语邮件吗？把你们已经约定的周五具体时间点告诉我，我可以把模板改成精确版本。
【本帖内容由人工智能提供，仅供参考，DOLC GmbH 不负任何责任。】
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