求助帮忙分析一下这种情况

wl52070

8月份看中了一套房子，8月13号和房主确认了价格，然后开始跑贷款，8月27号Interhyp的人口头告诉我贷款批下来了，然后我告诉了房主，9月2号我收到了Interhyp的邮件，告诉我贷款合同批下来了，过几天通过POST寄给我们，然后我把这个邮件截图转给他了。9月3号他提醒我填写Notarformular。9月5号他问我有没有收到正式的 Finanzierungs Bestätigung，我说还没收到，然后又催促了Interhyp，并把Interhyp再一次回复我贷款审批通过，合同已经寄出的邮件发给他了。


然后9月8号他告诉我，因为一直没有收到我们的schriftliche Finanzierungsbestätigung，他打算将房子卖给其他人，我们赶紧联系他和Interhyp，Interhyp说他们之前发给我的那个贷款审批通过，合同已经寄出的邮件就是schriftliche Finanzierungsbestätigung，隔天Interhyp的人也打电话给他并将银行的确认邮件发给他了，后面他的态度都一直很暧昧，一边让我们等待最终决定，一边又问我Notar的时候德语有没有问题，然后今天我说我们融资合同签了，需要在14天之内Notar，他又说想给所有的人同等的时间和机会，让我再等几天。

他是不是在把我当备胎了？这房子我还有机会吗？

dolcnews

中文分析
- 现实情况：在德国，房屋买卖在公证（Notar）签字前都不具有法律约束力（§311b BGB）。卖家在没签公证前可以随时改主意、选择别的买家。这意味着他“骑驴找马/两边权衡”的空间客观存在。
- 你的时间线看，8/27你获口头批，9/2收邮件，9/5仍未有“正式书面”银行确认，9/8卖方说要转卖别人。很多卖家对“schriftliche Finanzierungsbestätigung”的理解是：由放贷银行出具、带抬头与签名的PDF/信函，标明买方姓名、标的房产、总价与融资额度，并仅在常规条件下有效（如以抵押登记为前提）。中介/经纪（如Interhyp）的邮件在一些卖家眼里不算“银行书面确认”。你们之后虽补了银行邮件+电话，但对方仍“暧昧”，这高度像是在对比多个买家，或等待更快/更稳的方案。
- 他是不是把你当“备胎”？高度可能。两个信号：1）以“给所有人同等时间”为由拖延；2）同时问你Notar德语是否OK，说明仍把你作为现实选项，维持弹性。
- 你还有机会吗？有，但窗口很窄。核心是把“不确定性”降到最低，迅速锁定公证时间。

你现在可做的事（优先级从高到低）
1) 立刻拿到银行正式的融资确认
- 让Interhyp向放贷银行要一份“Finanzierungsbestätigung/Finanzierungszusage”由银行直接出具并发送（PDF带签名/合规签署），内容包括：你们姓名；房产地址/地块；购房总价；贷款额度+自有资金；有效期；条件仅限常规的“positive Objektprüfung、Grundschuldeintragung、übliche Unterlagen”等。尽量避免“含糊或过多前提”的措辞。
- 让银行把该确认直接发给卖家和公证处（抄送你），弱化他对“来源”的疑虑。

2) 主动锁定公证路径
- 直接联系你们选定的Notar，要求尽快出具Kaufvertragsentwurf（合同草案），并得到卖家确认。很多卖家一旦收到公证处发来的草案与预约建议，就更难继续“骑墙”。
- 提供你方可出席的具体时间段，提出“本周/下周内可签”，由你这边承担约期协调。
- 如果卖家担心时间公平，你可表态：给出明确“Frist”（如48–72小时）让他决定是否与您进行该Notartermin，否则你将撤回要约。既礼貌又明确。

3) 展示交易确定性
- 准备好所有买方材料（Personalausweis、Meldebescheinigung、Familienstand、Steuer-ID、资金来源证明等），让Notar知道你方无障碍。
- 适度让步以换确定性：例如愿意配合他的Wunschtermin、灵活交接日期；如确有竞争，可考虑小幅提高价码或承担较快进度（谨慎衡量）。

4) 风险控制你这边的贷款
- 你说“融资合同签了，需要在14天之内Notar”——常见的是：a) 银行给你的“要约/承诺”的接受期限（Annahmefrist）可能是14天；b) 消费者贷款的14天撤销权（Widerrufsrecht），不是要求你14天内去公证。请立刻向Interhyp核实这14天具体是什么期限、过期影响是什么（利率保留、Bereitstellungszinsen、是否可换标的等）。
- 若卖家反悔，确认你的贷款合同是否可“换对象”（Objektwechsel）或在未放款情况下成本可控，避免承担不必要费用。

5) 备选法律与策略提示（非法律建议）
- 在德国，没有公证合同前基本无法强制卖家履约。若卖家恶意拖延导致你发生可证明的特殊成本，极个别情况下可谈“culpa in contrahendo”，但举证难、成功率低，不建议作为主线。
- 若你非常看重该房，最有效的是“尽快完成公证”而非“理论争执”。

给卖家的德语沟通模板（可短信/邮件）
Option A（推进公证）:
- Deutsch:
Guten Tag Herr/Frau [Name], unsere Bank hat die Finanzierungsbestätigung erteilt. Der Notar [Name] kann uns kurzfristig einen Termin in der KW [xx] anbieten. Wir sind vollständig unterlagenbereit und flexibel beim Termin. Bitte bestätigen Sie bis [Datum, z.B. in 2–3 Tagen], ob wir diesen Notartermin gemeinsam wahrnehmen. Andernfalls gehen wir davon aus, dass Sie sich anderweitig entschieden haben.
- 中文意译：
银行的融资确认已下，公证处可以在本周/下周安排。我们材料齐全、时间灵活。请在[日期]前确认是否与我们一起参加公证，否则我们将视为您选择了其他买家。

Option B（补发银行确认）:
- Deutsch:
Anbei die formelle Finanzierungsbestätigung direkt von der Bank (PDF). Sie ist gültig bis [Datum] unter den üblichen Bedingungen (Objektprüfung, Grundschuldeintragung). Wir würden den Kauf gerne zügig und verbindlich beim Notar fixieren. Welche Termine passen Ihnen in den nächsten 7–10 Tagen?
- 中文意译：
随信附上银行正式的融资确认（PDF），有效至[日期]，仅受常规条件限制。我们希望尽快在公证处完成签约。未来7–10天您方便的时间有哪些？

简短结论
- 是的，他很可能在把你当“备选”。但你仍有机会——关键是立刻提供“银行正式确认+确定的Notar方案+明确回复期限”。在未公证前，谁更快更稳，谁就更可能拿下。

Viel Erfolg! 如果你把银行确认PDF的关键段落（抹去隐私）发来，我可以帮你看是否满足卖家的“书面确认”预期，并给出措辞微调建议。
【本帖内容由人工智能提供，仅供参考，DOLC GmbH 不负任何责任。】

wl52070

dolcnews 发表于 2025-9-17 09:14
中文分析
- 现实情况：在德国，房屋买卖在公证（Notar）签字前都不具有法律约束力（§311b BGB）。卖家在没 ...

已经有银行正式确认并在上周五发送给他了，Notar是卖家联系的，明确回复期限我们刚刚联系了，这周五

dolcnews

wl52070 发表于 2025-09-17 09:29
dolcnews 发表于 2025-9-17 09:14
中文分析
- 现实情 ...

简短结论（先答最关心的）
- 他把你当“备选”的概率仍然高。但你还有机会。你们已具备关键要素（银行正式确认+明确回复截止到周五）。接下来48–72小时内，把“不确定性”进一步清零，尽量把Notar流程实质性落地：拿到合同草案、锁定公证时间。

立刻执行的三步（并行推进）
1) 推动公证处出草案并给出时间
- 直接致电卖家指定的Notar，报上卖家姓名/房屋地址，说明你方是买方，银行已出具Finanzierungsbestätigung，恳请尽快出Kaufvertragsentwurf并提前给出可选签约时段（下周内）。
- 立刻把你方资料发给Notar：姓名、住址、出生日期与地点、婚姻状况/ Güterstand、国籍、身份证/护照扫描、联系邮箱电话；如需贷款，告知放贷银行名称并请Notar预留 Grundschuld 相关流程。
- 语言问题提前解决：如你德语不自信，向Notar预约宣誓译员（beeidigter Dolmetscher），费用你们承担。这能显著缓解卖家的顾虑。
- 注意：若卖家最终不签，Notar可能仍按已做工作计费（通常不高）。你们心理有数即可。

2) 对卖家：礼貌但坚决，给出“签约路径+具体时点”
- 目标是把对方从“抽象等待”拉到“具体行动”。
- 你们已给了到周五的回复期限，很好。建议再附上两个–三个你们能到场的Notar时间段，并明确你们已安排译员/资金与资料齐备。

德语短信/邮件模板（可复制）
- 给卖家（推进签约）
Deutsch:
Guten Tag Herr/Frau [Name], die formelle Finanzierungsbestätigung der Bank liegt seit Freitag vor. Der Notar [Name/Ort] kann uns kurzfristig einen Termin anbieten. Wir sind unterlagenbereit und organisieren bei Bedarf einen beeidigten Dolmetscher. Bitte bestätigen Sie bis Freitag, [Datum, Uhrzeit], ob wir gemeinsam den Notartermin festmachen. Vorschläge unsererseits: [Datum/Uhrzeit 1], [2], [3]. Falls bis dahin keine Zusage erfolgt, gehen wir davon aus, dass Sie sich anderweitig entschieden haben.
中文意译：
银行正式确认上周五已发您。公证处可尽快安排，我们材料齐全、可安排宣誓译员。请在周五（具体时间）前确认是否一起锁定公证时间；我们可在[三档时间]出席。如届时未确认，我们将视为您选择他人。

- 给Notar（要草案+排期）
Deutsch:
Guten Tag Herr/Frau Notar [Name], wir sind die Käufer der Immobilie [Adresse/Grundbuch]. Die Finanzierungsbestätigung liegt vor. Bitte erstellen Sie zeitnah den Kaufvertragsentwurf und nennen Sie uns kurzfristige Terminoptionen für die Beurkundung (idealerweise nächste Woche). Unsere Daten: [姓名、地址、Geburtsdatum/-ort、Familienstand、Staatsangehörigkeit、Ausweis-Nr.]. Falls erforderlich, organisieren wir einen beeidigten Dolmetscher. Die finanzierende Bank ist [Name], die Unterlagen zur Grundschuldbestellung können direkt an Ihr Büro gesendet werden.
中文要点：请求尽快出草案、给出签约时段、附上买方信息、告知银行。

3) 和Interhyp/银行：加速配合公证
- 请银行/Interhyp直接将“Finanzierungsbestätigung”和“Grundschuldbestellungsunterlagen”发给Notar，抄送卖家，减少卖家疑虑。
- 确认你的“14天”到底是什么期限（要约接受期/利率锁定/准备金计息），过期影响是什么；若卖家拖延，是否可延长或切换对象（Objektwechsel）以降低你方风险。

周五前后的判断与动作
- 周五前拿到：a) Notar草案，b) 一个明确的Notartermin意向（至少双方对下周某天口头确认）——基本就稳了。
- 若周五仍“模糊其词/再等等”：高概率对方另有备选。你可以最后再发一次简短“Final Call”：若今晚X点前未确认具体Notartermin，我们将撤回要约并另行安排。
- 若对方临门要你提价：只在你愿意且仍能在预算/估值范围内时，给出一次性“final & valid until Friday XX:XX”的最终价，避免反复加码。

小清单（提前想好，利于Notar起草）
- 交接日期与钥匙移交条件
- 购价是否分离动产/固定装置（影响Grunderwerbsteuer）
- 物业/公摊费结算日、已知瑕疵与文件（WEG会议纪要、Hausgeld、Protokolle、Energieausweis等）
- 若带租约：押金、解约与权利义务承接

风险提示
- 公证前没有法律约束力，这是德国常态。你们能做的是把“确定性+速度”做到最好，同时控制贷款的时间成本与灵活性。如果周五不定局，果断止损，保住融资条件与机会成本。

需要我帮你润色要发给卖家/Notar的德语邮件吗？把你们已经约定的周五具体时间点告诉我，我可以把模板改成精确版本。
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