德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 12:47
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

说说怎么找deal吧，呵呵，新手想要扩大规模，只是deal不好找啊，要不就得降低标准，要不就得慢慢等。。。

marklin

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

小地主说得很好。估计很有实际经年。不过，现在弄是否已经过了最佳时机.

marklin

最佳时机，应该在前3-8年。还要看在哪个城市及地段。

iohsu

marklin 发表于 2014-2-11 13:52
最佳时机，应该在前3-8年。还要看在哪个城市及地段。

房地产10年差不多一个轮回了，让我们等到下次抄底的时候吧，哈哈，不过现在就得积累阿~~~

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 13:00
房地产10年差不多一个轮回了，让我们等到下次抄底的时候吧，哈哈，不过现在就得积累阿~~~

攒钱，，哈哈哈

marklin

呵呵，这只是愿望，在德国应该很难。如果有抄底，还不如直接炒股票得了。

transnsw

我的第二套房是我们的退休金，好过放银行，更好过放在政府的Rentervericherung. 还是觉得有带Grundstuck的Haus。。。。比较有投资价值。这种思维，房价升降幅度，不是我的重点，反正房产是个长期投资， 没卖出，就没价格。

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 11:19
正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房 ...

点回复，结果点成了反对。。。

只是想补充一下，只还利息不还本金的情况下，还有税收的收益。

所得税边际税率42% 很正常

abgeltungssteuer才25%

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

个人觉得，不能简单说ROE这个指标没用

每个指标都有自己的长处和短处。可能在9万的房子看来，ROE没用，但是对于90万的房子来说，就不一样了。

而且，房屋贷款可能是工薪阶级唯一的一个能用到长期杠杆的投资项目

银行本身的ROA在3%就不错了，为什么私人投资者在能用到杠杆的时候，对于5%的ROA不满意？

风险和收益是相关的

一个开放的经济中，当资产回报率升高了，同时风险也在升高

卷饼狂热分子

johndoe 发表于 2014-2-11 20:27
个人觉得，不能简单说ROE这个指标没用

每个指标都有自己的长处和短处。可能在9万的房子看来，ROE没用 ...

鄙人没学过经济，只是随便想到啥就说啥
银行钱多，ROA在3%就可以活的不错了。一般普通投资者，要是让你花一大笔钱去投资一个3%收益的项目，不得不说吸引力实在是太小。要是我有能力去撬动银行90W欧元贷款，我是不会选择去投资个房子的。
房价看涨除外哈，这是本人觉得除了自住房以外投资房地产的唯一动力。

jeditech

johndoe 发表于 2014-2-11 21:22
点回复，结果点成了反对。。。

只是想补充一下，只还利息不还本金的情况下，还有税收的收益。

其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利率上也要吃亏不少。

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 20:37
鄙人没学过经济，只是随便想到啥就说啥
银行钱多，ROA在3%就可以活的不错了。一般普通投资者，要是让你 ...

银行的资金，如果在同业拆借，也有风险和成本

我觉得我们谈的有点偏了

我的意思是，如果你在德国能贷到90万，基本只有房屋贷款才有可能

你说是，你能贷到90万，不会去投资房产。问题是，你怎么贷款到90万？本来贷款的手续和程序就跟抵押物是相关的。

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 20:39
其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利 ...

这种贷款对于私人并不少

当然也不是没有风险的

07和08年投资封闭式集装箱货轮基金的人应该吃亏不少

虽然船的折旧更快，税收优惠这样也就更高

本金回不来，等于空对空

卷饼狂热分子

johndoe 发表于 2014-2-11 20:43
银行的资金，如果在同业拆借，也有风险和成本

我觉得我们谈的有点偏了

这倒是，银行大额贷款，也就是房地产可行，毕竟有房子抵押在那里。
我总觉得房子这种东西这几年被神化了，心理还是觉得作为理财产品，只有房价涨这一原动力，租金这类收益在房价如此高的情况下，已经不值得投资了。

jeditech

johndoe 发表于 2014-2-11 21:44
这种贷款对于私人并不少

当然也不是没有风险的

我指的是私人用于购买房产的这种 tilgungsfreies Darlehen, 似乎很少见。

不过如果这种贷款很容易的话，会把投资房产的门槛降低很多。只要准备Nebenkosten，然后用房租付利息一般绰绰有余，只等以后房价上涨，就可以出手盈利。客观上助长炒房行为。

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 20:48
这倒是，银行大额贷款，也就是房地产可行，毕竟有房子抵押在那里。
我总觉得房子这种东西这几年被神化了 ...

这点我同意，尤其在慕城，ROA能有3%也就不错了

可是作为工薪阶层，难道100%投入股票？不是每个人都是巴菲特啊

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 21:00
我指的是私人用于购买房产的这种 tilgungsfreies Darlehen, 似乎很少见。

不过如果这种贷款很容易的话 ...

完全null tilgung的我也没见到过，都是需要其他部分的信用支持的

德国的房产投资，主要还是靠慧眼识珠，财务杠杆只是个zuckerchen

chezshen

jeditech 发表于 2014-2-11 20:39
其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利 ...

瑞士不就是可以这样么。利息还狂低

高粱饴

明天要去看个房子，做为投资。
地主先生帮忙看看这个投资值得做不。
95年的RMH，价格205，000。Markler和Nortar等全部算下来，需要23万多一点。目前此房正在出租，Kaltmiete是900。

jeditech

chezshen 发表于 2014-2-11 22:34
瑞士不就是可以这样么。利息还狂低

可惜不在瑞士。。。

资深小地主

johndoe 发表于 2014-2-11 21:10
完全null tilgung的我也没见到过，都是需要其他部分的信用支持的

德国的房产投资，主要还是靠慧眼识珠 ...

Johndoe 每次回贴都很到位，有种总揽全局的感觉，呵呵。房地产尤其是二手房投资是需要各种经验的，这也是我认为有意思的地方，同一个deal，财大气粗但是没经验的人，不一定抢的过有经验，但是自有资金不多的人。同一处房产，放在没有经验或者不在乎的人手里经营可能是亏损，官司不断，换掉有经验的人手里就能持续盈利

chezshen

jeditech 发表于 2014-2-11 21:54
可惜不在瑞士。。。

瑞士边境能贷

资深小地主

高粱饴 发表于 2014-2-11 21:51
明天要去看个房子，做为投资。
地主先生帮忙看看这个投资值得做不。
95年的RMH，价格205，000。Markler和 ...

不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议。这里面牵扯的因素太多了。你多了解一下那个地段的房价，包括近两年的变化等等，多同邻居，路人，小贩聊天，也许能获取更多信息。你也可以给我私信告诉我更多信息，这样我也许能更有针对性的给你建议。

高粱饴

那个房子就在我家附近。
我住的这片区域房子还是很火的。
我家附近的邻居这边在搬家，那边就有人问，她的房子是否出租或者出售。
所以明天看房子，还不知道能不能买得到。

johndoe

资深小地主 发表于 2014-2-11 22:00
Johndoe 每次回贴都很到位，有种总揽全局的感觉，呵呵。房地产尤其是二手房投资是需要各种经验的，这也是 ...

你的帖子让人受益匪浅

请加快码字

高粱饴

资深小地主 发表于 2014-2-11 22:17
不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议 ...

明天看完房子，告诉地主先生更多的信息

lavenderff

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

这里有一个问题是，等上了规模，五套房子，一套10万，付10%的首付，五套就是9x5=45万，银行评估风险的时候，至少头几年是不看你房租收入只看工资收入的。然后贷款至少不能超过税后工资的一半吧。工作之外管理这么多房子，二手房还有修修补补的问题，如果找管理公司打理是要额外收钱的，小地主一定精力过人。一般人最多搞个一两个投资房也就吃不消了。

资深小地主

lavenderff 发表于 2014-2-11 23:52
这里有一个问题是，等上了规模，五套房子，一套10万，付10%的首付，五套就是9x5=45万，银行评估风险的时 ...

这种操作方式的前几步很重要，如果走错了，之后银行就不带你玩了。其实最费时间和精力的是最初前一两套的买房的过程，和最早处理修修补补事情的时候，什么都不懂，也不知道找谁问，很操心，能挺过来的话，之后就是走个标准流程了。其实二手Wohnung没有你想象的那么多需要修补的地方，有也是WEG Verwalter负责，你不用操心的。如果投资房就在你附近，也没有必要找管理公司的。我会写帖子说说地主是怎样炼成的

marklin

你可以先买两套，等过几年再买几套。二手房并不是都要修修补补的。如果你买的好，不要太垃圾就行。

资深小地主

高粱饴 发表于 2014-2-11 22:24
那个房子就在我家附近。
我住的这片区域房子还是很火的。
我家附近的邻居这边在搬家，那边就有人问，她的 ...

那个房子就在我家附近。

这是一个plus，因为你对家附近最熟悉，同其他不住在这的人相比，你能做出更切合实际的判断。