德国房地产投资收益分析之三财务杠杆小地主原创

卷饼狂热分子 · 发表于 2014-2-11 21:37

johndoe 发表于 2014-2-11 20:27
个人觉得，不能简单说ROE这个指标没用

每个指标都有自己的长处和短处。可能在9万的房子看来，ROE没用 ...

鄙人没学过经济，只是随便想到啥就说啥
银行钱多，ROA在3%就可以活的不错了。一般普通投资者，要是让你花一大笔钱去投资一个3%收益的项目，不得不说吸引力实在是太小。要是我有能力去撬动银行90W欧元贷款，我是不会选择去投资个房子的。
房价看涨除外哈，这是本人觉得除了自住房以外投资房地产的唯一动力。

jeditech · 发表于 2014-2-11 21:39

johndoe 发表于 2014-2-11 21:22
点回复，结果点成了反对。。。

只是想补充一下，只还利息不还本金的情况下，还有税收的收益。

其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利率上也要吃亏不少。

johndoe · 发表于 2014-2-11 21:43

卷饼狂热分子发表于 2014-2-11 20:37
鄙人没学过经济，只是随便想到啥就说啥
银行钱多，ROA在3%就可以活的不错了。一般普通投资者，要是让你 ...

银行的资金，如果在同业拆借，也有风险和成本

我觉得我们谈的有点偏了

我的意思是，如果你在德国能贷到90万，基本只有房屋贷款才有可能

你说是，你能贷到90万，不会去投资房产。问题是，你怎么贷款到90万？本来贷款的手续和程序就跟抵押物是相关的。

johndoe · 发表于 2014-2-11 21:44

jeditech 发表于 2014-2-11 20:39
其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利 ...

这种贷款对于私人并不少

当然也不是没有风险的

07和08年投资封闭式集装箱货轮基金的人应该吃亏不少

虽然船的折旧更快，税收优惠这样也就更高

本金回不来，等于空对空

卷饼狂热分子 · 发表于 2014-2-11 21:48

johndoe 发表于 2014-2-11 20:43
银行的资金，如果在同业拆借，也有风险和成本

我觉得我们谈的有点偏了

这倒是，银行大额贷款，也就是房地产可行，毕竟有房子抵押在那里。
我总觉得房子这种东西这几年被神化了，心理还是觉得作为理财产品，只有房价涨这一原动力，租金这类收益在房价如此高的情况下，已经不值得投资了。

jeditech · 发表于 2014-2-11 22:00

johndoe 发表于 2014-2-11 21:44
这种贷款对于私人并不少

当然也不是没有风险的

我指的是私人用于购买房产的这种 tilgungsfreies Darlehen, 似乎很少见。

不过如果这种贷款很容易的话，会把投资房产的门槛降低很多。只要准备Nebenkosten，然后用房租付利息一般绰绰有余，只等以后房价上涨，就可以出手盈利。客观上助长炒房行为。

johndoe · 发表于 2014-2-11 22:08

卷饼狂热分子发表于 2014-2-11 20:48
这倒是，银行大额贷款，也就是房地产可行，毕竟有房子抵押在那里。
我总觉得房子这种东西这几年被神化了 ...

这点我同意，尤其在慕城，ROA能有3%也就不错了

可是作为工薪阶层，难道100%投入股票？不是每个人都是巴菲特啊

johndoe · 发表于 2014-2-11 22:10

jeditech 发表于 2014-2-11 21:00
我指的是私人用于购买房产的这种 tilgungsfreies Darlehen, 似乎很少见。

不过如果这种贷款很容易的话 ...

完全null tilgung的我也没见到过，都是需要其他部分的信用支持的

德国的房产投资，主要还是靠慧眼识珠，财务杠杆只是个zuckerchen

chezshen · 发表于 2014-2-11 22:34

本帖最后由 chezshen 于 2014-2-11 21:42 编辑

jeditech 发表于 2014-2-11 20:39
其实我觉得只还利息不还本金是最理想的形式，但是很少有银行愿意向私人散户提供这样的贷款，即使愿意，利 ...

瑞士不就是可以这样么。利息还狂低

高粱饴 · 发表于 2014-2-11 22:51

明天要去看个房子，做为投资。
地主先生帮忙看看这个投资值得做不。
95年的RMH，价格205，000。Markler和Nortar等全部算下来，需要23万多一点。目前此房正在出租，Kaltmiete是900。

jeditech · 发表于 2014-2-11 22:54

chezshen 发表于 2014-2-11 22:34
瑞士不就是可以这样么。利息还狂低

可惜不在瑞士。。。

资深小地主 · 发表于 2014-2-11 23:00

johndoe 发表于 2014-2-11 21:10
完全null tilgung的我也没见到过，都是需要其他部分的信用支持的

德国的房产投资，主要还是靠慧眼识珠 ...

Johndoe 每次回贴都很到位，有种总揽全局的感觉，呵呵。房地产尤其是二手房投资是需要各种经验的，这也是我认为有意思的地方，同一个deal，财大气粗但是没经验的人，不一定抢的过有经验，但是自有资金不多的人。同一处房产，放在没有经验或者不在乎的人手里经营可能是亏损，官司不断，换掉有经验的人手里就能持续盈利

chezshen · 发表于 2014-2-11 23:02

jeditech 发表于 2014-2-11 21:54
可惜不在瑞士。。。

瑞士边境能贷

资深小地主 · 发表于 2014-2-11 23:17

本帖最后由资深小地主于 2014-2-11 22:19 编辑

高粱饴发表于 2014-2-11 21:51
明天要去看个房子，做为投资。
地主先生帮忙看看这个投资值得做不。
95年的RMH，价格205，000。Markler和 ...

不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议。这里面牵扯的因素太多了。你多了解一下那个地段的房价，包括近两年的变化等等，多同邻居，路人，小贩聊天，也许能获取更多信息。你也可以给我私信告诉我更多信息，这样我也许能更有针对性的给你建议。

高粱饴 · 发表于 2014-2-11 23:24

那个房子就在我家附近。
我住的这片区域房子还是很火的。
我家附近的邻居这边在搬家，那边就有人问，她的房子是否出租或者出售。
所以明天看房子，还不知道能不能买得到。

johndoe · 发表于 2014-2-11 23:36

资深小地主发表于 2014-2-11 22:00
Johndoe 每次回贴都很到位，有种总揽全局的感觉，呵呵。房地产尤其是二手房投资是需要各种经验的，这也是 ...

你的帖子让人受益匪浅

请加快码字

高粱饴 · 发表于 2014-2-12 00:00

资深小地主发表于 2014-2-11 22:17
不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议 ...

明天看完房子，告诉地主先生更多的信息

lavenderff · 发表于 2014-2-12 00:52

资深小地主发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

这里有一个问题是，等上了规模，五套房子，一套10万，付10%的首付，五套就是9x5=45万，银行评估风险的时候，至少头几年是不看你房租收入只看工资收入的。然后贷款至少不能超过税后工资的一半吧。工作之外管理这么多房子，二手房还有修修补补的问题，如果找管理公司打理是要额外收钱的，小地主一定精力过人。一般人最多搞个一两个投资房也就吃不消了。

资深小地主 · 发表于 2014-2-12 10:09

lavenderff 发表于 2014-2-11 23:52
这里有一个问题是，等上了规模，五套房子，一套10万，付10%的首付，五套就是9x5=45万，银行评估风险的时 ...

这种操作方式的前几步很重要，如果走错了，之后银行就不带你玩了。其实最费时间和精力的是最初前一两套的买房的过程，和最早处理修修补补事情的时候，什么都不懂，也不知道找谁问，很操心，能挺过来的话，之后就是走个标准流程了。其实二手Wohnung没有你想象的那么多需要修补的地方，有也是WEG Verwalter负责，你不用操心的。如果投资房就在你附近，也没有必要找管理公司的。我会写帖子说说地主是怎样炼成的

marklin · 发表于 2014-2-12 10:10

本帖最后由 marklin 于 2014-2-12 09:12 编辑

你可以先买两套，等过几年再买几套。二手房并不是都要修修补补的。如果你买的好，不要太垃圾就行。

资深小地主 · 发表于 2014-2-12 10:13

高粱饴发表于 2014-2-11 22:24
那个房子就在我家附近。
我住的这片区域房子还是很火的。
我家附近的邻居这边在搬家，那边就有人问，她的 ...

那个房子就在我家附近。

这是一个plus，因为你对家附近最熟悉，同其他不住在这的人相比，你能做出更切合实际的判断。

iohsu · 发表于 2014-2-12 12:07

资深小地主发表于 2014-2-11 23:17
不好意思，因为很多信息我不知道而且我很可能对你要买的地段不熟悉，所以不敢贸然给你买或者不买的建议 ...

最近心里一直念念不忘的一个DHH，和这位的年代类似，价格砍到了207000，2-FH，冷租能收到1070，中等区。。。租售比不算很好，可是价格继续砍非常难了。。。奇怪的就是中介手头有两栋，都没人抢，还能轮到我不停地砍价。。。问题在哪里？有的租售比更差的小Wohnung倒是卖得很快！小地主来帮忙分析分析？？

我能说出来的不好的地方就是：地皮是类似Wohnung共有的，没有地下室，内部结构比较适合出租，不是很适合自住。。。

资深小地主 · 发表于 2014-2-12 12:26

iohsu 发表于 2014-2-12 11:07
最近心里一直念念不忘的一个DHH，和这位的年代类似，价格砍到了207000，2-FH，冷租能收到1070，中等区。 ...

这个房子貌似租售比还好，你的租户是不在乎keller和地皮共有什么的。关键是那个位置好出租吗？交通方便吗？如果你是房客愿意住吗？买Haus的人一般是自住，我不知道面积大小，这个2FH每个单元对于自住的人可能太小，所以需求少。我想你对建筑结构什么的有已经有所了解，如果没有更好的选择，可以考虑的。

iohsu · 发表于 2014-2-12 12:40

资深小地主发表于 2014-2-12 12:26
这个房子貌似租售比还好，你的租户是不在乎keller和地皮共有什么的。关键是那个位置好出租吗？交通方便吗 ...

位置没什么大问题，虽不是很好的区，但也还ok，一个2-Zi-W，一个4-Zi-W，小的出租完全没问题，大的可能稍难点，不过过去N年也没空置过。。。

其实我最大的纠结和疑惑是为什么没有别的投资客抢？肯定有原因。。。回报不够好？升值潜力不大？（大部分投资客愿意抢市中心租售比只有4%的W也不愿意要这个5.7%的小城里的2FH？）还是有什么我没看到的东西？？

buh · 发表于 2014-2-12 14:33

iohsu 发表于 2014-2-12 11:40
位置没什么大问题，虽不是很好的区，但也还ok，一个2-Zi-W，一个4-Zi-W，小的出租完全没问题，大的可能 ...

按照我家目前的计算模式，最终赚钱还是要等房子10年，20年后卖掉。房租这块几乎不赚，最开始可能有每月几十，随着利息减少，越来越少，就就导致我们更偏向市中心，土地增值潜力高的地段。

iohsu · 发表于 2014-2-12 15:08

buh 发表于 2014-2-12 14:33
按照我家目前的计算模式，最终赚钱还是要等房子10年，20年后卖掉。房租这块几乎不赚，最开始可能有每月几 ...

恩，可以理解，大部分兼职地主应该都是走这个路线的。如果只是这个原因其实最好，我这种看重现金流的更容易淘到deal ^^，只怕还有什么别的猫腻没考虑到的。。。

lavenderff · 发表于 2014-2-12 22:37

资深小地主发表于 2014-2-12 09:09
这种操作方式的前几步很重要，如果走错了，之后银行就不带你玩了。其实最费时间和精力的是最初前一两套的 ...

能说说和银行贷款有什么要注意的吗？谢谢。

drache2012 · 发表于 2014-5-23 14:33

LZ, willst du noch die zwei schreiben? vielen Dank!

收益二：房屋增值
收益四：税收优惠

cicibaechtold · 发表于 2016-8-16 19:46

楼主有没有公司？还是都以个人名义买的房？

账号		自动登录	找回密码
密码			注册

[买房建房] 德国房地产投资收益分析之三财务杠杆小地主原创

浏览过的版块

[买房建房] 德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

浏览过的版块

[买房建房] 德国房地产投资收益分析之三财务杠杆小地主原创