德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

浪里格朗

捧场

资深小地主

江南织造 发表于 2014-2-10 20:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

多谢分享。这个德国人的房子如果是出租了的话，他写的东西同我准备要写的关于现金流（Cash flow）观点基本一致。要玩转这一套东西在超高房价地区肯定是不行的，虽然对操作的人的资金量要求不高，但是还是有一些其他素质上的要求的。我最早接触这个概念是就是看穷爸爸富爸爸，它其实整本书就在介绍这个观点（当然还有一些其他有意思的观点），这本书描述的故事是在凤凰城，而不是在昂贵的纽约或是湾区。所以大家一定要因地制宜，因人而异的进行操作。

chezshen

江南织造 发表于 2014-2-10 20:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

40平 5万不到。是拍卖房么。 太便宜了

johndoe

个人感觉做分析要看FFO

deutsche annington, gagfah 什么都是这样的啊

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-10 17:01
借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要 ...

20年后这套房子就直15或者20万了。等下一个经济危机就够了。基本10年一次。等吧

资深小地主

johndoe 发表于 2014-2-10 21:14
个人感觉做分析要看FFO

deutsche annington, gagfah 什么都是这样的啊

金融界的前辈也来了，多谢捧场和指教

江南织造

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:13
多谢分享。这个德国人写的这个东西同我准备要写的关于现金流（Cash flow）观点基本一致。要玩转这一套东 ...

我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häuslebauer Peter Eich
• vor 7 Monaten

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Mit Einnahmen und Ausgaben kenne ich mich berufsbedingt sehr gut aus! (Steuerberater)
Auch eine selbstgenutzte Immobilie produziert Cashflow, die eingesparte Miete. Während das Bargeld auf dem Sparkonto heute höchstens 2% Zinsen bringt, rechnet sich die eingesparte Miete mit mindestens 4% sehr gut. Außerdem verlieren Ersparnisse im Laufe der Zeit an Kaufkraft. Die Immobilie wird aber ihren Wert halten oder sogar steigern.
Meine selbstgenutzte Wohnung (17 Jahre alt) hat heute einen Wert von ca. 150.000,- Euro. Für diesen Preis habe ich sie damals als Neubauwohnung gekauft. Die Nachbarwohnung ist für 600,- Kaltmiete monatlich vermietet. Das macht im Jahr 7.200,- Euro eingesparte Miete. Hätte ich mein Geld auf dem Konto, würde ich jährlich 3.000,- Zinsen bekommen. Das macht nach Adam Riese 4.200,- mehr! Selbst wenn man noch Rücklagen und Hausverwaltung (ca.500,-) abzieht, bleiben netto immer noch 3.700,- Euro übrig.
Diese Rechnung dürfte doch wohl von jedem nachvollziehbar sein.
Bin auf Ihre Antwort schon gespannt.

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-10 18:01
借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要 ...

这算资金收益率只是简单的2300/10000? 你之后每个月还的贷款不是钱？

还本和支付利息是不同的。利息是银行提供贷款的代价，没有相应的实际回报，因此是纯支出。而本金每归还一瓯元，房子价值中你拥有的部分就上升一欧元，因此还本是一种交换，不是纯支出，不应该从资金收益中扣除。

资深小地主

江南织造 发表于 2014-2-10 21:22
我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häusl ...

原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说不清楚。但是我比较认同穷爸爸富爸爸里面的如下观点：自住房是不算投资的，不是资产，而是负债。

古秘书

buh 发表于 2014-2-10 08:53
我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

这是哪家银行啊！？  连NK都付！？
估计 bonitaet 巨好