德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

chezshen

zuzuzu 发表于 2014-2-11 10:22
谢谢分享！
就这个例子来说， 一年1000欧的收入同时也有很大风险， 只要房子空置两个月， 或者 ...

所以不知道买新房是不是核算，但是新房房价太高了，性价比太低，回本期太长了，到回本了，也该修了

iohsu

chezshen 发表于 2014-2-11 12:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了折扣，余下的贷款一笔勾销了。房市如股市，入市有风险阿！所以现在，租售比不好的一概不看。。。

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比德国还贵啊

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

我是支持零首付的，哈哈哈，因为我没钱

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:16
本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多 ...

一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么

正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房子还贷款。这种情况下楼主的计算似乎成立。

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:17
我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比 ...

所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了

但是我相信买房子什么时候都不完。。我妈就是最好的例子，国内01年就看房子，看到11年才买，，当时01年房价1000多一平啊，11年呢，1万多阿。。。我爸有公积金，人家没这意识，其实当时如果贷款买2，3套，现在我也是富婆了  可惜呢，我妈当时炒股，，97年开始到现在，赢得亏得，基本持平，估计正好底个通货，根本浪费了。

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问题只在于银行什么时候对你喊停！这就是房产的杠杆效用，当然也有风险！

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 11:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...

可怜的。。这个真要看城市的，还要看机遇。。

conconcon

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:56
10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分 ...

男性和女性有时候想的不一样的，呵呵，

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:19
所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的

是啊，本来就没大算靠租金赚钱啊，我也打算以后给儿子弄一套，3zi的，最好每个zi都可以单独出租的，我就付点点首付，以后给儿子读书，租给他们同学，也可以，wg么，这样等他工作若干年后这套房子基本就能还完，结婚生一个娃也够了，等要2个娃了，就卖了当首付，买haus去。 如果世界一直这么和平，没有战争，那就看看瑞士， 涨工资，通货，涨工资，通货，没有经历过战乱，可不就是现在瑞士这模式么，

卷饼狂热分子

iohsu 发表于 2014-2-11 11:21
如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问 ...

我说的是反话 呵呵

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:27
我说的是反话 呵呵

我说的可是正话，哈哈！

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:25
是啊，本来就没大算靠租金赚钱啊，我也打算以后给儿子弄一套，3zi的，最好每个zi都可以单独出租的，我 ...

买房子保值抗通胀，完全正确的决定

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:32
买房子保值抗通胀，完全正确的决定

就是底通胀，租金赚不了。。。我们不是大额，，，靠租金赚钱那最好全款付清的房子才有赚，还要新点的房子，基本一个月冷租1000欧起码的，，有个2，3套，舒服死了，问题是，如果每套都全款，这人本来就是豪了呀，哈哈哈

资深小地主

chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

chezshen

资深小地主 发表于 2014-2-11 11:47
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

机遇，眼光，胆量，当时人家告诉我们那个信息了，当时没抓住，等回过来想看看，卖完了。。我属于胆子大的，我老公胆子小，前怕狼后怕虎，不然也错失现在这套房子的好机会。想当初，我爸都不支持我买这套，哈哈哈，看得出来我爸也是那种谨慎的人。考虑的太多反而坏事

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...

jeditech

iohsu 发表于 2014-2-11 12:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...

所以现在，租售比不好的一概不看。。。

creditsuisse

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:30
原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说 ...

同意。自住房是一种消费，本身不会带来额外的现金流。

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 12:47
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的

说说怎么找deal吧，呵呵，新手想要扩大规模，只是deal不好找啊，要不就得降低标准，要不就得慢慢等。。。

marklin

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

小地主说得很好。估计很有实际经年。不过，现在弄是否已经过了最佳时机.

marklin

最佳时机，应该在前3-8年。还要看在哪个城市及地段。

iohsu

marklin 发表于 2014-2-11 13:52
最佳时机，应该在前3-8年。还要看在哪个城市及地段。

房地产10年差不多一个轮回了，让我们等到下次抄底的时候吧，哈哈，不过现在就得积累阿~~~

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 13:00
房地产10年差不多一个轮回了，让我们等到下次抄底的时候吧，哈哈，不过现在就得积累阿~~~

攒钱，，哈哈哈

marklin

呵呵，这只是愿望，在德国应该很难。如果有抄底，还不如直接炒股票得了。

transnsw

我的第二套房是我们的退休金，好过放银行，更好过放在政府的Rentervericherung. 还是觉得有带Grundstuck的Haus。。。。比较有投资价值。这种思维，房价升降幅度，不是我的重点，反正房产是个长期投资， 没卖出，就没价格。

johndoe

jeditech 发表于 2014-2-11 11:19
正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房 ...

点回复，结果点成了反对。。。

只是想补充一下，只还利息不还本金的情况下，还有税收的收益。

所得税边际税率42% 很正常

abgeltungssteuer才25%

johndoe

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

个人觉得，不能简单说ROE这个指标没用

每个指标都有自己的长处和短处。可能在9万的房子看来，ROE没用，但是对于90万的房子来说，就不一样了。

而且，房屋贷款可能是工薪阶级唯一的一个能用到长期杠杆的投资项目

银行本身的ROA在3%就不错了，为什么私人投资者在能用到杠杆的时候，对于5%的ROA不满意？

风险和收益是相关的

一个开放的经济中，当资产回报率升高了，同时风险也在升高