德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

jeditech

lalos 发表于 2014-2-10 11:05
请教，这样是不是说，如果不考虑房租收入的话，只要看中的房子有升值空间，那么就可以简单的买进卖出赚取 ...

在德国炒房的确不是那么简单的，因为买房的时候Nebenkosten比较高，目前已经是10-12%左右了。因此要盈利的话，首先得把这12%的"手续费"赚回来。这在目前的形势下，在一线大城市应该不困难，其他地区就不容易了。

而且计算盈利的时候，并不是简单地用卖出价减去买入价，还要考虑折旧。

buh

lalos 发表于 2014-2-10 09:23
另外，又想到一点。听说wohnung的话，还得每月定期交一定的费用用于整个房子以后的维修。这个费用也得从冷 ...

每个房子不一样，ruecklage根据面积，baujahr等等因素决定。hausgeld里面有一部分可以转给mieter，一部分必须在自付，但是管理费等也是可以用来退税的。

iohsu

赞一下，哈哈，终于有个资深地主来谈谈德国房市，鼓掌！

great

写的不错，就是比较乐观，估计适合于几年前的操作，目前房市过热其实就是因为很多人看到甜头后不断加入这个大军，所以目前其实最大的问题是入市时间段的问题，是否是高点进，悲催的低点出。最具体的市场表现就是，由于房市过热，房价过高，超出租金上涨范围，使得目前的正常的市场投资房的回报率鲜有5%左右的，有的话，蹊跷的居多。还有最大的投资障碍就是过高比例的附加费用，以及不可预测的后期租客不良行为造成的损失。

资深小地主

真热闹啊，我慢慢回复和评价。不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈利模式，适合不同的人群。投资同投机也是不同的概念，不应该混到一块去。

资深小地主

豆猫 发表于 2014-2-10 09:25
能告诉一下是哪家银行吗？

大家经常问哪家银行贷款利率低，哪家银行额度高，其实这背后还有很多的其他的因素，比如贷款人的收入，职业稳定情况，资产情况，贷款方式，贷款顾问的个人喜好等等。小地主最早走过弯路，有机会介绍一下。

dornmann

例子给的太好，实际操作中有很多不确定因素。例如租客欠租，和租客打官司等。如果10年后，利率升高，就算出售，也难卖好价钱

Gladys

我听一个德国同事说，这里二套房也要交不少税，有没有这个说法？

jeditech

资深小地主 发表于 2014-2-10 13:32
真热闹啊，我慢慢回复和评价。不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈 ...

不过有一点我想说的是在德国做地主同炒房完全是两个不同的行业，操作方式和盈利模式，适合不同的人群。投资同投机也是不同的概念，不应该混到一块去。

真是所见略同

之前我的几个帖子里就跟一些同学讨论过投资和投机的区别，以及在德国投资房产的利弊。很多人用国内炒房的眼光来看德国房产的投资回报，其结论是清一色的排斥，因为附加费用高，房租上涨受法律约束，法律对房客的保护等等。这些都是事实，但如果对德国房市和相关法律有深入的了解，就会明白其实房东同样可以用法律武器保护自己的利益，以及投资风险低，回报稳定等优势。

stella1016

有套投资房，到目前还是觉得费用比较高。开始想想每年能有点盈余，现在看来维修费用确实不容小觑，还是要往里面投钱的。