德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

浪里格朗

捧场

资深小地主

江南织造 发表于 2014-2-10 20:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

多谢分享。这个德国人的房子如果是出租了的话，他写的东西同我准备要写的关于现金流（Cash flow）观点基本一致。要玩转这一套东西在超高房价地区肯定是不行的，虽然对操作的人的资金量要求不高，但是还是有一些其他素质上的要求的。我最早接触这个概念是就是看穷爸爸富爸爸，它其实整本书就在介绍这个观点（当然还有一些其他有意思的观点），这本书描述的故事是在凤凰城，而不是在昂贵的纽约或是湾区。所以大家一定要因地制宜，因人而异的进行操作。

chezshen

江南织造 发表于 2014-2-10 20:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

40平 5万不到。是拍卖房么。 太便宜了

johndoe

个人感觉做分析要看FFO

deutsche annington, gagfah 什么都是这样的啊

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-10 17:01
借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要 ...

20年后这套房子就直15或者20万了。等下一个经济危机就够了。基本10年一次。等吧

资深小地主

johndoe 发表于 2014-2-10 21:14
个人感觉做分析要看FFO

deutsche annington, gagfah 什么都是这样的啊

金融界的前辈也来了，多谢捧场和指教

江南织造

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:13
多谢分享。这个德国人写的这个东西同我准备要写的关于现金流（Cash flow）观点基本一致。要玩转这一套东 ...

我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häuslebauer Peter Eich
• vor 7 Monaten

    −

Mit Einnahmen und Ausgaben kenne ich mich berufsbedingt sehr gut aus! (Steuerberater)
Auch eine selbstgenutzte Immobilie produziert Cashflow, die eingesparte Miete. Während das Bargeld auf dem Sparkonto heute höchstens 2% Zinsen bringt, rechnet sich die eingesparte Miete mit mindestens 4% sehr gut. Außerdem verlieren Ersparnisse im Laufe der Zeit an Kaufkraft. Die Immobilie wird aber ihren Wert halten oder sogar steigern.
Meine selbstgenutzte Wohnung (17 Jahre alt) hat heute einen Wert von ca. 150.000,- Euro. Für diesen Preis habe ich sie damals als Neubauwohnung gekauft. Die Nachbarwohnung ist für 600,- Kaltmiete monatlich vermietet. Das macht im Jahr 7.200,- Euro eingesparte Miete. Hätte ich mein Geld auf dem Konto, würde ich jährlich 3.000,- Zinsen bekommen. Das macht nach Adam Riese 4.200,- mehr! Selbst wenn man noch Rücklagen und Hausverwaltung (ca.500,-) abzieht, bleiben netto immer noch 3.700,- Euro übrig.
Diese Rechnung dürfte doch wohl von jedem nachvollziehbar sein.
Bin auf Ihre Antwort schon gespannt.

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-10 18:01
借9w的债，操那么多的心，还得每个月收入老老实实还贷款，换来一年2300的收入，这事我是不会愿意去干的。要 ...

这算资金收益率只是简单的2300/10000? 你之后每个月还的贷款不是钱？

还本和支付利息是不同的。利息是银行提供贷款的代价，没有相应的实际回报，因此是纯支出。而本金每归还一瓯元，房子价值中你拥有的部分就上升一欧元，因此还本是一种交换，不是纯支出，不应该从资金收益中扣除。

资深小地主

江南织造 发表于 2014-2-10 21:22
我看到有个Steuerberater跟他争论，自住房节省下的租金算不算现金流，我觉得也有一定道理

Häusl ...

原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说不清楚。但是我比较认同穷爸爸富爸爸里面的如下观点：自住房是不算投资的，不是资产，而是负债。

古秘书

buh 发表于 2014-2-10 08:53
我们刚刚谈好一个投资房贷款，0首付，连nk都是和银行借的，40年还清，做10年贷款，2.8%

这是哪家银行啊！？  连NK都付！？
估计 bonitaet 巨好

古秘书

江南织造 发表于 2014-2-10 20:19
Zu a) Finanzierung:

Erstens habe ich meine Wohnung nicht bar bezahlt, sondern nur 1.690 Euro eige ...

谢谢 分享

Mit meinem Mieter habe ich eine Staffelmiete vereinbart, also eine automatische Erhöhung der Miete um 2% pro Jahr.

这句的意思是。。。。？

古秘书

资深小地主 发表于 2014-2-10 21:30
原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说 ...

自住房是不算投资的，不是资产，而是负债。

这指的是 自住房有贷款的情况吧

资深小地主

古秘书 发表于 2014-2-10 21:52
这指的是 自住房有贷款的情况吧

是的，作为屌丝，对我来说房和贷款是分不开的，呵呵。

卷饼狂热分子

jeditech 发表于 2014-2-10 21:23
还本和支付利息是不同的。利息是银行提供贷款的代价，没有相应的实际回报，因此是纯支出。而本金每归 ...

没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本金从来就不仅仅是1w！

资产收益率，也叫资产回报率（ROA），它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。

你说 “ 本金每归还一瓯元，房子价值中你拥有的部分就上升一欧元”， 这本金或者房子价值，不就是你投入的资产？ 难道资金收益率是收益除以纯支出？？那你首付的1W怎么也算纯支出

很简单的例子，你今年首付1w，一个月还1k，一年下来你投入了22k，只不过中间这12k是逐步投入的，所以算得时候也许只能算一半，也就是一年总投入本金16k，然后一年收益是2.3k, 年收益就大打折扣了吧，只有14.3%了。要是你每月还款多，那收益率应该更低。从这篇帖子的主题来说，讲杠杠作用，我觉得完全算错了。

不才，工科出身，没学过经济

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-10 21:15
20年后这套房子就直15或者20万了。等下一个经济危机就够了。基本10年一次。等吧

10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分的货币贬值。要说这是个成功的投资，绝对算不上。

况且人生能有几个10年，在德国拿点苦逼工资还要乖乖拿去还贷，最后青春没了，人老了剩几套房子... 对我来说，投资个自住房就够了，将来养老也够了，有闲钱会去干别的

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:44
没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本 ...

也就是一年总投入本金16k，然后一年收益是2.3k, 年收益就大打折扣了吧，只有14.3%了。要是你每月还款多，那收益率应该更低。

这每月1k的支出，不仅是利息，也包含本金，因此一年收益不仅是2.3k，还要加上相应已经归还本金的房子价值部分，也就是月供减去利息。当然，如果你只考虑现金收益，那么还贷期间的收益率的确要低很多，但是到贷款还清的那一刻，房子完全属于你了，那一刻的收益率要冲破屋顶了。

从这篇帖子的主题来说，讲杠杠作用，我觉得完全算错了。

杠杆两个字，的确不切题。

卷饼狂热分子

jeditech 发表于 2014-2-11 10:05
这每月1k的支出，不仅是利息，也包含本金，因此一年收益不仅是2.3k，还要加上相应已经归还本金的房子价 ...

本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多。这资金回报率真的不高。就算最后还清贷款房子是你的了，你投资的这10W欧，每年租金收入假设6k或者7k，年收益率也就6%或者7%, 绝对不会发生冲破屋顶的情况。

年收益率在你没换一分贷款的时候应该是最高的，因为有银行杠杠在哪里。那部分钱不是你的，却在为你产出。等你还完所有贷款，只有的收益率应该是最低的才正确。你的资金收益率是逐渐降低的，因为银行资金的杠杠效应在随着你还贷在减少。

比如你现在很土豪，一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么。 当然这里我没考虑房价和租金上涨的因素。

不知道我理解的对不对

zuzuzu

江南织造 发表于 2014-2-10 21:22
我觉得这个德国人写的是极其理想的情况，在我们城市 Rendite  7% 的房子非常非常难找，4，5%上下已经不错了 ...

谢谢分享！
就这个例子来说， 一年1000欧的收入同时也有很大风险， 只要房子空置两个月， 或者出现计划外的维修费用， 房主就要倒贴钱了。

资深小地主

多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了简单起见，下面的举例在分析财务杠杆的因素时，只考虑房租收入的情况，其他因素一律默认为不变或者不考虑"这一句话其实把很多变量都变成常量，且认为他们不变：比如房价，利率，房租，等等。忽略了各种费用当然也忽略了增值和折旧的优惠。
这个模型假设一年以后，能以同样的价格卖出，无税收，无手续费等。
我之所以只选房租和用1万欧元作为解释财务杠杆是因为：
1. 房租是实实在在看的见的东西，收了房租可以养家糊口，可以继续投资等等。房价只有卖的时候才会出现，能预测准10年之后房价是很难的，我的策略是只要房子能带来满意回报就好
2.一万欧元是一般的工薪阶层能拿出来的金额，我希望以这个例子告诉同我一样的工薪阶层，屌丝也是可以投资房地产的，不只是土豪
3. 考虑到很多人不是学金融出身，我的语言没有刻意追求专业用语，我讲的23%的回报是ROE，5%是ROA。
4. 当小地主的工作其实是很不容易的，同各阶层的人斗智斗勇，辛苦挣点租金，不适合所有人，尤其是有挣大钱门路或者想省心挣钱的人，但是好处是看到每月租金进帐，感觉这个辛苦挣钱很塌实，是值得的，而且一旦你成功入门了就很容易扩大规模，关键是如何操作，最关键的是前几步不能走错。同样是五万欧元，有些人只能买一套Wohnung，有些人操作的好可以买四套，而且现金流为正的时候，过几个月Eigenkapital攒够了，就又能买了，呵呵。当你上了地主这个贼船之后，规模越大风险越小。
5. 前几点讲的是实实在在的东西， 人需要有点梦想，让我们做点梦吧：如果每年房价涨3%，10万欧元房子每年涨3千，而且只投入了一万欧元而已。那么5年之后呢，10年之后呢？别忘了10年之后卖房是免收入税的！！ 如果你投了不是一万，而是5万或者10万呢？ 如果你不光是第一年投钱，每年都投呢？

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:56
10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分 ...

谁让你还贷阿，你出个首付，以租养贷阿。。 而且不退回到8万的，我们以前租的房子，59年的，70多平，房东买来14万，他自己说的哈，装修了2万，，他买的不算早，隔壁邻居当时说14万就能卖给我们，一模一样的一套，不过隔几天他反悔了，11年的时候，估计现在可以卖18万，20万不到的样子

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 11:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次大维修可能就让人心灰意冷，放弃做地主了。如果有10个房子，那么就大不一样了，维修不会10个房子同时来，而10个房每月实打实的收益就很可观了！

我也深受穷爸爸富爸爸的影响，人的一生应该积累资产，尽可能多地获得被动收入，最终让被动收入代替主动收入，实现财务自由！

卷饼狂热分子

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都不止5%...

投资房地产，主要还是要考虑房子升值。如果没有升值预期，德国的房地产就没有多少投资价值。

重点还是看好房价会涨，就只是这一点。房价稍微跌一点，5%的这点收益马上打水漂。

所以这么算来算去，其实意义不是很大。要是看好房地产，就买入，仅此而已。靠租金赚钱，太累不实际。。。

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 10:45
谁让你还贷阿，你出个首付，以租养贷阿。。 而且不退回到8万的，我们以前租的房子，59年的，70多平，房东 ...

不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。

文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下2.3k算净收益

哪里来的以租养贷？这里说的都是以租养息，仅此而已。

话说回来，你借9w贷款，一年租金5k，利息2.7k，你一年本金还2.3k？准备还40年？？？？

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住房价跌时的困难时候，租金几乎是一直跟着通胀涨的。

去年入手的一个投资房，90年代初期的，最近几年房价涨了这么多，这个房子我的买入价居然是当年这对老夫妻买入价的一半，腰斩阿！所以，房价涨对我来说只是个bonus，更看重租金现金流，一个房子不多，十个房子就不少了，规模效应很重要。。。

卷饼狂热分子

iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...

如果看好房价涨是投机，那所有炒股的都算投机了

个人投资房产大部分收益都来自于房价上涨，租房公司的初衷才是租金收入。

一个人搞10个房子，那是啊，当职业做了呗

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:03
不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。

文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下 ...

人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...

你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出来的，老公同事 德国人，零首付买了，捡了个大便宜阿，现在起码翻倍了    ，他收租-贷款，每月据说还能拿200

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:44
没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本 ...

你买了自己住么？？非要自己还

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:07
人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。

哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...

说白了，就是当地主啊，哈哈哈也是我的梦想。。。国内2，3套，德国2，3套，哈哈哈