投资房省钱绝招！

gmx49 · 发表于 2016-5-29 23:31

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我在dolc搜索了很久，发现了2个退税的细节，可靠性应该挺高的，想和各位讨论一下，能节省不少的钱。

方法1：我看到有人说2012年买的房子，按2015年的（房价-地价）的差异，再做2%折旧。可怜我一直都以为是按2012年买房的价格减去地价再折旧的！！
但是我怎么样才能知道准确的2015年的价格？能用immobilien24网站的本城市的平均房价吗？还是市政府有官方数据？请问哪里可以找到？

方法2：假设我是2011年买房，今年是2016年。我在2011，2012，2013，2014年都是自主，从2015年开始出租，那么我申报2015年的个人所得税的时候，可以把2011年买房的费用（例如Notar公证处，Grundwerbsteuer, 中介的3.57%手续费等）再2015年的个人所得税里面申报吗？
期待有经验的朋友切磋交流，感激不尽！

vermieten1 · 发表于 2016-5-30 12:12

第一个就不可能啊，没人帮你评估你每年的房价变化

奈何共军有高达 · 发表于 2016-5-30 13:36

方法2里面的Notar，Grundwerbsteuer和中介费当然可以算在werbungskosten里，其中notar和Grundwerbsteuer是按每年折旧费算，provision不知道是一次性的还是算每年的折旧。

watch · 发表于 2016-5-30 13:46

奈何共军有高达发表于 2016-5-30 13:36
方法2里面的Notar，Grundwerbsteuer和中介费当然可以算在werbungskosten里，其中notar和Grundwerbsteuer是 ...

3.57%的中介费也是按照每年2%来折旧(非常老的房子2.5%)

我是big · 发表于 2016-5-30 13:55

奈何共军有高达发表于 2016-5-30 13:36
方法2里面的Notar，Grundwerbsteuer和中介费当然可以算在werbungskosten里，其中notar和Grundwerbsteuer是 ...

楼主主要问题是一开始几年房子是自住的，所以那些年里那些购房手续费都不能免税，如果房子现在要出租了，那以前那些费用还能再翻出来折旧吗，很有趣的问题，不知道谁知道

watch · 发表于 2016-5-30 14:25

我是big 发表于 2016-5-30 13:55
楼主主要问题是一开始几年房子是自住的，所以那些年里那些购房手续费都不能免税，如果房子现在要出租了， ...

上面回答了啊。按照楼主的例子，报2015年税的时候，可以报这些Kaufvertrag的公证费、Grunderwerbsteuer，中介费到房子里一起折旧。但是Grundschuld eintragung这些费用应该是报不了了。

奈何共军有高达 · 发表于 2016-5-30 15:03

我是big 发表于 2016-5-30 13:55
楼主主要问题是一开始几年房子是自住的，所以那些年里那些购房手续费都不能免税，如果房子现在要出租了， ...

我上面说了，如果可以算在折旧里的话，当然可以填在werbungskosten里来免税，不管你买房后自己住了多久。

奈何共军有高达 · 发表于 2016-5-30 15:14

本帖最后由奈何共军有高达于 2016-5-30 15:17 编辑

另外如果你出示不了房子的土地的价格，fianzamt给你用20%算土地价格时，是按照房子的总价加上各种Anschaffungskosten比如上面说的Notar，Grunderwerbsteuer，Provision等等作为基数算的，也就是说你能够免税的werbungskosten没有你想象的多。如果你家庭收入很多，房租作为收入要交不少税。

我发现这个版讨论投资房都很热烈，一个个跃跃欲试，但是真正懂投资房退税的没几个，可能好多人刚刚投资还没来得及退税。所以我劝大家投资前好好算笔账，别到时候房租都用来交税和各种Verwaltungskosten，这些加起来不是小钱。不能说rendit不重要，就指望着靠lage来升职，十几二十年后的事情谁说得清。

findinger999 · 发表于 2016-5-30 16:34

奈何共军有高达发表于 2016-5-30 15:14
另外如果你出示不了房子的土地的价格，fianzamt给你用20%算土地价格时，是按照房子的总价加上各种Anschaffu ...

你才發現呀。

vermieten1 · 发表于 2016-5-30 18:45

奈何共军有高达发表于 2016-5-30 15:14
另外如果你出示不了房子的土地的价格，fianzamt给你用20%算土地价格时，是按照房子的总价加上各种Anschaffu ...

我跟人家说了人家都不信，都只想着赚钱的好事，

watch · 发表于 2016-5-30 22:10

vermieten1 发表于 2016-5-30 18:45
我跟人家说了人家都不信，都只想着赚钱的好事，

那为啥不把你家的出租房卖掉:D

gmx49 · 发表于 2016-5-30 23:05

vermieten1 发表于 2016-5-30 12:12
第一个就不可能啊，没人帮你评估你每年的房价变化

关于第一个问题，看来是我误解了。
根据诸多前辈的忒自，我认为正确的理解如下：
总房价A = 用买房当年的裸价B + 买房相关的手续费C（例如中介费和公证处费用等一般累计起来是房价的10%）。
土地价格D = 房价B的 20%到50%之间。越贵的大城市（例如慕尼黑）有人采纳32%，也有其他网友说是20%。
每年2%折旧的计算公式 = (A - D) *2%

gmx49 · 发表于 2016-5-30 23:08

watch 发表于 2016-5-30 13:46
3.57%的中介费也是按照每年2%来折旧(非常老的房子2.5%)

请看我在第二页的计算公式中的D和A。应该不能单独对中介费做2%折旧。

gmx49 · 发表于 2016-5-30 23:08

我是big 发表于 2016-5-30 13:55
楼主主要问题是一开始几年房子是自住的，所以那些年里那些购房手续费都不能免税，如果房子现在要出租了， ...

是啊，我做小白鼠吧

gmx49 · 发表于 2016-5-30 23:09

watch 发表于 2016-5-30 14:25
上面回答了啊。按照楼主的例子，报2015年税的时候，可以报这些Kaufvertrag的公证费、Grunderwerbsteuer， ...

您是第一个给我肯定答复的人！太棒了。请问您的这段答复，是成功的实践经验？还是有相关法律支持？

红茶C · 发表于 2016-5-30 23:33

本帖最后由红茶C 于 2016-5-30 22:37 编辑

纯房价可以用上房屋保险时它评估的价值来算吧，你文件上有没有一个wert 1914的数字？如果有，就按这个公式算
Wert 1914 x aktueller Baupreisindex : 100 = Wert im aktuellen Jahr in EURO.
Baupreisindex你GO一下，每年都不一样都在涨

你确定这2%折旧是按每年新的值而不是买房时的算吗？这是个好消息啊，一年能涨还多呢

红茶C · 发表于 2016-5-30 23:38

刚看了一下，
Baupreisindex 2014 1289,4
Baupreisindex 2015 1310,3
Baupreisindex 2016 voraussichtlich 1330,7

vermieten1 · 发表于 2016-5-31 07:56

watch 发表于 2016-5-30 22:10
那为啥不把你家的出租房卖掉:D

这就是另一个没仔细被考虑的问题，大家老说房子今年比去年涨了，但是买下来的房子大部分靠贷款的话卖出去的话要赔偿银行利息钱，还要各种购房成本，去年买的房子今年卖是要亏不少钱的，大家只能巴望很多年后房价大涨后才能抵掉这些银行利息和购房成本等等的费用才能赚到，这

xiangweiwei · 发表于 2016-5-31 08:27

Konkret will die Bundesregierung mit Steuervorteilen dafür sorgen, dass mehr Wohnungen gebaut werden. Durch eine "Sonderabschreibung für Mietwohngebäude" sollen Investoren über drei Jahre 29 Prozent der Baukosten zusätzlich zur üblichen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr bei der Steuer geltend machen können.

watch · 发表于 2016-5-31 09:22

vermieten1 发表于 2016-5-31 07:56
这就是另一个没仔细被考虑的问题，大家老说房子今年比去年涨了，但是买下来的房子大部分靠贷款的话卖出去 ...

贷款可以让买家übernehmen，这样就不需要赔银行。另外房子的涨幅显然超过手续费了吧，去掉折旧，不觉得你会交多少投机税。觉得不划算，卖掉不就好了。。

spike · 发表于 2016-5-31 10:10

xiangweiwei 发表于 2016-5-31 08:27
Konkret will die Bundesregierung mit Steuervorteilen dafür sorgen, dass mehr Wohnungen gebaut werde ...

计划什么时候开始实施啊？

xiangweiwei · 发表于 2016-5-31 11:13

watch 发表于 2016-5-31 09:22
贷款可以让买家übernehmen，这样就不需要赔银行。另外房子的涨幅显然超过手续费了吧，去掉折旧，不觉得 ...

一般你不能要求买家接贷款吧，你没有这个权力。
如果在慕尼黑一年涨的房钱就足以交所有的手续费，还能盈利不少

xiangweiwei · 发表于 2016-5-31 11:14

spike 发表于 2016-5-31 10:10
计划什么时候开始实施啊？

这个现在还在议会吵架了，估计还要几个星期才能过

watch · 发表于 2016-5-31 13:16

xiangweiwei 发表于 2016-5-31 11:13
一般你不能要求买家接贷款吧，你没有这个权力。
如果在慕尼黑一年涨的房钱就足以交所有的手续费，还能 ...

但是在慕尼黑的话，一般有选择买家的权利。。。

vermieten1 · 发表于 2016-5-31 22:18

xiangweiwei 发表于 2016-5-31 11:13
一般你不能要求买家接贷款吧，你没有这个权力。
如果在慕尼黑一年涨的房钱就足以交所有的手续费，还能 ...

房价大涨的一年肯定是利率下跌不少的一年，谁愿意接受原来高的利率呢，就算房价一年涨了百分之10，那是指的不带nebenkosten的，比如4000涨到4400，但是但是要出售的话，前面购置成本就要算上去了，一般加上中介也要百分之10，还有贷款利息的赔偿，根本就是亏本

xiangweiwei · 发表于 2016-5-31 23:08

vermieten1 发表于 2016-5-31 22:18
房价大涨的一年肯定是利率下跌不少的一年，谁愿意接受原来高的利率呢，就算房价一年涨了百分之10，那是指 ...

你说的这地方不会是慕尼黑市区，慕尼黑市区这几年买的肯定是赚的，去年一年就涨了15%，这半年6%，当然首付要高于40%，十年内的新房子。

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