德国哪里的房价最实在

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科隆的德国经济研究所（IW）和信贷中介机构Interhyp推出新的可负担性指数显示，尽管德国房市过去两年明显放缓，但对于德国七个最大城市及其周边地区的大多数家庭来说，还是很难负担得起买房的梦想。


德国经济研究所（IW）和信贷中介机构Interhyp计算的指数综合调查了德国公寓的融资情况，得出了每月融资费用与可支配家庭净收入的关系。尽管目前公寓价格比2023年更实惠，但德国的房价还远远谈不上放松。

研究表明，黑森州北部的Werra-Meißner-Kreis是德国房价最实惠的地区。而北弗里斯兰的公寓是最负担不起的。

买房人通常最多必须将每月净收入的35%用于融资。IW将这个阈值的指数值设定为100。净收入不是指平均收入，而是中等收入群体上部30%的人的收入。

萨尔州的公寓便宜，汉堡最贵

指数低于100表明，超过35%的净收入必须用于贷款。高于100则代表住宅物业越实惠。计算包括来自联邦就业局的区域收入数据以及Interhyp介导的房地产价格。

在联邦州之间的比较中，萨尔州的指数值为175，表现最好。汉堡以84分垫底，其次是柏林（85分）和巴伐利亚（112分）。目前全国平均水平是128分。由于收入增加和最近利率水平略有下降，今天的房屋所有权比两年前更实惠，但明显低于2015年。



在地区比较中上，东德和西德之间仍然存在明显的差异。在萨克森-安哈尔特、萨克森或图林根等东德州，公寓相对便宜。购房可负担性更好。西德很多大城市的房价明显更高，更难为买房融资。

总体而言，现在买房比两年前要容易一些。然而，昂贵地区和廉价地区之间的巨大价格差异仍然存在。特别是在德国南部各州和城邦，购买公寓对许多人来说仍然是一个沉重的财务负担。另一方面，在德国东部和西北部的部分地区，买房还是相对容易。近年来略微放缓的房市只是削弱了地区差距，但并没有解决差距。

让购房更实惠

Interhyp首席执行官Jörg Utecht认为，要想住房局势可持续地缓解，需要建设更多住房。政客们必须改善相关的框架条件。“特别是在大都市，规划和审批程序必须去官僚化，必须简化建筑法规。这是建造更快、更具成本效益的唯一方法。” 他将计划引入E型新建筑描称为“朝着正确方向迈出的一步”。



IW和Interhyp还调查了哪些政策措施可以使私人家庭更容易购买住房。重点在于政府救济能减轻多少每月财政负担。例如房产交易税的调控问题。

目前，全德买房人平均将净收入的29.2%用于公寓融资。如果房产交易税率减半，每月负担可能会明显下降。根据这项研究，国家支持的贴现利率贷款的效果更大。如果两项措施双管齐下，德国人用于融资的收入比例将下降到26%左右。

德国经济研究所的Michael Voigtländer说，这将再次达到2022年初的可负担性水平。当时，房产贷款比今天便宜得多，而且，只要能够便利购房，那么额外增加的买房收入将可以抵消一部分新建筑的国家成本。

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在德国，房价的可负担性因地区而异，根据科隆的德国经济研究所（IW）和信贷中介机构Interhyp的最新可负担性指数，黑森州北部的Werra-Meißner-Kreis被评为房价最实惠的地区。这一地区的住宅贷款融资费用相对于可支配家庭净收入来说，负担较轻。相比之下，北弗里斯兰的公寓则被认为是最难以承担的。

从大城市的对比来看，萨尔州的房价表现最佳，其房价指数高达175，意味着购房者需要用不少于35%的净收入来偿还贷款的比例远低于全国水平。而汉堡则是房价最高的城市，指数仅为84，紧随其后的是柏林（85分）和巴伐利亚（112分），这显示了在西德大城市购房的压力。

值得注意的是，东德与西德之间在房价上的差异依然存在，东德的一些地区如萨克森-安哈尔特和图林根的公寓相对便宜，而西德的大城市则房价居高不下。因此，虽然总体上购房门槛比两年前有所降低，但南部各州和城邦的高房价仍然让许多购买者感到财务压力。

Interhyp首席执行官Jörg Utecht指出，要持续改善住房状况，亟需兴建更多的住房，并呼吁政府简化规划和审批流程，以加快建筑进度。此外，为了使更多家庭能够负担得起住房，调整房产交易税率也是一个重要的政策举措。

综上所述，尽管德国部分地区的房价已有所放缓，但整体房市的可负担性仍面临挑战，尤其是在一些主要城市。通过政策干预降低税收及推动新建住房，将有助于缓解这一问题。

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In Deutschland variiert die Erschwinglichkeit der Immobilienpreise je nach Region. Laut dem neuen Erschwinglichkeitsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und der Kreditvermittlungsagentur Interhyp ist der Werra-Meißner-Kreis in Nordhessen die Region mit den günstigsten Immobilienpreisen. Diese Region hat eine niedrigere monatliche Finanzierung im Verhältnis zum verfügbaren Nettoeinkommen der Haushalte.

Im Vergleich der großen Städte zeigt das Saarland mit einem Index von 175 die besten Werte. Hamburg hat hingegen die höchsten Preise, mit einem Index von nur 84, gefolgt von Berlin (85 Punkte) und Bayern (112 Punkte). Dies verdeutlicht den Druck auf Käufer in den großen Städten Westdeutschlands.

Bemerkenswert ist auch die anhaltende Preisdifferenz zwischen Ost- und Westdeutschland, wo beispielsweise in Sachsen-Anhalt und Thüringen die Wohnungen relativ günstig sind, während die großen Städte im Westen weiterhin hohe Preise aufweisen. Insgesamt ist das Wohneigentum heute etwas leichter erreichbar als vor zwei Jahren, jedoch bleibt es für viele in den südlichen Bundesländern und Stadtstaaten finanzielle Belastung.

Jörg Utecht, CEO von Interhyp, betont, dass mehr Wohnraum geschaffen werden muss, um die Situation nachhaltig zu verbessern, und fordert eine Vereinfachung der Planungs- und Genehmigungsverfahren durch die Politik. Eine Anpassung der Grunderwerbsteuer könnte ebenfalls eine wichtige Maßnahmen sein, um die Erschwinglichkeit für mehr Familien zu erhöhen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass trotz einer gewissen Entspannung in einigen Regionen die allgemeine Erschwinglichkeit des Wohnmarktes in Deutschland weiterhin herausfordernd ist, insbesondere in den großen Städten. Politische Interventionen zur Senkung von Steuern und zur Förderung des Wohnungsbaus könnten helfen, dieses Problem zu mildern.
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