[原创] 如何在德国炒房子

whoami_sabrina

并非如此 发表于 2017-8-24 14:47
现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买 ...

要想拿到好的rendite，买新房几乎是不可能的，所以只能投资二手房，就存在一个很大的问题，如何判断一个房产的价值？这个学问太大了，以后有时间在和大家探讨。

lz你现在就讨论一下吧，我正在处于要做决定的阶段，坐等你的信息呢。

nemos1

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:48
这点我也疑惑。当初买自住房时也是想让hausbank先看看贷款额度，他们非说等你有具体购房意向再来，我觉得 ...

是的，不同的银行，不同的BA都会给不一样的结果。但是基本都是要求你找到房源才帮你做贷款评估。也不奇怪的啊，他帮你做了评估，你就去找房，找其他人贷款，他岂不是杨白劳？老实说，大部分的放贷BA现在的工作量挺大的，不能马上赚到钱的事情他们不会干的。

whoami_sabrina

并非如此 发表于 2017-8-24 14:47
现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买 ...

我目前在杜塞看了一套小俩居，就是3房的wohnung，70米出头不大，采光超一流，地点属于城市里的dorf，环境很好，纯居住区，上学上班购物都方便，但我也说不清lage究竟是什么水平的，rendite是3.1%。昨天想拿下，今天看了你的文又犹豫了，不过昨天就觉得有些贵，降2万满意，将1.5万也凑合。lz你给个建议？

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 14:55
刚刚看了你的找房技巧，基本就是大家找房的途径吧？不过还是很想问下搂主，那些地区还会有rendite 这么高 ...

买投资房我不建议远程操作，那样不如直接去买养老院，有4.5%的固定rendite(按中介算法) , 这种项目德国很多，你上网就能搜到。
教你一招，我通知了我知道的所有的本地中介，只要有7%以上rendite的房子，我立刻就要。其实我这样的 人很多，每次都是一堆人来看房， 这种房子经常不会出现在网上， 就卖掉了。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 14:29
你真是有点死脑筋， 其实不太适合投资房产。
我在指点你一次。
你随便在市场上找一个，你想要的差不多 ...

对的，我是不大适合象你这样投资。8％的Rendite是我能买到最好的房了，Interhype的投资顾问都来咨询我的信息来源。象LZ这样从13％起步的买，可以拿去写投资教科书了。

loveorola

LZ有时间写写卖房时的手续和经验吧，大家今后都用得着，谢谢！

nemos1

终于注册了 发表于 2017-8-24 15:14
对的，我是不大适合象你这样投资。8％的Rendite是我能买到最好的房了，Interhype的投资顾问都来咨询我的 ...

那你从哪里得来的信息？8%也是非常好的了。

终于注册了

nemos1 发表于 2017-8-24 15:34
那你从哪里得来的信息？8%也是非常好的了。

LZ的信息来源更好，13％起。

nemos1

终于注册了 发表于 2017-8-24 15:36
LZ的信息来源更好，13％起。

觉得现在13有点不靠普，或者需要特别大胆的，8属于靠普的优等生。我等没啥盼头的觉得4或者5就是不得了的了。而且，rendite算法不一样，结果也会差别很大的。

liliss

我很好奇楼主一共背了多少贷款

终于注册了

nemos1 发表于 2017-8-24 15:56
觉得现在13有点不靠普，或者需要特别大胆的，8属于靠普的优等生。我等没啥盼头的觉得4或者5就是不得了的 ...

我拿到的一般有个4％，我就很开心了啊。8％是个例，没有统计学的意义。所以我比较现实，有赚就好。

kokia

请问lz现在买了多少房子 这样管理麻烦吗 还有学生公寓投资合算吗

并非如此

kokia 发表于 2017-8-24 16:26
请问lz现在买了多少房子 这样管理麻烦吗 还有学生公寓投资合算吗

如果rendite好的学生公寓很划算， 因为不愁涨房租。而且还有统一的管理，你个人的管理成本低。

终于注册了

好吧，LZ你原来没写清楚，算我也是理解错误。无论如何，我都觉得你算是有经验而且愿意交流的人。那么还想问问看，你炒房的频率是多高，就是指从13年算起，买的房数／已经卖掉的房数，以及纯收益有多少？

nemos1

终于注册了 发表于 2017-8-24 21:26
好吧，LZ你原来没写清楚，算我也是理解错误。无论如何，我都觉得你算是有经验而且愿意交流的人。那么还想问 ...

是的，我也很感兴趣这个隐私部分 至少可以说买卖了多少套，可以让我们有个参考？

hotblood

hotblood 发表于 2017-8-23 10:08
很好的总结，有一点求教：所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过？或者是否有规避的方 ...

我没说出租的事，五年三套原则始终都是按买卖次数设限的。但据说被追缴营业税就是你说的这个意思，就是把当作一个公司来计收营业税。至于卖房涉及个税，很简单，会计入当年收入计算，已经找报个税的会计师咨询过了。

nemos1

想问下楼主，自己租个房子住，买两套来投资，出租，划算吗？

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 16:47
如果rendite好的学生公寓很划算， 因为不愁涨房租。而且还有统一的管理，你个人的管理成本低。

感觉学生公寓的维护成本太高，因为磨损可能会比较大。太麻烦了。

hotblood

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:09
lz你怎么找到这么好的rendite的呢。我在杜塞周边看房，一般就3.2-3.5，从来没有找到超过4的。还是说你的意 ...

3室以下老公寓5%不难找，甚至有的中介都给你算好投资回报率了。

江南织造

你准备怎么控制风险，比如租客不交房租声明破产，房子需要各种维修，业主大会决定全楼翻修等等，都会减少你的Rendite

我身边多年持有出租房的人，他们最后平均下来的实际收益只有2-3%左右

并非如此

江南织造 发表于 2017-8-24 22:30
你准备怎么控制风险，比如租客不交房租声明破产，房子需要各种维修，业主大会决定全楼翻修等等，都会减少你 ...

世上没有没有风险的投资，不过维修维护的费用我已经在我的公式里考虑了，而且房子不仅要看当时的Rendite，要把其必须的维修费用也计算在内，这就是个人的经验和功力了，我算的收益率比中介算得都低大约1到2%， 我一般不买不能直接出租的房子，不是不划算（我知道有人专门卖破房子装修出租的，一般都是自己有人专门干这个）， 是没精力收拾。 不过如果是那种统一管理的，你看前几年的维修记录还有，最近10年内的大的维护，就能推算出房子的价值，这个要靠个人水平了。还有大事有保险兜着， 至于房客的问题，那时选房客的学问， 不过没有万无一失的投资，既然来玩，就要承担相应的风险。
其实房客和维护等等都是小事， 见招拆招就好， 只要房价还在高速上涨，就一切ok. 所以信念和眼光才是最主要的。

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 22:14
想问下楼主，自己租个房子住，买两套来投资，出租，划算吗？

具体看你怎么租， 你付的租金是不能报税的， 你收来的租金是要交税的。
不过如果你喜欢住在田野里，而且那个地方房产没有增值， 那么可以租村里的房子， 买城里房子出租。
比如你喜欢慕尼黑市中心，你根本买不起，但是租的起（有些地段的收益率已经低于2%， 等于是房东贴钱给你住，人家赌预期，你就高高兴兴地住）， 你也可以租，还可以买周边合适的投资房。
如果你在同一个城市，自己租房住， 但是买房租给别人，肯定不太划算， 凡是要具体问题具体分析。 当然你也可以买一个mehrfamilienhaus, 自己住一间其他出租。
不过我认为，买房首先要满足自己的需求，其次才是投资。

nemos1

"不过如果你喜欢住在田野里，而且那个地方房产没有增值， 那么可以租村里的房子， 买城里房子出租"
谢谢，正是这么想的！主要是对噪音越来越名感，年纪大了！

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 23:00
世上没有没有风险的投资，不过维修维护的费用我已经在我的公式里考虑了，而且房子不仅要看当时的Rendite ...

天下没有白吃的午餐，实在怕风险，就买基金好了。

whoami_sabrina

hotblood 发表于 2017-8-24 22:22
3室以下老公寓5%不难找，甚至有的中介都给你算好投资回报率了。

对的，我昨天也想通了，因为我跟lz投资目标不一样，我还要房子新，所以按照我的条件搜出来的房子价格高一下，做不到3.5%以上了。

bybye

楼主还是很有魄力和眼光的， 我可能以前的思维方式的确不太对，我打算买房子，算投资，也算保值，或者以后自住吧，所以 其实看到了 5.5% rendite的房子，可是因为是一楼，现在住的是一楼，就不想再买个一楼的。和我自住的一样，这个一楼 不是和地面平的， 还是高一层的一楼， 但是采光肯定不会特别特别好，6个房间，我总觉得很多房子房型不太好，好像 150平以上，租给一个律师事务所， 5.5% rendite，中介给的，可以19年让他们搬走或者他们继续租。这个房子好想可以自住或者租给企业，具体我也就看了下介绍，没亲自去看。 现在想想，觉得那个还是不错的，合同很容易终止， 租金也比较有保证，还可以涨租金。 我后来买了一个 rendite 3.5%的房子，地段我个人觉得有潜力，但现在属于一般地段，80年代的房子，13年新装修， 复式，当时就觉得房型不错，虽然可以涨租金，过几年也就4,5%，或者5%到顶了，还不知道啥时候可以涨到5%。当时想着离我们朋友住的地方不算太远，虽然他们是好区，我这个不是太好的区。想着，万一退休了自住呢，我估计我是想太多了，呵呵，其实应该把收益放第一位，我们会不会搬到那个城市都很不好说啊，我想的太长远了。不过总归买了，也不算太差吧。发个回复，佩服下楼主 ！

cicibaechtold

楼主好文， 先谢谢楼主。

特别是回报率计算的方法非常简易和实用。

我这两年一直在看房子看公寓，但是可以下手的真的太难找了，我只考虑车程在30分钟内的房子，这样就特别难。由于我特别谨慎 我觉得不应该为了买房而买房，回报率是非常重要的考虑因素，感觉真得看不到好得投资房。
我想问问楼主你投资的房子会考虑车程距离吗。

Joey96

请楼主掌眼：市区Erbbaurecht的58年的3房75平，erbbaurechtzins 172每年，14年开始现有租户，网上放了有一段时间，未还价的情况下，中介回报率5.79%。如果价格能砍，回报率能做到6%到6.5%的话值得0首付入吗？谢谢。

并非如此

Joey96 发表于 2017-8-25 15:24
请楼主掌眼：市区Erbbaurecht的58年的3房75平，erbbaurechtzins 172每年，14年开始现有租户，网上放了有一 ...

这房子是没有地皮的，你可以查一下你们当地的每平的地皮价格， 每平的地皮价格*房子的平米数（反正你也不清楚这个房子的占地面积） + 房价。 算出了的近似的真实房价，在计算rendite, 除了看rendite,还要看房子的状态，维修情况， 所以要综合考虑。

并非如此

cicibaechtold 发表于 2017-8-25 15:01
楼主好文， 先谢谢楼主。

特别是回报率计算的方法非常简易和实用。

当然要考虑距离，这个和管理成本有关。
不过如果你住在一个小村里，你确实不能再本地买房投资，要去最近的中心城市，不过值不值得投资，要看城市的发展前景。