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[买房建房] [原创] 如何在德国炒房子

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发表于 2017-8-23 00:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 并非如此 于 2017-8-24 16:51 编辑

德国的房产也热了有5,6年了, 如何在德国投资房产,我个人有一点心得体会愿意和大家分享一下。
既然是房产投资,这里讨论的就是投资房,而不是自住钢需, 每个人情况不同,自住房的选择要考虑的点就差异化较大,但是投资房,大家主要的目的都是为了赚钱,所以有很多共同的东西可以聊聊。
先来定个炒房子的基调,虽然德国房市这几年挺热,但是依然不是最好的投资品, 如果用自己的钱来投资,有更多更好的选择,或者不如用自己的钱来改善生活,让自己吃的住的玩的更好一些, 所以我所谈论的炒房子,不是为了防货币贬值,想跑赢通胀这种小家子气的想法, 既然炒房子,炒得就是杠杆,也就是说,你要用你的信用去炒,借钱去炒,利用现在的低息贷款, 所以在贷款方面,建议能多贷, 尽量多贷。

根据我个人和一些朋友的经验,我把炒房分为两大门派, 预期派和现金流派, 这名字是我自己起的, 大家将就着看吧:)
预期派, 简单来说就是炒预期, 首先不管你是那个门派的, 你必须相信, 房价在未来的走势依然是上涨的,如果没有这份眼光和信念,下面也就不用看了。 预期派 也可以叫激进派, 看中的是涨房价的空间和潜力,所以一般就是那里有可能涨的最凶,就在哪里买,租售比(Rendite)不是最重要的, 最重要的就是Lage 和 上涨预期, 这些人往往有些独到的眼光和勇气,敢于在自己的贷款能力范围内, 向最好的地段前进, 我有一个朋友, 也算是我投资房产的启蒙老师之一, 他在打算辞职回国工作之前,在慕尼黑三环, 地铁边上,买了两套60来平的70年代的房子, 当年(2013年)只有大约3000一平, 用尽他个人全部的贷款能力,基本上是100%贷款, Tilgung 只有1%, 每月还贷的钱刚好等于当年的房租。 所以这些预期派的人,都是有胆有识有魄力的人, 这样的人并不需要别人去教, 只要相信自己的判断就好。
如果你不是这样的人,而是和我一样,胆小,心细, 对房产市场持乐观但是也有一些怀疑的态度, 但是又不想错失良机的人, 那么下面的现金流派或者叫空手套白狼派才是我要说的重点, 尤其是那些生活在所谓二线城市的同胞们。

之所以称之为现金流派,意思就是我们买房子尽量不用自己的钱,而用信用去买, 同时争取保证每个投资房都能达到以租养房的目的 也就是说,让租客替你买房子, 所以Rendite非常重要。 现在德国的贷款利率依然很低, 我前不久刚刚拿到的108%的10年贷款, 利率在1.8%, 现在0首付,依然可以拿到大约2%的贷款利率, 那么如果你的房产能有超过5%的Rendite, 你就可以保证在几乎不增加每月的财政支出的情况下,实现每年3%的Tilgung, 也就是说10年后,在你不还Sondertilgung的情况下, 你还剩下70%的房款, 只要房价没有下跌,你就有利可图, 何况, 目前德国很多地方的房价依然十分健康, 在未来几年依然看涨。
  
如何计算Rendite(租售比), 我个人有一个简化公式   每年的冷租*0.9/(房价+中介费+购置税+Notar+必须马上进行的装修和维护), 还有更简单的一个公式,用于心算的, 月冷租*10/房价, 一般可以快速的得出一个大概的rendite, 因为很多房子是要当场竞价的,所以最好能够做到时时刻刻心中有数。

如何判断一个地区的房子长期看涨还是看跌, 最简单的方法就是看一个城市近几年的人口增加幅度,还有新增人口成分,这些数据在城市官网上都有,那些地段有发展前景,可以看一个城市的建设计划,最简单的看看那里有新修的城市交通,和购物中心等等, 这些也都在城市的网站里, 还有一个城市的产业结构是否单一,如果是单一结构的,比如只靠某一行业(汽车不算),或某一企业的小镇,你就要格外小心了,最好到附近的中心城市去投资,不过一个人在一个地区待久了,那些地区容易出租, 心中多少有些了解,很多中小型城市在前几年的疯狂上涨中,很多一级Lage地区的Rendite越来越低,3%是我个人认为的一个危险的边界, 低于3%的rendite 的投资房作为我们这一派的就不要碰了, 5%是我个人的一个底线,如果是顶级Lage, 那么至少也要4%以上我才会去考虑, 我个人买到手都是高于6%的。
为什么一定要尽可能的多贷款,在德国,税收是个很复杂的话题,你的房租是要交收入税的, 对于我们这些有本职工作的人来说, 似乎房租的40%是要被税走的,实际当然不是这么回事,出租房有很多地方是可以抵税的,比如房产一般按50年折旧,每年有2%的折旧费可以抵税,还有一个大头就是利息,也就是说,如果把税收因素考虑进来,你的实际利息可以打个7折计算, 比如2%的利息,实际上你的真实利息是1.4%如果你全款买房,你就没有这些税收"优惠", 所以只要租金大于利息加Tilgung, 我们就不急着还钱, 至于手头的钱最好拿去还自住的房子, 或者拿去作其他收益更好的投资或者用来改善生活。

投资房产意味着长期持有,因为如果你10年内出售, 要交一大笔盈利税,这个税也不算是惩罚税率,他的税率和收入税一样, 但是这样已经非常可观了,几乎是你盈利的4成多要上交政府了,所以我们当然不能便宜德国政府,因此,一旦投资房产,就要做好持有10年的准备,所以这也是不要用现金去投房产的原因,因为他无法及时变现, 自住房没有这个10年限制。那么是不是说我们就必须持有10年, 当然不是,生活总是在变化之中,我们也要随机应变, 最典型的例子,如果你发现,房市开始有下跌的可能,就要及时止损,这时候,不是计算交多少盈利税的时候,而是要防止自己被套 如何作判断, 我个人有一个方法,德国的房价不是瞬间的暴涨,而是每年的涨幅都在迂回递增,你可以买到5%以上rendite房子的地区, 说明当地至少没有多少泡沫, 所以房价几乎不会瞬间暴跌, 除非发生大的黑天鹅事件,比如当地的支柱企业倒闭,或者发生战争, 所以房价下跌会有一个过程,一般体现在涨幅放缓的过程,比如今年10%, 明年8%,后年5%等等, 记住一个地区的涨幅如果低于5%, 你就要警惕了,如果手上有多套房产,建议出掉一部分,获利里场, 留下年头最久的看看能不能撑到10年期满。

还有一个大家担心的问题就是10年后利息提高了该怎么办,很简单,只要房价上涨了,你就套现离场,把握好时间点, 提前半年开始买房子就好, 如果还担心,也可以定息贷款多过10年或者通过买bauspar来锁定未来的低利息, 我个人以前很反感bauspar, 不过我后来改变了看法,我不在把bauspar看作投资品,而是看作一个保险,那么我觉得它非常有价值,我买bauspar的目的不是为了使用它获利, 我希望我花在bauspar上的钱打水漂才好, 就像医保,和意外险, 用不上才是福, 也就是说10年后,利息依然像现在一样低,或者更低,这样我就能继续享受低息带来的好处, 继续让房客给我买房子, 只有发生了意外的时候,有个bauspar,不至于措手不及, 所以如果你心里不踏实,不妨买了bauspar来安慰自己。

如果你已经有房产在手,可以用滚雪球的方法,加大贷款能力, 比如前几年你入手的房子价格上涨了,那么你就能拿去抵押贷更多的钱出来,不过自己的能力在什么地方,一定要心中有数。

至于买房养老,我觉得不现实,理由是,一些黑科技的成熟会改变lage的定义,比如自动驾驶, VR全景虚拟办公等等技术的普及,会彻底改变房市的格局,不过不必担心,10年内这些科技成熟不了, 如果超过10年继续持有的,要关注科技的变化,当然我个人很期待他们快点来改变我的生活。


要想拿到好的rendite,买新房几乎是不可能的,所以只能投资二手房,就存在一个很大的问题,如何判断一个房产的价值?这个学问太大了,以后有时间在和大家探讨。
本文全是根据个人经验写的, 每个人有自己的风格, 但投资需要冷静和谨慎,最后祝大家获利多多。

下面是我以前写的,在德国买房的一些技巧, 希望对大家有帮助

https://www.dolc.de/forum.php?mo ... tra=page%3D1&page=1

我认真地回答了不少网友的问题, 其中有一些贷款和找房方面的交流, 也许对一些人有帮助,
懒得爬楼的,可以只看我说的部分。




评分

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该用户从未签到

发表于 2017-8-30 20:09 | 显示全部楼层
按楼主的算法,rendite超过5%在德国大城市现在基本不可能,不论新房旧房,德国过去这几年房价涨的比租金要多得多,利息再低,但是房价高高在上。

另外在计算rendite的时候,对于房况不好的六七是年代的老房看似有房价低的优势,实际上如果碰到大修,尤其是高层的大修,一年的房租有可能都没了,ruecklage根本不够用。
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发表于 2017-8-30 10:02 | 显示全部楼层
山大君 发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好,按照你的公式,我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子,2室60平米的Wohnung,按照 9 Euro/m2  ...

lz都重复过无数遍了,捡漏懂吗?信息就是金钱,能拿到第一手房源是关键!
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发表于 2017-8-24 13:59 | 显示全部楼层
whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:48
这点我也疑惑。当初买自住房时也是想让hausbank先看看贷款额度,他们非说等你有具体购房意向再来,我觉得 ...

是的,不同的银行,不同的BA都会给不一样的结果。但是基本都是要求你找到房源才帮你做贷款评估。也不奇怪的啊,他帮你做了评估,你就去找房,找其他人贷款,他岂不是杨白劳?老实说,大部分的放贷BA现在的工作量挺大的,不能马上赚到钱的事情他们不会干的。

点评

正解  发表于 2017-8-24 14:15
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发表于 2017-8-23 06:43 | 显示全部楼层
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发表于 2017-8-23 06:48 | 显示全部楼层
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发表于 2017-8-23 07:19 | 显示全部楼层
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发表于 2017-8-23 08:10 | 显示全部楼层
原创写的很好,赞。补充如下:
1,投机交易的话,就用淡旺季全款买房或地块再转手卖,现金流快速套现,即使交税也能盈利;在这个市场不少外国买家是信息不对称的;
2,投资交易的话,需要看市政发展规划和计划以及人口增减数据,这是一个时间积累的工作;
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发表于 2017-8-23 08:44 | 显示全部楼层
非常感谢楼主的专业分析,我最近正好面临这个问题,所以还有个问题想请教一下,我目前已经有一套投资房,利润各方面按照楼主的计算是非常划算的,地段也绝佳,所以肯定会至少持有10年以上。 但是目前自住在别的城市,工作原因刚搬过来,还是租的房子,一直有意在新城市再买一套自住,但是该城市算下来,如果买下房子,以后再搬走,出租的回报按照楼主的公式计算的话不是很值,目前租的房子房租也不算低,而且至少考虑住三年, 所以想请教一下,这种情况,如何抉择? 是买还是继续租?或者有相关的计算公式可以评估么? 先谢谢您了。
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发表于 2017-8-23 09:08 | 显示全部楼层
很好的总结,有一点求教:所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过?或者是否有规避的方法?
当然楼主文中更多的是以十年为投资周期考虑避税因素,但是我看上面几楼好像有人并不知道这个5年3套原则的,假如这个原则是人真正执行的,快进快出的投资方式基本就可以歇了。

我个人考虑可能通过成立GmbH或者eV来投资的话是否能规避5年3套原则?当然这种方式低息贷款可能就不好利用了。

补充一个思路,现在大城市都在突击建公寓,虽然不像国内动不动几十层,但是对于德国目前增长的居住密度来说也是一个不小的冲击,原来都是连排的街区,新建一个公寓楼盘,居住密度可能会暴增3~4倍,这样会带来周边生活设施需求的暴增,比如快餐店,洗衣店,面包店等,所以这种区域的商用物业可以提前布局,这种房产的投资回报率更高,当然也更挑眼力。而且这种商用物业的买卖不知是否还受5年3套的限制。

点评

你说的营业税是Gewerbesteuer还是KöSt? 个税里是没有营业税这个概念的吧。我觉得你的意思是,如果有三套以上房同时出租,政府要求出租人作为个体从业者或者公司形式经营,而不可以把租金作为个税进行申报。  发表于 2017-8-23 09:22
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 楼主| 发表于 2017-8-23 09:31 | 显示全部楼层
hotblood 发表于 2017-8-23 10:08
很好的总结,有一点求教:所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过?或者是否有规避的方 ...

五年三套不是法规,而是如果你在短期内,连续买进卖出房子,一般指的是频繁搬家,利用自住逃避盈利税,才会被税务局调查,你是否涉嫌非法逃税, 如果你正常交易,正常报税,没有这个问题,但是会涉嫌洗黑钱, 五年3次只是怀疑的一个可能性,不是禁止的,如果你真的5年内三次换房, 都是生活所迫, 那么也不会有任何问题, 但是我不是律师,所以这些都是在网上,偶尔了解到的,如果你想成立公司,可以购入老房, 装修后出售,很多土人这么干,。
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 楼主| 发表于 2017-8-23 09:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 并非如此 于 2017-8-23 10:36 编辑
obi1234 发表于 2017-8-23 09:44
非常感谢楼主的专业分析,我最近正好面临这个问题,所以还有个问题想请教一下,我目前已经有一套投资房,利 ...

房租也在上涨,你现在的房子,几年后的房租,未必不划算,如果不划算, 你也可以套现离场, 自住房没有10年限制。
自住房, 考虑的是在自己的能力范围内,最喜欢的房子,不要有太多的经济计算, 毕竟人生短暂, 能享受的时候就享受,即使亏一点,就当是消费了。
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发表于 2017-8-23 09:41 | 显示全部楼层
并非如此 发表于 2017-8-23 10:34
房租也在上涨,你现在的房子,几年后的房租,未必不划算,如果不划算, 你也可以套现离场, 自住房没有10 ...

多谢解释,还有个小问题,套现离场,这个如何操作,比如说我银行贷款50万,0首付,付款3年,换了估计6%的tilgung,利息不管了,那我这6%的tigung如何拿回?是我必须再把这个房子卖掉才可以是么?
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