[原创] 如何在德国炒房子

并非如此

德国的房产也热了有5，6年了， 如何在德国投资房产，我个人有一点心得体会愿意和大家分享一下。
既然是房产投资，这里讨论的就是投资房，而不是自住钢需， 每个人情况不同，自住房的选择要考虑的点就差异化较大，但是投资房，大家主要的目的都是为了赚钱，所以有很多共同的东西可以聊聊。
先来定个炒房子的基调，虽然德国房市这几年挺热，但是依然不是最好的投资品， 如果用自己的钱来投资，有更多更好的选择，或者不如用自己的钱来改善生活，让自己吃的住的玩的更好一些， 所以我所谈论的炒房子，不是为了防货币贬值，想跑赢通胀这种小家子气的想法， 既然炒房子，炒得就是杠杆，也就是说，你要用你的信用去炒，借钱去炒，利用现在的低息贷款， 所以在贷款方面，建议能多贷， 尽量多贷。

根据我个人和一些朋友的经验，我把炒房分为两大门派， 预期派和现金流派， 这名字是我自己起的， 大家将就着看吧:)
预期派, 简单来说就是炒预期， 首先不管你是那个门派的， 你必须相信， 房价在未来的走势依然是上涨的，如果没有这份眼光和信念，下面也就不用看了。 预期派 也可以叫激进派， 看中的是涨房价的空间和潜力，所以一般就是那里有可能涨的最凶，就在哪里买，租售比（Rendite）不是最重要的， 最重要的就是Lage 和 上涨预期, 这些人往往有些独到的眼光和勇气，敢于在自己的贷款能力范围内， 向最好的地段前进， 我有一个朋友， 也算是我投资房产的启蒙老师之一， 他在打算辞职回国工作之前，在慕尼黑三环， 地铁边上，买了两套60来平的70年代的房子， 当年（2013年）只有大约3000一平， 用尽他个人全部的贷款能力，基本上是100%贷款， Tilgung 只有1%， 每月还贷的钱刚好等于当年的房租。 所以这些预期派的人，都是有胆有识有魄力的人， 这样的人并不需要别人去教， 只要相信自己的判断就好。
如果你不是这样的人，而是和我一样，胆小，心细， 对房产市场持乐观但是也有一些怀疑的态度， 但是又不想错失良机的人， 那么下面的现金流派或者叫空手套白狼派才是我要说的重点， 尤其是那些生活在所谓二线城市的同胞们。

之所以称之为现金流派，意思就是，我们买房子尽量不用自己的钱，而用信用去买， 同时争取保证每个投资房都能达到以租养房的目的， 也就是说，让租客替你买房子， 所以Rendite非常重要。 现在德国的贷款利率依然很低， 我前不久刚刚拿到的108%的10年贷款， 利率在1.8%， 现在0首付，依然可以拿到大约2%的贷款利率， 那么如果你的房产能有超过5%的Rendite, 你就可以保证在几乎不增加每月的财政支出的情况下，实现每年3%的Tilgung, 也就是说10年后，在你不还Sondertilgung的情况下， 你还剩下70%的房款， 只要房价没有下跌，你就有利可图， 何况， 目前德国很多地方的房价依然十分健康， 在未来几年依然看涨。
  
如何计算Rendite(租售比)， 我个人有一个简化公式   每年的冷租*0.9/(房价+中介费+购置税+Notar+必须马上进行的装修和维护), 还有更简单的一个公式，用于心算的， 月冷租*10/房价， 一般可以快速的得出一个大概的rendite， 因为很多房子是要当场竞价的，所以最好能够做到时时刻刻心中有数。

如何判断一个地区的房子长期看涨还是看跌， 最简单的方法就是看一个城市近几年的人口增加幅度，还有新增人口成分，这些数据在城市官网上都有，那些地段有发展前景，可以看一个城市的建设计划，最简单的看看那里有新修的城市交通，和购物中心等等， 这些也都在城市的网站里， 还有一个城市的产业结构是否单一，如果是单一结构的，比如只靠某一行业（汽车不算），或某一企业的小镇，你就要格外小心了，最好到附近的中心城市去投资，不过一个人在一个地区待久了，那些地区容易出租， 心中多少有些了解，很多中小型城市在前几年的疯狂上涨中，很多一级Lage地区的Rendite越来越低，3%是我个人认为的一个危险的边界， 低于3%的rendite 的投资房作为我们这一派的就不要碰了， 5%是我个人的一个底线，如果是顶级Lage， 那么至少也要4%以上我才会去考虑， 我个人买到手都是高于6%的。
为什么一定要尽可能的多贷款，在德国，税收是个很复杂的话题，你的房租是要交收入税的， 对于我们这些有本职工作的人来说， 似乎房租的40%是要被税走的，实际当然不是这么回事，出租房有很多地方是可以抵税的，比如房产一般按50年折旧，每年有2%的折旧费可以抵税，还有一个大头就是利息，也就是说，如果把税收因素考虑进来，你的实际利息可以打个7折计算， 比如2%的利息，实际上你的真实利息是1.4%， 如果你全款买房，你就没有这些税收"优惠", 所以只要租金大于利息加Tilgung, 我们就不急着还钱， 至于手头的钱最好拿去还自住的房子， 或者拿去作其他收益更好的投资或者用来改善生活。

投资房产意味着长期持有，因为如果你10年内出售， 要交一大笔盈利税，这个税也不算是惩罚税率，他的税率和收入税一样， 但是这样已经非常可观了，几乎是你盈利的4成多要上交政府了，所以我们当然不能便宜德国政府，因此，一旦投资房产，就要做好持有10年的准备，所以这也是不要用现金去投房产的原因，因为他无法及时变现， 自住房没有这个10年限制。那么是不是说我们就必须持有10年， 当然不是，生活总是在变化之中，我们也要随机应变， 最典型的例子，如果你发现，房市开始有下跌的可能，就要及时止损，这时候，不是计算交多少盈利税的时候，而是要防止自己被套， 如何作判断， 我个人有一个方法，德国的房价不是瞬间的暴涨，而是每年的涨幅都在迂回递增，你可以买到5%以上rendite房子的地区， 说明当地至少没有多少泡沫， 所以房价几乎不会瞬间暴跌， 除非发生大的黑天鹅事件，比如当地的支柱企业倒闭，或者发生战争， 所以房价下跌会有一个过程，一般体现在涨幅放缓的过程，比如今年10%， 明年8%，后年5%等等， 记住一个地区的涨幅如果低于5%， 你就要警惕了，如果手上有多套房产，建议出掉一部分，获利里场， 留下年头最久的看看能不能撑到10年期满。

还有一个大家担心的问题就是10年后利息提高了该怎么办，很简单，只要房价上涨了，你就套现离场，把握好时间点， 提前半年开始买房子就好， 如果还担心，也可以定息贷款多过10年或者通过买bauspar来锁定未来的低利息， 我个人以前很反感bauspar, 不过我后来改变了看法，我不在把bauspar看作投资品，而是看作一个保险，那么我觉得它非常有价值，我买bauspar的目的不是为了使用它获利， 我希望我花在bauspar上的钱打水漂才好， 就像医保，和意外险， 用不上才是福， 也就是说10年后，利息依然像现在一样低，或者更低，这样我就能继续享受低息带来的好处， 继续让房客给我买房子， 只有发生了意外的时候，有个bauspar,不至于措手不及， 所以如果你心里不踏实，不妨买了bauspar来安慰自己。

如果你已经有房产在手，可以用滚雪球的方法，加大贷款能力， 比如前几年你入手的房子价格上涨了，那么你就能拿去抵押贷更多的钱出来，不过自己的能力在什么地方，一定要心中有数。

至于买房养老，我觉得不现实，理由是，一些黑科技的成熟会改变lage的定义，比如自动驾驶， VR全景虚拟办公等等技术的普及，会彻底改变房市的格局，不过不必担心，10年内这些科技成熟不了， 如果超过10年继续持有的，要关注科技的变化，当然我个人很期待他们快点来改变我的生活。


要想拿到好的rendite，买新房几乎是不可能的，所以只能投资二手房，就存在一个很大的问题，如何判断一个房产的价值？这个学问太大了，以后有时间在和大家探讨。
本文全是根据个人经验写的， 每个人有自己的风格， 但投资需要冷静和谨慎，最后祝大家获利多多。

下面是我以前写的，在德国买房的一些技巧， 希望对大家有帮助

https://www.dolc.de/forum.php?mo ... tra=page%3D1&page=1

我认真地回答了不少网友的问题， 其中有一些贷款和找房方面的交流， 也许对一些人有帮助，
懒得爬楼的，可以只看我说的部分。

jingnan

其实不用发明新词
一个是投机派，一个是投资派

laineyshen

不明觉厉。。马克。。。

marklin

赞

iwingyou

原创写的很好，赞。补充如下：
1，投机交易的话，就用淡旺季全款买房或地块再转手卖，现金流快速套现，即使交税也能盈利；在这个市场不少外国买家是信息不对称的；
2，投资交易的话，需要看市政发展规划和计划以及人口增减数据，这是一个时间积累的工作；

obi1234

非常感谢楼主的专业分析，我最近正好面临这个问题，所以还有个问题想请教一下，我目前已经有一套投资房，利润各方面按照楼主的计算是非常划算的，地段也绝佳，所以肯定会至少持有10年以上。 但是目前自住在别的城市，工作原因刚搬过来，还是租的房子，一直有意在新城市再买一套自住，但是该城市算下来，如果买下房子，以后再搬走，出租的回报按照楼主的公式计算的话不是很值，目前租的房子房租也不算低，而且至少考虑住三年， 所以想请教一下，这种情况，如何抉择？ 是买还是继续租？或者有相关的计算公式可以评估么？ 先谢谢您了。

hotblood

很好的总结，有一点求教：所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过？或者是否有规避的方法？
当然楼主文中更多的是以十年为投资周期考虑避税因素，但是我看上面几楼好像有人并不知道这个5年3套原则的，假如这个原则是人真正执行的，快进快出的投资方式基本就可以歇了。

我个人考虑可能通过成立GmbH或者eV来投资的话是否能规避5年3套原则？当然这种方式低息贷款可能就不好利用了。

补充一个思路，现在大城市都在突击建公寓，虽然不像国内动不动几十层，但是对于德国目前增长的居住密度来说也是一个不小的冲击，原来都是连排的街区，新建一个公寓楼盘，居住密度可能会暴增3～4倍，这样会带来周边生活设施需求的暴增，比如快餐店，洗衣店，面包店等，所以这种区域的商用物业可以提前布局，这种房产的投资回报率更高，当然也更挑眼力。而且这种商用物业的买卖不知是否还受5年3套的限制。

并非如此

hotblood 发表于 2017-8-23 10:08
很好的总结，有一点求教：所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过？或者是否有规避的方 ...

五年三套不是法规，而是如果你在短期内，连续买进卖出房子，一般指的是频繁搬家，利用自住逃避盈利税，才会被税务局调查，你是否涉嫌非法逃税， 如果你正常交易，正常报税，没有这个问题，但是会涉嫌洗黑钱， 五年3次只是怀疑的一个可能性，不是禁止的，如果你真的5年内三次换房， 都是生活所迫， 那么也不会有任何问题， 但是我不是律师，所以这些都是在网上，偶尔了解到的，如果你想成立公司，可以购入老房， 装修后出售，很多土人这么干，。

并非如此

obi1234 发表于 2017-8-23 09:44
非常感谢楼主的专业分析，我最近正好面临这个问题，所以还有个问题想请教一下，我目前已经有一套投资房，利 ...

房租也在上涨，你现在的房子，几年后的房租，未必不划算，如果不划算， 你也可以套现离场， 自住房没有10年限制。
自住房， 考虑的是在自己的能力范围内，最喜欢的房子，不要有太多的经济计算， 毕竟人生短暂， 能享受的时候就享受，即使亏一点，就当是消费了。

obi1234

并非如此 发表于 2017-8-23 10:34
房租也在上涨，你现在的房子，几年后的房租，未必不划算，如果不划算， 你也可以套现离场， 自住房没有10 ...

多谢解释，还有个小问题，套现离场，这个如何操作，比如说我银行贷款50万，0首付，付款3年，换了估计6%的tilgung，利息不管了，那我这6%的tigung如何拿回？是我必须再把这个房子卖掉才可以是么？

终于注册了

好文！

henrychina

深度好文，IT群代表团发来贺电！

marklin

深度好文，温州炒房团发来贺电！

loveorola

obi1234 发表于 2017-8-23 10:41
多谢解释，还有个小问题，套现离场，这个如何操作，比如说我银行贷款50万，0首付，付款3年，换了估计6%的 ...

我的理解是拿不回了
例如0首付50w买入，60w卖出后，先要还银行50w-3年内还完的tigung，再加上额外补偿给银行的vorfälligkeitsentschädigung，这部分钱大概少于你从银行贷款剩余年限里的利息，比如50w贷款10年利息为3万，那么vorfälligkeitsentschädigung可能是2w多，具体数字网上又计算器

也就是说最终获利是10w再减去vorfälligkeitsentschädigung，当然还有卖房时产生的NK。

个人理解，有误请指正

obi1234

loveorola 发表于 2017-8-23 11:45
我的理解是拿不回了
例如0首付50w买入，60w卖出后，先要还银行50w-3年内还完的tigung，再加上额外补偿给 ...

非常感谢解答！

loveorola

还有，卖房时要及时通知贷款银行，因为银行也是房屋所有者，vorfälligkeitsentschädigung具体多少完全是银行说了算，commerzbank每年可以免费询问一次当时的vorfälligkeitsentschädigung

Milka2012

好文章！多谢楼主啦！

并非如此

obi1234 发表于 2017-8-23 10:41
多谢解释，还有个小问题，套现离场，这个如何操作，比如说我银行贷款50万，0首付，付款3年，换了估计6%的 ...

假设你出售价格为60万
三年后你还欠银行47万（50万*(1-6%)）， 47万的剩余7年的利息要一次性付清（银行会按每年还songdertilgung,来计算，所以songdertilgung越高， 你的剩余利息就越低）， 假设利息为3万，你还要花钱删除你的grundschuld, 这个可能是几百欧， 所以最后你能拿到手的就是将近10万， 至于你是赚了还是赔了，要看这三年里你投在房子里的其他开销了。

kokia

写的好

YYF

学习了！

duden

写得真好，开始还以为是炒房团的广告，仔细一看句句是良言，能成为专业人士了。谢谢这么用心给大家分享你的体会。特别是你那个简单Rendite计算方法，实在是太好用了。

ZSWX

写的专业还接地气，等待继续！

ZSWX

中国有句古话：帮人帮到底。希望早日看到下一篇：如何判断一个房产的价值。谢谢！另，热线的表情包需要更新！！

BBB

楼主厉害，你是雷锋，谢谢分享！！

nemos1

如果本身有一份工作，再有2至3套投资房，年底报税的时候，是要把工作的年收入，加上3套房的房租所得，然后来算税收额度的，对于像我这样的单身狗，岂不是非常的不划算？平均的税收额度估计要
超过50%吧？

hannadu

朋友想在慕尼黑4圈内的投资小房，还有可行性吗?    算了下，好像Rendite很难能达到3%了。

感觉新小房和二手小房差价不是很大。 新房的明显优势是，前20年不要操心Renovierung啊。难道不该入手新房吗。

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 09:25
如果本身有一份工作，再有2至3套投资房，年底报税的时候，是要把工作的年收入，加上3套房的房租所得，然后 ...

报税是个复杂问题，这个论坛里已经有相关的信息， 简单来说， 如果你100%贷款，基本上，头10年交不了多少税，头5年可能算出了来的支出大于收入， 除非你的redite超过8%， 投资房，你花在房子里的每一分钱几乎都能报税。
反过来，你想想难道因为缴税，你就不要求i涨工资了吗， 所以多赚钱，多缴税也似应该的。

另一方面， 我说不要用自己的钱去买房子的原因之一， 也是因为税收的问题， 房子是重资产， 管理成本很高，如果不利用杠杆，其盈利和付出的辛苦相比还不如买基金，股票或者简单的存死期

nemos1

我现在的情况肯定是要100%贷款的，如果要买投资方的话。不知道现在100%贷款还有吗？不是说根据欧盟的法律，在德国不允许了吗？需要挺高的自有资金的。

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 10:06
我现在的情况肯定是要100%贷款的，如果要买投资方的话。不知道现在100%贷款还有吗？不是说根据欧盟的法律， ...

不是说根据欧盟的法律，
欧盟怎么可能出这么细致的法律？？？
一听就是谣言， 每个国家的贷款政策都是不一样的，
不过德国今年确实严格很多， 现在100%没问题，但是贷nebenkosten似乎不太可能，但是可以贷装修款，具体咨询银行， 建议本地银行， sparkasse 或者 volksbank

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 10:20
不是说根据欧盟的法律，
欧盟怎么可能出这么细致的法律？？？
一听就是谣言， 每个国家的贷款政策都是 ...

如果不是法律规定的就好，虽然严格很多，至少可以试一下。

并非如此

hannadu 发表于 2017-8-24 09:59
朋友想在慕尼黑4圈内的投资小房，还有可行性吗?    算了下，好像Rendite很难能达到3%了。

感 ...

新房， 二手房没本质区别，你可以把新房当作是0年的二手房看，实际上5年内的二手房比新房可能还要贵，因为房主花了心血和时间在房子上，如果你看着喜欢，不如直接拿下，比新房省心多了，  房子只要过了5年质保， 都是可能要花钱修的，这也是为什么很多新的公寓从第一年就开始收取一些rüchlage的原因， 每个房子都有自己的价值，你只要注意别买贵了就行。 如果rendite低于3%， 如果是按我的算法， 可能还能考虑， 如果是中介算得，实际上就只有2%，这就不是我这种玩法了 ， 那就看你的勇气了

终于注册了

nemos1 发表于 2017-8-24 10:06
我现在的情况肯定是要100%贷款的，如果要买投资方的话。不知道现在100%贷款还有吗？不是说根据欧盟的法律， ...

刚从银行回来：现在只能贷60％。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 10:55
刚从银行回来：现在只能贷60％。

这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108%, 100%房款和8%的装修款。

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 10:57
这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108 ...

贷108% 有点夸张吧？！银行有这么大方？还是你的其他房贷已经还完了？！

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 12:40
贷108% 有点夸张吧？！银行有这么大方？还是你的其他房贷已经还完了？！

这就夸张了， 我以前能带出所有的nebenkosten和装修款，现在已经是严格后的结果了， 不要局限于一个银行和finanzberater. 银行的工作人员会在自己的条款下，尽量多贷款给你，你贷的越多，工作人员的佣金就越多。

好好看看我的文章就知道，我是不会提前还钱的。

nemos1

真是大师级的！
我这种没胆的人，还是买基金吧，连买股票都脸红心跳的。

nemos1

直接找银行贷？还是找贷款中介？

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 10:57
这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108 ...

8％的装修款是怎么计算的？

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 10:57
这只能说明你个人的贷款能力的极限，可能你贷款的房子很贵， 和政策无关。
我上周刚刚从voksbank贷款108 ...

那我来推测一下，LZ单身，无其他贷款，支出小，纯工资收入极高，或是加上纯房租收入后，收入极高。 支出／收入<15％。

Dr.med

掌上移动无害医疗大健康加网下特许经营结合地产运作項目，找合伙人或合作机构，欢迎有钱的，有能耐的，有人脉的，有梦想的……加入创始人团队……Google:dr.med.silei yulu                         Email:dr.med.yu@Gmail.com

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 13:14
那我来推测一下，LZ单身，无其他贷款，支出小，纯工资收入极高，或是加上纯房租收入后，收入极高。 支出／收入<15％。

你真厉害， 全错， 没有一条是对。
这论坛里认识我的人很多， 我发言不多，但是是个老德国了。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 13:50
你真厉害， 全错， 没有一条是对。
这论坛里认识我的人很多， 我发言不多，但是是个老德国了 ...

那么我跪求能零首付贷款的方法，请明示。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 13:04
8％的装修款是怎么计算的？

你打算要多少钱装修，你就和银行直接说，银行会给你一个表格填的装修内容， 多少都行，放不放款看银行的。
我要的装修款大约是房价的8%， 仅此而已

绿色的田园

我觉得出租房的人家还是要考虑到自己的动手能力，如果家里缺少这样的人才，万事要花钱找serviceleistung解决，还是稍微谨慎点好。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 13:54
你打算要多少钱装修，你就和银行直接说，银行会给你一个表格填的装修内容， 多少都行，放不放款看银行的 ...

那么就是看银行是关键词。如果你有孩子，收入不高，支出又大。你是如何让银行觉得你有还贷能力的呢？还是房子是有国家补贴的那种。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 13:51
那么我跪求能零首付贷款的方法，请明示。

这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。 你没看见很多买房的广告上都有0首府吗
能不能0首付， 要看你个人的贷款能力，
比如你能贷出50万，
那么只要你买50万以下的房子，你就能0首付。 和房子本身没有直接的关系。
建议在买房之前，找一个finanzberater， 咨询一下你的贷款能力上限。
简单公式， 你年薪的6倍，差不多就是你的贷款能力上线， 这里没有考虑你个人的额外生活负担，如果结婚的按家庭收入算， 没多一个孩子，能力就下降一点。
房租一般银行，按50%的收入计算，所以不是你的房租和放贷，收支平衡，你就能一直贷下去， 很快也就极限了。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 14:00
这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。
能不能0首付， 要看你个人的贷款能力，
比如你能贷出50万，

那我只能说，LZ的命好。按照你的计算公式算出的金额，我是断然贷不到的。全德没有哪家银行会这么出贷款。高利贷除外。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:00
那么就是看银行是关键词。如果你有孩子，收入不高，支出又大。你是如何让银行觉得你有还贷能力的呢？还是 ...

我的收入在我的行业和经验内算正常。我已经告诉你，如何计算贷款能力， 租金也算一部分收入，以前的房产增值也可以抵押，你的贷款能力， 是在变化中的，好了，在多说一些，又可以写篇贷款方面的文章了，

whoami_sabrina

lz你怎么找到这么好的rendite的呢。我在杜塞周边看房，一般就3.2-3.5，从来没有找到超过4的。还是说你的意思是在小城的rendite能达到这个水平？大城反正房价涨的空间比较大，不必太追求rendite？

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:05
那我只能说，LZ的命好。按照你的计算公式算出的金额，我是断然贷不到的。全德没有哪家银行会这么出贷款。 ...

和你都白说了，居然把银行的规定当作我的命好，
不过我确实命好，这点我认
不过如果你收入很低，那么6倍就不适用， 因为你的生活成本占你的收入比例太高， 具体咨询银行。

kidkudo

并非如此 发表于 2017-8-24 14:00
这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。 你没看见很多买房的广告上都有0首府吗
能不能0首付， 要看你个 ...

年薪6倍，你这个公式是brutto么？

我基本算是按照netto乘以110左右，至少我买第一套房的时候是差不多的。不过第一套是自住。
另外楼主0首付概念，应该是不包含税和notar费吧

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 14:10
和你都白说了，居然把银行的规定当作我的命好，
不过我确实命好，这点我认
不过如果你收入很 ...

好吧，我先谢谢你的信息。其实呢，你的说明里有两个关键：1，银行说了算；2，先谈贷款额，再找房。找到贷款额度以下的房子，就可以零首付。

在这样的前提下是可行的。

但是，我亲历的贷款程序的确和第二条是相反的。不管是和哪家谈，Finanzierungsberater也好，银行也好，没有房子，他们都说不出所以然。而且，没有谁能不看支出，光看年收入就能计算贷款额的。所以我只能说你命好。

收入很低（Netto<1000)，支出占的比例大，这根本就是贷款死穴，不用咨询了，咨询也是浪费时间。

并非如此

kidkudo 发表于 2017-8-24 14:21
年薪6倍，你这个公式是brutto么？

我基本算是按照netto乘以110左右

那时我自己瞎估的， 具体问银行比较准。
任何人的年薪不一样，每月支出不一样，理论上按每月剩余的闲钱算才对， 但是很多人自己估计都不知道，自己每月的剩余是多少。

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 14:00
这还用跪求， 所有的银行几乎都没问题。 你没看见很多买房的广告上都有0首府吗
能不能0首付， 要看你个 ...

我觉得银行主要还是看房子，你的还款能力是随时可以发生变化的，包括疾病，失业，等等，这个时候银行就指望着把房子收回，并且能够拍卖出相应的价格。

并非如此

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:22
好吧，我先谢谢你的信息。其实呢，你的说明里有两个关键：1，银行说了算；2，先谈贷款额，再找房。找到贷 ...

你真是有点死脑筋， 其实不太适合投资房产。
我在指点你一次。
你随便在市场上找一个，你想要的差不多的房子，就可以去开贷款证明了， 然后拿着这个证明，就能更快的卖到下一个真正心仪的房子。

至少postbank就可以提前咨询自己的贷款能力， 只要你是他的客户，不过那个咨询不准。
还有interhype也可以，

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 14:23
我觉得银行主要还是看房子，你的还款能力是随时可以发生变化的，包括疾病，失业，等等，这个时候银行就指 ...

房子值不值那时房子的事， 你能贷多少和房子值不值关系不大，房子不值，银行就不会贷给你了，一半银行对房子价值是要简单评估的，只有房子和价格没大问题， 才考虑你的贷款问题，

whoami_sabrina

我从13开始的

lz你这是什么意思啊？

并非如此

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:44
我从13开始的

lz你这是什么意思啊？

现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买到超过6%rendite的房子，当然这个和地点有关，而且不能只看rendite,lage还是第一位的。
我重新编辑了文章末尾，你可以看看我是怎么找房子的。

whoami_sabrina

终于注册了 发表于 2017-8-24 14:22
好吧，我先谢谢你的信息。其实呢，你的说明里有两个关键：1，银行说了算；2，先谈贷款额，再找房。找到贷 ...

这点我也疑惑。当初买自住房时也是想让hausbank先看看贷款额度，他们非说等你有具体购房意向再来，我觉得简直神经病，不了解贷款潜力，怎么找合适的房呢？不过后来还是顺利找到房贷到款了。

这次想买投资房，去了上次贷款的银行，BA倒是很nett地帮我计算了我的额度，这样才能考虑买什么样的房啊。要是额度30万，我看50万的房不是有毛病吗？

感觉一个银行一个BA，一个风格，多找找吧

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 14:47
现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买 ...

刚刚看了你的找房技巧，基本就是大家找房的途径吧？不过还是很想问下搂主，那些地区还会有rendite 这么高的房子。

whoami_sabrina

并非如此 发表于 2017-8-24 14:47
现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买 ...

要想拿到好的rendite，买新房几乎是不可能的，所以只能投资二手房，就存在一个很大的问题，如何判断一个房产的价值？这个学问太大了，以后有时间在和大家探讨。

lz你现在就讨论一下吧，我正在处于要做决定的阶段，坐等你的信息呢。

nemos1

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:48
这点我也疑惑。当初买自住房时也是想让hausbank先看看贷款额度，他们非说等你有具体购房意向再来，我觉得 ...

是的，不同的银行，不同的BA都会给不一样的结果。但是基本都是要求你找到房源才帮你做贷款评估。也不奇怪的啊，他帮你做了评估，你就去找房，找其他人贷款，他岂不是杨白劳？老实说，大部分的放贷BA现在的工作量挺大的，不能马上赚到钱的事情他们不会干的。

whoami_sabrina

并非如此 发表于 2017-8-24 14:47
现在确实很难了，以前容易得多，早期10%都有可能。
不过现在不是没有， 一年我还是能有5次以上的机会买 ...

我目前在杜塞看了一套小俩居，就是3房的wohnung，70米出头不大，采光超一流，地点属于城市里的dorf，环境很好，纯居住区，上学上班购物都方便，但我也说不清lage究竟是什么水平的，rendite是3.1%。昨天想拿下，今天看了你的文又犹豫了，不过昨天就觉得有些贵，降2万满意，将1.5万也凑合。lz你给个建议？

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 14:55
刚刚看了你的找房技巧，基本就是大家找房的途径吧？不过还是很想问下搂主，那些地区还会有rendite 这么高 ...

买投资房我不建议远程操作，那样不如直接去买养老院，有4.5%的固定rendite(按中介算法) , 这种项目德国很多，你上网就能搜到。
教你一招，我通知了我知道的所有的本地中介，只要有7%以上rendite的房子，我立刻就要。其实我这样的 人很多，每次都是一堆人来看房， 这种房子经常不会出现在网上， 就卖掉了。

终于注册了

并非如此 发表于 2017-8-24 14:29
你真是有点死脑筋， 其实不太适合投资房产。
我在指点你一次。
你随便在市场上找一个，你想要的差不多 ...

对的，我是不大适合象你这样投资。8％的Rendite是我能买到最好的房了，Interhype的投资顾问都来咨询我的信息来源。象LZ这样从13％起步的买，可以拿去写投资教科书了。

loveorola

LZ有时间写写卖房时的手续和经验吧，大家今后都用得着，谢谢！

nemos1

终于注册了 发表于 2017-8-24 15:14
对的，我是不大适合象你这样投资。8％的Rendite是我能买到最好的房了，Interhype的投资顾问都来咨询我的 ...

那你从哪里得来的信息？8%也是非常好的了。

终于注册了

nemos1 发表于 2017-8-24 15:34
那你从哪里得来的信息？8%也是非常好的了。

LZ的信息来源更好，13％起。

nemos1

终于注册了 发表于 2017-8-24 15:36
LZ的信息来源更好，13％起。

觉得现在13有点不靠普，或者需要特别大胆的，8属于靠普的优等生。我等没啥盼头的觉得4或者5就是不得了的了。而且，rendite算法不一样，结果也会差别很大的。

liliss

我很好奇楼主一共背了多少贷款

终于注册了

nemos1 发表于 2017-8-24 15:56
觉得现在13有点不靠普，或者需要特别大胆的，8属于靠普的优等生。我等没啥盼头的觉得4或者5就是不得了的 ...

我拿到的一般有个4％，我就很开心了啊。8％是个例，没有统计学的意义。所以我比较现实，有赚就好。

kokia

请问lz现在买了多少房子 这样管理麻烦吗 还有学生公寓投资合算吗

并非如此

kokia 发表于 2017-8-24 16:26
请问lz现在买了多少房子 这样管理麻烦吗 还有学生公寓投资合算吗

如果rendite好的学生公寓很划算， 因为不愁涨房租。而且还有统一的管理，你个人的管理成本低。

终于注册了

好吧，LZ你原来没写清楚，算我也是理解错误。无论如何，我都觉得你算是有经验而且愿意交流的人。那么还想问问看，你炒房的频率是多高，就是指从13年算起，买的房数／已经卖掉的房数，以及纯收益有多少？

nemos1

终于注册了 发表于 2017-8-24 21:26
好吧，LZ你原来没写清楚，算我也是理解错误。无论如何，我都觉得你算是有经验而且愿意交流的人。那么还想问 ...

是的，我也很感兴趣这个隐私部分 至少可以说买卖了多少套，可以让我们有个参考？

hotblood

hotblood 发表于 2017-8-23 10:08
很好的总结，有一点求教：所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过？或者是否有规避的方 ...

我没说出租的事，五年三套原则始终都是按买卖次数设限的。但据说被追缴营业税就是你说的这个意思，就是把当作一个公司来计收营业税。至于卖房涉及个税，很简单，会计入当年收入计算，已经找报个税的会计师咨询过了。

nemos1

想问下楼主，自己租个房子住，买两套来投资，出租，划算吗？

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 16:47
如果rendite好的学生公寓很划算， 因为不愁涨房租。而且还有统一的管理，你个人的管理成本低。

感觉学生公寓的维护成本太高，因为磨损可能会比较大。太麻烦了。

hotblood

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 14:09
lz你怎么找到这么好的rendite的呢。我在杜塞周边看房，一般就3.2-3.5，从来没有找到超过4的。还是说你的意 ...

3室以下老公寓5%不难找，甚至有的中介都给你算好投资回报率了。

江南织造

你准备怎么控制风险，比如租客不交房租声明破产，房子需要各种维修，业主大会决定全楼翻修等等，都会减少你的Rendite

我身边多年持有出租房的人，他们最后平均下来的实际收益只有2-3%左右

并非如此

江南织造 发表于 2017-8-24 22:30
你准备怎么控制风险，比如租客不交房租声明破产，房子需要各种维修，业主大会决定全楼翻修等等，都会减少你 ...

世上没有没有风险的投资，不过维修维护的费用我已经在我的公式里考虑了，而且房子不仅要看当时的Rendite，要把其必须的维修费用也计算在内，这就是个人的经验和功力了，我算的收益率比中介算得都低大约1到2%， 我一般不买不能直接出租的房子，不是不划算（我知道有人专门卖破房子装修出租的，一般都是自己有人专门干这个）， 是没精力收拾。 不过如果是那种统一管理的，你看前几年的维修记录还有，最近10年内的大的维护，就能推算出房子的价值，这个要靠个人水平了。还有大事有保险兜着， 至于房客的问题，那时选房客的学问， 不过没有万无一失的投资，既然来玩，就要承担相应的风险。
其实房客和维护等等都是小事， 见招拆招就好， 只要房价还在高速上涨，就一切ok. 所以信念和眼光才是最主要的。

并非如此

nemos1 发表于 2017-8-24 22:14
想问下楼主，自己租个房子住，买两套来投资，出租，划算吗？

具体看你怎么租， 你付的租金是不能报税的， 你收来的租金是要交税的。
不过如果你喜欢住在田野里，而且那个地方房产没有增值， 那么可以租村里的房子， 买城里房子出租。
比如你喜欢慕尼黑市中心，你根本买不起，但是租的起（有些地段的收益率已经低于2%， 等于是房东贴钱给你住，人家赌预期，你就高高兴兴地住）， 你也可以租，还可以买周边合适的投资房。
如果你在同一个城市，自己租房住， 但是买房租给别人，肯定不太划算， 凡是要具体问题具体分析。 当然你也可以买一个mehrfamilienhaus, 自己住一间其他出租。
不过我认为，买房首先要满足自己的需求，其次才是投资。

nemos1

"不过如果你喜欢住在田野里，而且那个地方房产没有增值， 那么可以租村里的房子， 买城里房子出租"
谢谢，正是这么想的！主要是对噪音越来越名感，年纪大了！

nemos1

并非如此 发表于 2017-8-24 23:00
世上没有没有风险的投资，不过维修维护的费用我已经在我的公式里考虑了，而且房子不仅要看当时的Rendite ...

天下没有白吃的午餐，实在怕风险，就买基金好了。

whoami_sabrina

hotblood 发表于 2017-8-24 22:22
3室以下老公寓5%不难找，甚至有的中介都给你算好投资回报率了。

对的，我昨天也想通了，因为我跟lz投资目标不一样，我还要房子新，所以按照我的条件搜出来的房子价格高一下，做不到3.5%以上了。

bybye

楼主还是很有魄力和眼光的， 我可能以前的思维方式的确不太对，我打算买房子，算投资，也算保值，或者以后自住吧，所以 其实看到了 5.5% rendite的房子，可是因为是一楼，现在住的是一楼，就不想再买个一楼的。和我自住的一样，这个一楼 不是和地面平的， 还是高一层的一楼， 但是采光肯定不会特别特别好，6个房间，我总觉得很多房子房型不太好，好像 150平以上，租给一个律师事务所， 5.5% rendite，中介给的，可以19年让他们搬走或者他们继续租。这个房子好想可以自住或者租给企业，具体我也就看了下介绍，没亲自去看。 现在想想，觉得那个还是不错的，合同很容易终止， 租金也比较有保证，还可以涨租金。 我后来买了一个 rendite 3.5%的房子，地段我个人觉得有潜力，但现在属于一般地段，80年代的房子，13年新装修， 复式，当时就觉得房型不错，虽然可以涨租金，过几年也就4,5%，或者5%到顶了，还不知道啥时候可以涨到5%。当时想着离我们朋友住的地方不算太远，虽然他们是好区，我这个不是太好的区。想着，万一退休了自住呢，我估计我是想太多了，呵呵，其实应该把收益放第一位，我们会不会搬到那个城市都很不好说啊，我想的太长远了。不过总归买了，也不算太差吧。发个回复，佩服下楼主 ！

cicibaechtold

楼主好文， 先谢谢楼主。

特别是回报率计算的方法非常简易和实用。

我这两年一直在看房子看公寓，但是可以下手的真的太难找了，我只考虑车程在30分钟内的房子，这样就特别难。由于我特别谨慎 我觉得不应该为了买房而买房，回报率是非常重要的考虑因素，感觉真得看不到好得投资房。
我想问问楼主你投资的房子会考虑车程距离吗。

Joey96

请楼主掌眼：市区Erbbaurecht的58年的3房75平，erbbaurechtzins 172每年，14年开始现有租户，网上放了有一段时间，未还价的情况下，中介回报率5.79%。如果价格能砍，回报率能做到6%到6.5%的话值得0首付入吗？谢谢。

并非如此

Joey96 发表于 2017-8-25 15:24
请楼主掌眼：市区Erbbaurecht的58年的3房75平，erbbaurechtzins 172每年，14年开始现有租户，网上放了有一 ...

这房子是没有地皮的，你可以查一下你们当地的每平的地皮价格， 每平的地皮价格*房子的平米数（反正你也不清楚这个房子的占地面积） + 房价。 算出了的近似的真实房价，在计算rendite, 除了看rendite,还要看房子的状态，维修情况， 所以要综合考虑。

并非如此

cicibaechtold 发表于 2017-8-25 15:01
楼主好文， 先谢谢楼主。

特别是回报率计算的方法非常简易和实用。

当然要考虑距离，这个和管理成本有关。
不过如果你住在一个小村里，你确实不能再本地买房投资，要去最近的中心城市，不过值不值得投资，要看城市的发展前景。

Joey96

并非如此 发表于 2017-8-25 15:40
这房子是没有地皮的，你可以查一下你们当地的每平的地皮价格， 每平的地皮价格*房子的平米数（反正你也不 ...

多谢。假设地价500欧每平，按照冷租*10/加地皮房价估算是3.78%，75平米冷租目前是651欧，30万人口的城市。能否指教为啥这种没地皮的房需要加入地皮价格再估算？另外，如果准备0首付的方式操作多套的话，是以个人的方式还是注册公司的方式运作好？我理解如果公司的话，可以把个人财产和投资房隔开，这样万一将来房价下跌，资不抵债，公司可以以破产的方式清算。是不是如果按照公司的方式来，不容易实现0首付贷款？

cicibaechtold

并非如此 发表于 2017-8-25 15:42
当然要考虑距离，这个和管理成本有关。
不过如果你住在一个小村里，你确实不能再本地买房投资，要去最近 ...

楼主好眼力，我的确是在小村子里，周围有两个中心城市，其中一个有1个小时的车程，而且不是特别熟悉。只是那里的公寓价格已经很高，租售回报率都已经很低了。楼主投资的房子是不是都是以公寓为主？有没有独立房？

great

LZ的公式已经很保守了，现在很多稍微有点前景的城市租售比能到4就很不错了，如果再按LZ算法减个一二，再限制为同城不要远程操作，只能说LZ很幸运

nemos1

great 发表于 2017-8-27 10:29
LZ的公式已经很保守了，现在很多稍微有点前景的城市租售比能到4就很不错了，如果再按LZ算法减个一二，再限 ...

不是保守，而是现在的形式已经变了，现在主要的几个大城市，bruttorendite有3就是不错的了，7是不要想的了。

并非如此

Joey96 发表于 2017-8-25 17:30
多谢。假设地价500欧每平，按照冷租*10/加地皮房价估算是3.78%，75平米冷租目前是651欧，30万人口的城市 ...

因为没有土地 ， 那么在同等条件下，对待没有土地的房子要更严格， 你要知道，这样的房子， 以前在房市不景气的时代， 是非常便宜的，基本上就是个贬值货， 在上涨的时候会跟着一起疯狂上涨， 但是一旦下跌，肯定是跌的最快的， 所以除非低于同类房产很多，否则不要考虑。你还要关注，租期还有多少年，以及到期后的处理 ，这些都在当年的合同里，研究起来很麻烦。

并非如此

cicibaechtold 发表于 2017-8-27 09:19
楼主好眼力，我的确是在小村子里，周围有两个中心城市，其中一个有1个小时的车程，而且不是特别熟悉。只 ...

全是公寓。看过几次mehrfamilienhaus,可惜没能拿下来，我同意要买的房子是我实际购买到的3倍以上。

ZSWX

我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

nemos1

ZSWX 发表于 2017-8-27 19:49
我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

觉得这个说法只对慕尼黑，汉堡这样的城市有效，尤其慕尼黑，现在的rendite真的很低很低。

并非如此

ZSWX 发表于 2017-8-27 19:49
我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

rendite不是判断一个地区涨跌的指标，rendite只是你盈利的一种方式。
但是国际上有个简单的泡沫公式，当租售比小于1:25, 也就是rendite小于4%就算是泡沫的开始，当然这个是个极其保守的数值， 根据不同城市可以自己调节， 但是任何地区，都有划算和不划算的房子， 其实每年都有低于市价的房产出售，你能不能拿到手才是关键。 我顶的标准适合我所在的地区，不过如果你看平均值，我所在的地区的rendite也低于4%， 甚至接近3%， 但是我总能拿到高于5%甚至更好的房源，这些房子都在中介手中，内部处理，并不一定出现在网上，当然网上也会出现，但是竞争者的数量就会翻几倍。我文章里也提高预期派， 这些人只是在赌房价的涨跌，而我的方式较保守， 既使房价不涨， 损失也不大，即使利息上涨到4%，也不必惊慌， 风险和收益永远是对好基友。

Joey96

并非如此 发表于 2017-8-28 11:07
rendite不是判断一个地区涨跌的指标，rendite只是你盈利的一种方式。
但是国际上有个简单的泡沫公式，当 ...

楼主说的有道理，顶。还请解释一下用个人操作和公司操作的区别。多谢。

并非如此

Joey96 发表于 2017-8-28 12:14
楼主说的有道理，顶。还请解释一下用个人操作和公司操作的区别。多谢。

抱歉，我没有公司操作的经验，
但是可以想象的是，如果你以公司名义贷款， 你拿什么取信于银行， 你的工资单肯定没有意义了，
据我所道，年赚10几万的餐馆老板，如果不靠资产抵押， 其贷款能力还不如我的一半。
如果你是买破房子，装修出售， 那么一公司名义较好， 这么做的人也很多， 这样你可以享受很多公司的税收优惠， 比如以公司名义买车，等等。

ZSWX

同一地区，60年代的房子和90年代的房子，在出租上的rendite差别不是太大。但十年或者更长时间，房子要出售时，差别就会显现了。

suker333

大师出手, 必为精品。赞一个!

并非如此

ZSWX 发表于 2017-8-28 21:42
同一地区，60年代的房子和90年代的房子，在出租上的rendite差别不是太大。但十年或者更长时间，房子要出售 ...

你正好说反了吧， 如果60年代的房子和90年代的房子，rendite差别不大， 就没人去买60年代的了。正因为有差距才会被人考虑， 其实房子是那一年的不重要，重要的是升值的比率。
如果你花30万买一个房子，每年涨10%， 肯定比花30万买三个房子，每年涨10%划算，算然收益一样，但是管理成本不一样。
但是，如果你买个3个房子的收益每年涨12%， 那么那个划算，就要看个人的投资斌性了，至于是那个年代的房子，不重要。  不过如果你看历史数据就会发现，在房价快速上涨阶段，老房子涨幅要快过新房子， 理由就是地价的上涨和房子本身关系不大，地价越高，房自本身的价值和装修的费用，占比就越低， 比如慕尼黑， 4年前的60，70年代的老房子价格几乎都翻倍了， 4年前的新房，价格可还没有翻倍。不过，一旦进入下跌通道，老房子跌的也快。
就看你的投资策略是什么了。

Memphis

看了楼主的经验之谈，估计楼主主要是投资二手房。虽然年收益率比较高，但当中的维修，管理成本也不容低估。投资白菜房和白玉房，打交道的租客群是有很大区别的， 这里也要考量不同的投资风险。这几点我想楼主定有切身的体会。

山大君

楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2 计算，540 欧冷租吧，如果 Rendite 5%反推，售价只要 108000 欧。但试问，有这个冷租的城市，找得到这个售价的房子么？如果哪里算错了，请告知。

葱白小小

山大君 发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2  ...

俺有看到过这种比例的wohnung
但是实在太老了
六几年建造的
虽然公共区域还算干净整洁
但是怎么看都是风烛残年
当时俺老公想买来投资
被俺死拉活拽住了
另外这种房的租客群的整体素养和经济能力确比较偏下

loveorola

山大君 发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2  ...

lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！

山大君

loveorola 发表于 2017-8-30 11:02
lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！

哦，帖子太长，没每页都看，就看了第一页他写的，现在知道了。

jkklmyt

并非如此 发表于 2017-8-29 10:47
你正好说反了吧， 如果60年代的房子和90年代的房子，rendite差别不大， 就没人去买60年代的了。正因为有 ...

楼主你好！我有些不明白，地价高房子价值占比低的话，百分之二的折旧也就是免税额就少了，这样不是不合算吗？
我理解投资房要尽量减少地价的占比，也就是单位地块建筑面积越多，交的地税越少每年折旧绝对值越大，不知道对不对？请楼主指教。
谢谢！

pinpin

按楼主的算法，rendite超过5%在德国大城市现在基本不可能，不论新房旧房，德国过去这几年房价涨的比租金要多得多，利息再低，但是房价高高在上。

另外在计算rendite的时候，对于房况不好的六七是年代的老房看似有房价低的优势，实际上如果碰到大修，尤其是高层的大修，一年的房租有可能都没了，ruecklage根本不够用。

并非如此

jkklmyt 发表于 2017-8-30 20:14
楼主你好！我有些不明白，地价高房子价值占比低的话，百分之二的折旧也就是免税额就少了，这样不是不合算 ...

土地在计算税收时的价格远远低于市场价， 而且，你的折旧的2%从购买那天起，就固定了，以后土地价格上涨和你的折旧无关， 其实投资房产可以忽略所得税的问题， 除非你是25万年收入以上的高收入群体，用房子的支出来抵税有很大的意义，否则，你主要看中的依然是房价的上涨趋势。

并非如此

pinpin 发表于 2017-8-30 21:09
按楼主的算法，rendite超过5%在德国大城市现在基本不可能，不论新房旧房，德国过去这几年房价涨的比租金要 ...

我强调过很多次， 看房子不仅要看rendite,还要看房子的状态和维修记录， 对于有经验的人来说， 维护房子的费用并不是不可预估的，尤其是那些统一管理的房子，每个房子都有它的价值，修过的，没修的，自然会体现在价格上， 及时买后修， 也不要紧， 只要房价上涨，你维修的钱也会提升房产价值， 所以这事还是看眼光，至于能不能找到划算的房子，看你个人的运气和手段了。
顺便举个例子， 比如在同一wohnpark,同样的两个楼。一个做个新的保暖，一个没做， 两个差价2万，而实际上做保暖的那个，只要支出1万欧即可， 如果你心中有数，就会知道那个房子更划算， 你花在房子上的维护费是不会白花的，都回体现在房价里面， 你出售的时候，就会受益。

患得患失

好崇拜楼主。。。这眼光，这魄力，这技术~正准备开始看房子，觉得要注意的东西太多了。。。

jkklmyt

并非如此 发表于 2017-8-30 22:29
土地在计算税收时的价格远远低于市场价， 而且，你的折旧的2%从购买那天起，就固定了，以后土地价格上涨 ...

谢谢楼主！学习了！

jacker

新房的话，百分之三利润值得入手吗？

随心锁欲

写得挺好，有时候跟别人解释出租房要多贷款还真不是件容易的事！

leon_z

eleven1011

whoami_sabrina 发表于 2017-8-24 15:01
我目前在杜塞看了一套小俩居，就是3房的wohnung，70米出头不大，采光超一流，地点属于城市里的dorf，环境 ...

我理解的他说的是不指望卖房赚钱的小城市，靠租金收益来赚钱，而不是像杜塞，慕尼黑，汉堡，法兰克福这样房价飞涨的大城市，像这样的城市只要地段好，房价一定会涨，且很可观，但是在这样的城市你想找到5%以上的简直是只有0.01%的概率，找到了算你运气好的那种，一般也就3%左右。

我理解LZ也就是早期进入的早，现在再想找这样的房子只能在一些小城市或者大城市周边的卫星城了。

cjiajia

我觉得看rendite 根本没啥意义， 看中国的北京上海１０几年前都是２％ 收益率， １０几年后番了多少倍。 如果说国内rendite非市场经济， 没有意义， 看LONDON， PARIS， NEW YORK 这也最多２％， 过去５年都没少涨, rendite只有对于主要依靠租金来还贷的人有意义.

主要看房子的上涨空间

whoami_sabrina

eleven1011 发表于 2017-9-15 15:18
我理解的他说的是不指望卖房赚钱的小城市，靠租金收益来赚钱，而不是像杜塞，慕尼黑，汉堡，法兰克福这样 ...

对的，大家的玩法不一样

mascben

为什么有这么多人喜欢做房奴和孩奴呢？

dada_alex

mascben 发表于 2017-9-15 21:07
为什么有这么多人喜欢做房奴和孩奴呢？

这是一种乐趣，玩的是胆识

Derekqq

mascben 发表于 2017-9-15 21:07
为什么有这么多人喜欢做房奴和孩奴呢？

因为大多数人都在做，所以免不了的跟从心里，自己也要做，要不就输了，就落后了。

就跟有小孩的家庭，都不想让自己的孩子输在起跑线上的说法一样。（根本不知道什么标准是输在起跑线）

szzhetai

知道为什么中国人会被别国人骂吗？ 炒房的，贡献不小

hotblood

szzhetai 发表于 2017-10-12 00:43
知道为什么中国人会被别国人骂吗？ 炒房的，贡献不小

跟中介聊得多了就知道了，其实目前中国人在德买房的主要还是自住需求为主，真正房产市场上的纯投资散户暂时还是土人，俄罗斯人，日本人居多，所以被骂跟炒房看不出什么关系，况且这么个让全球资本都眼热的价值洼地，中国人不来，其他外国资本一样也会涌入，更不要说德国本地资本了。

daduzi

谢谢楼主，有受益。 我朋友说只看地理位置，跌不会跌的厉害，涨它也涨的多， 对吗？我一时心急，碰到好区两套小的出租房就买下了，没怎么看rendite, 租金还贷等升值。结果自住还只能租，目前柏林好区租金贵，考虑明年还是得买个自住的， 自住的话怎么样操作和拿贷款最好？另外一家两口的话，是不是各人贷一套好？如果我现在贷两套，明年买自住的话会不会被说拿不到0首付之类的？因为貌似每月还贷它会算进去，工资只有那么多。

nemos1

daduzi 发表于 2017-11-17 14:17
谢谢楼主，有受益。 我朋友说只看地理位置，跌不会跌的厉害，涨它也涨的多， 对吗？我一时心急，碰到好区两 ...

自住比较难拿到0首付的吧？

auslanderinzg

mark
支持原创

APT

公式里没有房价上涨的值啊。如果不考虑这点，大城市比如斯图哪还有5%回报的房子。二手房3年前还有，新房7年前还有。现在就算算上租金15欧一平的新房，最后3%都不到，还开盘0秒就被抢光。
我的公式和楼主差不多，就是反过来看几年回本，以前还要求25年，现在35年已经抢不到了。这前35年的房租收益都是银行的，和你没啥关系。唯一指望的就是房价的上涨，但是35年后那房要修的钱和上涨部分的钱啥比例，谁知道。买房终究是给儿孙攒钱，自己指望不上啊。

今天很美

nemos1 发表于 2017-8-24 11:40
贷108% 有点夸张吧？！银行有这么大方？还是你的其他房贷已经还完了？！

不夸张啊 我买的出租房也是105%贷款

nemos1

今天很美 发表于 2018-1-17 11:15
不夸张啊 我买的出租房也是105%贷款

就是说，你其他的房贷还没有还完也可以贷超过房款的新贷款？我以为现在很严格的呢。

Erteilung

好的投资就是需要眼光，魄力还有就是技术，稳健有现金流的投资，价值所归。谢谢lz分享啊！

rococo_lin

十分同意楼主所言。我最近一两年投资的慕尼黑一圈的老房子租金收益都能做到5%以上。所以那些质疑楼主的，需要再努力努力。本来就是捡漏的事情，捡不到漏，不能怪楼主。

nemos1

sysuxieheng 发表于 2018-9-7 17:10
现在房源太稀缺了。市场上卖不出去的都是骨头，肉都给吃的一点不剩。

你说的是慕尼黑之类的大城市吧？其他的中小城市还是能捡到好货的。

蟹肉

sysuxieheng 发表于 2018-9-7 17:10
现在房源太稀缺了。市场上卖不出去的都是骨头，肉都给吃的一点不剩。

大城市的肉有,

但是一般轮不到中国人吃.

哈哈哈

蟹肉

marklin 发表于 2017-8-23 11:39
深度好文，温州炒房团发来贺电！

飞往那里

大神你好! 想请教一下作为家庭主妇，目前在找工作。。有可能不牵扯另一半的情况下全额贷款买30万以下的小房子呢？

并非如此

飞往那里 发表于 2019-1-25 09:46
大神你好! 想请教一下作为家庭主妇，目前在找工作。。有可能不牵扯另一半的情况下全额贷款买30万以下的小房 ...

贷款的计算，是你的收入减去你的日常支出，如果你不算另一半的收入， 那么计算的时候，就要一个人的收入减去所有人的家庭支出，只要你们一方收入够高， 一个人自然也可以贷款， 如果没收入， 有100万无贷款的房子拿去抵押，也能贷出30万

若叶花风吹雪

求教大神：

我有一套自住房，还有几年就还完了，现在考虑投资房。

打算在本市（百万人口大都市附近卫星城，4万人口，去大城市中心20分钟火车）买公寓。

看中一公寓，本市老城市中心河边，3房豪华公寓，新房。本市近5年房价已经长了很多，因为自住这个城市所以知道，所以rendite最多3%目前。请问这种公寓投资有风险吗？最好尽量多贷款吗，不知道交一点点首付会不会利息低很多？

请大神赐教。谢谢

zzxhegjh

经验丰富，赞

洛洛loe

感谢楼主的帖子，楼主的胆识，心胸，格局都是人中龙凤呀。顶顶贴，希望可以有更多人看到收益。

KD54535176

看了司徒和Ulm周边的不少房子 基本Rendite都在3左右 有的甚至更低。。。抛开赌房价继续上涨的投机因素个人感觉巴登符登堡州大城市的房子投资价值非常有限 不知楼主有何高见？

伪装者在潜伏

分析的很深入，感谢！