扑朔迷离:杭州房产新政带来房奴契机，还是新的一轮抄房热潮

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如果简要的概括下杭州夏季楼市的情况，可以说是，房源紧张，二手房和新房都一路攀升，屡创新高，地王更是层出不穷，带动周围地段，更加剧了房地产业的紧张情况。面对业主的竞相提价，房产交易却屡遭有价无市的尴尬局面，那这样一套看似加大房地产供应的一项新政，到底是能抑制住房价，还是给已经积攒了一定能量的炒房军团又一次东山再起的机会呢？





背景新闻：一次性开盘——杭州楼市新政要掰开捂盘的手

浙江在线08月27日讯 针对今年以来杭州楼市常见的“挤牙膏”式少量多推的推盘模式，近日，杭州房管部门在预售许可证审批时悄悄提高审批门槛：要求开发商将达到预售条件的房源一次性申领预售证。也就是说，能开多少就要开多少。

　　在房价暴涨、开发商竞相捂盘惜售的2007年，杭州市也曾出台“3万平方米预售”政策，即总项目规模在3万平方米以上的楼盘，开发商须以3万平方米为预销售规模申报的最小单位。但随着去年楼市转淡，这一政策也不了了之。

　　87%的项目开盘量不足3万平方米

　　杭城楼市“挤牙膏”式推盘

　　今年杭城各楼盘推出的单次房源一直不多。从透明售房网近半年以来的预售证申领纪录看，共有56个住宅楼盘申领了112张预售证。其中，87%的预售证开盘量不足3万平方米，按照90/70政策，即不到300套。

　　统计数据显示，单次推出50套以下的预售证，主要以排屋、别墅为主，而50套以上的推盘量则绝大多数以公寓为主。

　　从我们的统计结果看，今年3月以来一直到8月底，这种“挤牙膏”式的推盘模式在今年是个常态。如果说二、三月份的推盘减少量是因为市场行情冷淡，开发商靠减少供给来拉动需求，那么四月以后，市场逐渐加热，在需求不断扩大的情况下，开发商仍然控制推出量，就有点捂盘惜售的嫌疑了。

　　领了预售证后，竟然一个单元一个单元卖

　　超过20%的楼盘，半年开盘次数超过3次

　　从各个楼盘的推出量看，有的楼盘房源量很足，但仍然采用少量多推的方法。自去年10月起，由于预售许可证可按栋申请，所以不少楼盘虽然同时有好几栋房源可开，但仍选择每次只开一栋，重复多次推盘，更有甚者，一栋楼还一个单元一个单元卖。

　　根据透明售房网的开盘数据显示，56个住宅楼盘中，近半年内，开盘次数在3次以上的楼盘占了楼盘总数的21.4%。其中，一些楼盘的开盘次数多者甚至达到5次以上。如保利东湾，从3月末至今，一共领了6张预售证。其中，3次开盘量都为59套。

　　而只领了一次预售证的楼盘也很难保证同批开盘。据某开发商透露，按照现行的监管力度，一次性领预售证并不能保证一次性开盘。有些开发商为图省力，三四百套房源一次性领了预售证，但实际上却分批开盘。

　　从销售数据上看，有的楼盘明明早已开盘，已售数量却一直为零，不能不让人怀疑是否捂盘惜售。如金泊林公寓5月25日推出两幢房源，其中8幢已售套数为63套，可售套数为6套，而5幢的64套房源，已售套数却为0套。

　　加大开盘量，能否缓解楼市饥渴

　　记者从杭州市建委相关人士获悉，自上月起，杭州市政府要求针对眼下楼市情况加大楼市“开工量和预售量”。近期，建委联合房管、土管等部门加大对达到预售条件的楼盘开盘情况及开工情况的检查力度。

　　和2007年的3万平方米起售政策相比，今年的政策有所区别，要求已达到预售条件的房源一次性开盘。按照要求，一个楼盘新推房源，需先由建委出具工程形象进度鉴证单，建委会派人去施工现场查实哪几幢楼已达到了预售条件，然后，房管部门参照形象进度鉴证单，决定预售证的开盘套数。

　　据杭州市房管局市场处介绍，以前，形象进度鉴证单上哪怕有好几幢房子，但在申领预售证时可以根据开发商要求只开一部分，而现在必须全开。据开发商透露，近期建委在出具形象进度鉴证单时也不允许开发商漏报少报。

　　这一政策执行力度的加大，不禁让人对眼下日益短缺的楼市供应量产生一丝希翼：今年下半年的楼市供应量是否会有效增加？

　　记者从杭州市8月底的开盘量看似乎还看不到这一政策的效应：江南文苑29日将推100多套房源，观澜时代29日将推6号楼200多套房源，和家园8月底将推100多套90平方米小户型，天阳观筑将推200多套房源……从推盘量上看，这些将开楼盘并没有放大推盘量的迹象。

　　某开发商表示，在工程量跟上的基础上，这一政策可在一定程度上增加楼市供应量。但这一政策的见效关键还看政府是否要求领了预售证后的房源必须一次性开盘。从实际操作情况看，领了证但分批开盘，“换汤不换药”的做法也是楼市常见的通病。如果政府真正严格限制，供应量的放大还是指日可待的。

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杭州主城余杭萧山三地购房 政策究竟有何不同 zt


来源：钱江晚报

　　随着郊区楼盘的快速开发，一个个生活小区建起。不过，这个变化带来的，可能不仅仅是大杭州的扩张概念，也有可能带来楼盘的尴尬：两个相邻的小区也许就属于两个行政区域；甚至一个小区也可能被划分到两个行政区划内。

　　同一个地段，因为分属不同的行政区域，可能要面临的就不是简单的地域问题了，中间可能涉及到数字电视、水电、交易税费、学区、公积金贷款等诸多问题。


　　五个板块，区属特别容易搞错

　　两个小区毗邻却属不同行政区域，现在很常见，有的甚至同一个小区，却分属两个行政区域，比如“都市水乡”9个组团，只有水秀苑属于西湖区，其他8个组团都属于拱墅区。

因为唯一的中学建在了西湖区的水秀苑，其他组团业主子女看着中学就在家门口，却因为属于不同行政区域而不能入读。

　　很多楼盘在售楼时，会故意将自己处于分界线或者位于萧山、余杭的信息隐藏掉，给人的感觉就是主城区。记者根据一些热门区块，整理了一些地处交界地的楼盘，希望能对购房的读者有用。

　　小和山板块：绿野春天(余杭)、绿野春天·翠谷幽兰(余杭)、泊林漫谷(余杭)、浪漫和山(余杭)、海陆UN公社(西湖)、水木清华(西湖)；

　　城北板块：天阳美林湾(拱墅)、南北西岸(拱墅)、亲亲家园(余杭、拱墅)、棕榈湾(余杭)、风雅乐府(余杭)、海派风景(余杭)；

　　丁桥和乔司交界：嘉里桦枫居(下城)、元都新景公寓(下城)、连城国际(余杭)、东城丽景(余杭)；

　　西溪板块：华元和庄(西湖)、留庄(西湖)、坤和西溪里(西湖)、西溪·君逸汇(西湖)、西溪蝶园(西湖)、水乡西溪小筑(余杭)、西溪望庄(余杭)、西溪名园(余杭)、

　　滨江、萧山板块：连园(滨江)、中兴和园(滨江)、金盛浦沿公寓(滨江)、金盛曼城(滨江)、风景蝶院(滨江)、大成名座(萧山)、金色钱塘(萧山)、戈雅公寓(萧山)、南岸花城(萧山)、顺发和美家(萧山)。

　　记者试图找到这些交界处的分界线，杭州市民政局地名办副主任杨兵却告诉记者，划分界线很清晰，也很严格，但很难用一句两句话说清楚。“以前的地界往往是一条河的中心线，或一块田地，但是近些年建设发展很快，而开发建设的规划是以控制性单元划分，所以会出现‘一乡两区’的事情。”


　　小区相邻 政策不同

　　萧山、余杭并入杭州市区已经有8年，萧山、余杭也不断出台购房利好政策，不过，与杭州主城区还是有区别。

　　数字电视：

　　据记者了解，杭州数字电视每月基本费为21元/月，而余杭、萧山地区是14元/月，相对来说更低点。在频道数量上，余杭还有自己的点歌台、余杭台和余杭乡村台等。不过余杭的数字电视服务内容可能会比杭州少。

　　水费、电费、固话费：

　　记者通过物价局查到，杭州市区的水费为1.85元/吨，而余杭、萧山分别是1.75元/吨和1.6元/吨，更便宜些。杭州市区和余杭、萧山地区的固定电话费和电费基本都是统一的。但是萧山的电费有些是先购买卡后使用的。

　　房产交易税费：

　　在杭州市的营业税征收新政中，普通和非普通住房的区分以“套内面积140平方米”为界，而萧山和余杭区则以“建筑面积140平方米”为界。这样一来一去，一套130万元的房子，就要多付约7万元的营业税。

　　购房入户：

　　杭州市去年10月出台的24条房产新政中明确规定：非杭州市区户籍人员(不包括境外人员)，在上城区内购买单套住房(含存量房)总价达100万元以上(含100万元)，或在下城区、西湖区、江干区、拱墅区内购买单套住房(含存量房总价达80万元以上)的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理一户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。

　　余杭和萧山两区也于2008年10月出台了类似的“二十四条”、“二十五条”。与老城区不同的是，两区购房入户门槛更低：在余杭只要人均居住面积不少于15平方米就可以入户；在萧山只要购买单套商品住宅房(含存量房)建筑面积不少于80平方米就可以办理萧山区非农户籍。

　　入学：

　　就近入学原则，余杭和萧山的业主子女不能报考主城区的高中。

　　公积金贷款：

　　在省和杭州市公积金管理中心缴存公积金的市民买余杭、萧山的房子，在政策上是允许申请公积金贷款的，而且今年萧山、余杭也分别出贷款新政，公积金贷款最高可贷到80万元。但是并不是所有的楼盘都能申请到省或者市公积金贷款，只有与省、市公积金签约的楼盘才能享受到。

阳光洒在PP上

上个月杭州房价涨了3000一平米，很疯狂！