发帖讨论慕尼黑及周边的房价

xulan9cn

最近在慕尼黑及周边（通S-Bahn，6、7圈内）找房，发现同一地区、面积查不多、建筑年份相差也不大的房子，价格可以查10万以上。网上查的数据，综合加平均大概2700-2800一平米（60-100平米的房子）。可是我觉得这个数据太没说服力，因为不分新、旧，地段，房子本身的结构和维护情况，Nebenkosten的因素等等，扯在一起算个平均数出来，很笼统。
所以想请大家，尤其在慕尼黑及周边买了（过）房的XDJM们讨论一下，你们购房的的价格、地段、新旧、房子的大小、高层还是小幢，等等，以便还没买、打算买房的人多了解些信息。
另外，讲价的余地大概有多少啊？有时看着各方面都不错的房之，要价不少，都吃不准要不要约Termin，如果价讲不下来，不是白浪费时间吗？大家有什么这方面的经验来分享一下啊？

FREDY

MUNCHEN市中心的屋子，50平的空房租价是1000.
以下房子我坚决不租不买
1旧屋，尤其是屋主70岁不到因癌症和中风死的。
2入门对洗手间的
3住一楼
4近坟场
5屋上有横梁
6房间呈不规则图形的
7太高
8门口对医院
9睡房窗口对铁轨
10床不能靠墙
11床头对门口。。。。
郊区的房子不值钱的

xulan9cn

2# FREDY
·郊区的房子不值钱的·

LS的风水先生啊？
你说郊区的房子不值钱，是指有多“郊”的呢？6、7圈内的房，价格相差不时很明显的。

xxbbii

CFD

楼主的感觉是对的，只讲地段，不讲新旧，Schwabing的房子，1900年和2000年的原则一个平方差几十块。你可以去买本官方的对于慕尼黑的不动产市场的年报，里面有对房价的大致分析。还有一本标明每条街每幢房子价格的手册，不过要500。这些数据是以所有在本市买房人的合同为依据的，他们那里有所有Notar历年交来的合同，这个是Notar的义务，数据当然是严格保密，但由此作出的统计确是可以卖钱的，因为没有比这个更全的数据啦。

xulan9cn

谢谢LS的信息，如果能讲价时帮助把价格拉下个几千上万的，这500花的也值啊。
另外各位还有什么买房、找房的心得，欢迎跟帖。好像这版人气不太旺啊。

CFD

我是准备自己买地造，二楼说的完全正确，风水是很重要的。慕尼黑城中心，在BayernLB后面的房子，听说很便宜就能租到。在楼下做买卖的告诉我，风水不好，三天两头有人横出去，你不知道的呀，就买了或租了，倒霉了。那人买了个十字架镇邪，一些怪事情才没有再出现。

xulan9cn

可是要是买二手的，人家即使告诉你原房主卖房的原因，真是风水问题，或者没意识，真知道也不会告诉你的吧。反正我对风水问题没研究。

CFD

所以么，二手房最好不要买。这里地价房价20年没变，或者只稍微涨了一点点，有买房的打算还不如造。如果常呆，买寓所没有意思，除非你买大的，不过那样就够造了。不常呆，打算回国，买了也没有意思，还不如租，到时候卖说不定还亏。楼主你算的不错，应该2千七八的样子。但买一块地，造幢小的，地300到500不等一平方，造价大概在1200到1700一平房，也差不多。你买个房，100平方，30万要的，30万买地造房，按照你60到100的想法，绰绰有余。

FREDY

2圈已经是比较郊区了...不要光说MUNCHEN,其他城市也一样,2圈开始不太能叫市中心,一般你去旅游局拿个地图,北边只能看到OLYMPIA PARK跟ENGLISCH GARTEN,南边就是那条河,这里是中心,一般是商业区.然后就是地铁离火车站5站以内的,这里房子都给最大的几个地产中介占了.住户一般是有较高收入的德国人,再过几站,老人跟移民越来越多.德国人几乎绝迹,6,7圈的房子要租给德国人是很几乎没可能,只能租给中国学生.
这算法也很简单,有钱的都在一圈工作,在一圈租房可以每月省掉160到300欧地铁费,而且省时间,何必去6圈?3圈开始的房价已经开始跟国内接轨了,不信你看看地产公司橱窗的广告.

CFD

2圈郊区？看来我是住在郊区的。我老板和老板的老板更是农民，他那幢大villar在4圈，住Starnberg的人都是穷的一塌糊涂了，那里是8圈了。应该住在市政厅楼上就对了，正正市中心。

liux

还有GRUENWALD， 那也是很郊区的地方哟，但是那边的EFH 动不动就是MIOLLION 的哟。
真正的有钱人每几个住在所谓的市中心的

CFD

就是就是，楼上的深知行情。我老板的大房子就在那里，刚刚买的。

hch

总的来说，还是慕尼黑南部风水比较好，尤其是starnberg和starnberg市郊krailing,gauting几个镇，距离starnbergsee近，开车到慕尼黑上班也不过半小时，starnberg最好的地段不用说了就是starnbergsee沿岸的地段，这些不是我这样的中产小fish可以涉足的，starnberg其他地段很大一部分是给see沿岸富豪的附属服务业，性价比不比慕尼黑的市郊。

我对地皮不熟悉，说说自建吧，如果自建，找个经验丰富（！！！）的建筑师事务所，包括设计，材料，施工，报批到最后交钥匙，不算地皮，小200平带keller，普通标准，就是不用特别贵的地板，门窗，在500千左右，这个价格是按平米来的，lz可以自己算一下，不带keller的便宜一些。

CFD

那个地方真是好啊，老板的父亲是Notar，他从小住Gauting，现在自己成老板了，住Pullach，真是羡慕啊，我等有搞个一居室挤挤吧。楼上说的价格太贵了点，不算地要500个千，那是很好的房子拉。feitighaus不用这么贵的，250,000，schlüssfertig很好啦。我等穷人，只能将就了。精华贴里有人造房子的，写得特别详细，都好好学习了几遍了，感觉没有这么贵。

xulan9cn

所以么，二手房最好不要买。这里地价房价20年没变，或者只稍微涨了一点点，有买房的打算还不如造。如果常呆，买寓所没有意思，除非你买大的，不过那样就够造了。不常呆，打算回国，买了也没有意思，还不如租，到时候 ...
CFD 发表于 2009-9-11 14:02

房价的问题，我同意LS的。主要看你买房的用意了。慕尼黑房市已基本成熟，所以再有大的涨幅不可能。把买房作为投资保值的手段，在德国几乎没的赚取头。我们主要是自住，也是为退休后考虑。因为到时靠有限的退休金来继续保持现有住房水平，会很吃力的。而且不知道二三十年后的租金水平又是如何呢？
另外到底多大面积，跟每个人的生活习惯及经济能力有关。象我就不想买或建房，那样以后的家务相当多。我们甚至不打算买EG带花园，就是怕工作量大。有了园子不做好又觉得对不住这个园子。所以几乎就陷进去了。象我们宁愿有空到处跑的人，照顾园子的心就少些了。另外，德国几乎半年的冬季，花园利用率不高，辛苦半天，只管半年，第二年又重来。
跑题了。另外买Wohnung我也不想面积太大，不是为保值，也保不了值。而且人岁数越大，需求越小。我估计如果我现在满意的大小，到老也不会嫌小的。

xulan9cn

2圈已经是比较郊区了...不要光说MUNCHEN,其他城市也一样,2圈开始不太能叫市中心,一般你去旅游局拿个地图,北边只能看到OLYMPIA PARK跟ENGLISCH GARTEN,南边就是那条河,这里是中心,一般是商业区.然后就是地铁离火车站5 ...
FREDY 发表于 2009-9-11 14:36

SAW

总的来说，还是慕尼黑南部风水比较好，尤其是starnberg和starnberg市郊krailing,gauting几个镇，距离starnbergsee近，开车到慕尼黑上班也不过半小时，starnberg最好的地段不用说了就是starnbergsee沿岸的地段，这些不 ...
hch 发表于 2009-9-11 15:43

3个大坟场还说风水好啊...

xulan9cn

2圈郊区？看来我是住在郊区的。我老板和老板的老板更是农民，他那幢大villar在4圈，住Starnberg的人都是穷的一塌糊涂了，那里是8圈了。应该住在市政厅楼上就对了，正正市中心。
CFD 发表于 2009-9-11 14:44

我也正想说这句话呢。感情住1圈的德国人全被其它圈的穷、老、外包围了，得，和毛爷爷当年农村包围城市的政策倒不谋而合了哈。火车站那附近，请我去住还考虑半天啦。看每天在那附近兜的人都心烦。

xulan9cn

总的来说，还是慕尼黑南部风水比较好，尤其是starnberg和starnberg市郊krailing,gauting几个镇，距离starnbergsee近，开车到慕尼黑上班也不过半小时，starnberg最好的地段不用说了就是starnbergsee沿岸的地段，这些不 ...
hch 发表于 2009-9-11 15:43

我们中国人叫风水，他们主要稀罕那每年多的一点阳光了。

xulan9cn

那个地方真是好啊，老板的父亲是Notar，他从小住Gauting，现在自己成老板了，住Pullach，真是羡慕啊，我等有搞个一居室挤挤吧。楼上说的价格太贵了点，不算地要500个千，那是很好的房子拉。feitighaus不用这么贵的， ...
CFD 发表于 2009-9-11 15:49

精华贴那边刚去学习了。可是买地造房，一是花的心思我时间多，另外好象慕尼黑没那么多空地出售吧，比如Trudering那遍，连好多Erdpacht都被建筑商抢光了。私人好象信息没建筑商那么灵？反正目前还没关心过买地自建的问题。

CFD

南边有坟场还真不知道，反正那里只觉得阳光好点。看来以后要问问老板知不知道有坟场，风水不好。

看楼主的样子，还是买小点的寓所吧，我们也不多操心了。看楼主的样子怎么都在考虑退休，反正轮到我还有40年呢，估计应该是长辈。Trudering不能去的，全是sozialwohnung，失业率很高，而且那附近应该最近10年都不太平，都在造房子。不过要是没有小孩，不怕烦什么的，还是可以考虑。

城里也没有地了，只有向外拓展。

雪碧

房价的问题，我同意LS的。主要看你买房的用意了。慕尼黑房市已基本成熟，所以再有大的涨幅不可能。把买房作为投资保值的手段，在德国几乎没的赚取头。我们主要是自住，也是为退休后考虑。因为到时靠有限的退休金来 ...
xulan9cn 发表于 2009-9-11 22:24

有了孩子，恐怕你就不这样想了。看着小孩子在大的空间里跑来跑去是很享受的事情。房子太小，实在很压抑。 没有大的Garten让小孩子玩，会觉得很对不起他们。
确实人老了以后，是不要太大的房子了，看过好多房，都是子女上大学以后，老2口决定卖房，搬到城里的Wohnung去。

Awa

人老了，楼梯上不动了，所以很多老年人又会再换到公寓里。这就是我老公不喜欢买房子的一个原因，说老了还得再折腾一次。所以现在还在买房子还是买个大公寓之间徘徊呢。
对这个问题，大家有什么想法吗？

ketty216

这算法也很简单,有钱的都在一圈工作,在一圈租房可以每月省掉160到300欧地铁费,而且省时间,何必去6圈?...
FREDY 发表于 2009-9-11 14:36

这句话真是太好玩了，笑了半天！很可爱啊，哈哈。

xulan9cn

南边有坟场还真不知道，反正那里只觉得阳光好点。看来以后要问问老板知不知道有坟场，风水不好。

看楼主的样子，还是买小点的寓所吧，我们也不多操心了。看楼主的样子怎么都在考虑退休，反正轮到我还有40年呢，估 ...
CFD 发表于 2009-9-12 01:39

LS是想说Perlach Süd吧,那里环境是不太好。不过Trudering， Waldtrudering算是慕尼黑地段好的了。
我主要不想来来回回地折腾，买了又卖，卖了又买的。所以考虑能否一步到位的住到退休。
当然年龄呢也肯定比你大些了，也不是要让你操心，发个帖子大家讨论房子呗。

xulan9cn

人老了，楼梯上不动了，所以很多老年人又会再换到公寓里。这就是我老公不喜欢买房子的一个原因，说老了还得再折腾一次。所以现在还在买房子还是买个大公寓之间徘徊呢。
对这个问题，大家有什么想法吗？
Awa 发表于 2009-9-12 11:01

我也是不想来回折腾，有一步到位的想法。不过要实现起来好象也不容易。

娃娃妈

我家住在三圈，这边的房子三千一平米，全是小矮楼
环境还不错，就是交通不那么方便
排房40万上下
双拼50万以上
独栋七十万以上

xulan9cn

我家住在三圈，这边的房子三千一平米，全是小矮楼
环境还不错，就是交通不那么方便
排房40万上下
双拼50万以上
独栋七十万以上
娃娃妈 发表于 2009-9-13 21:24

LS说的三圈哪个方向啊？三圈的交通应该不成问题吧。我们现在就住的三圈，甚至还准备好舍近求远，六七圈内都可考虑，只要房子满意。另外三千一平是新建还是二手呢？

Awa

我估计娃娃妈说的交通不方便是指不靠地铁近的意思吧。需要换BUS等等。