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中国人热衷投资商铺的习惯由来已久.
所谓“一铺养三代”,说的就是若投资了一个好铺，家族的三代人都可能受益无穷。
人们常说,投资商铺就是投资未来，只要投资的总体项目有一定的规模，就可以大胆地买铺，越早买就越有升值空间。所以,但凡德国各地有大型的购物中心落成,虽然房价很高,里面的店铺也会很快被大小投资者抢购一空,由于租客往往都是那些人们所熟悉的大品牌商家,所以租金收益十分稳定.德国目前的商铺和住宅产业相比，其总量虽然不大，但由于发展潜力好，回报率高，所以倍受各国投资者的倾昧。
近几年以来,在欧洲呆了几十年的中国老板们都会感慨生意难做,每个月辛辛苦苦地经营,交完房租已经所剩无几....等于是在变相为房东打工. 相反,如果你有一间商铺在手,情况就大不相同了,不但租金旱涝保收,而且店铺的价值每年都在不断提升.即使是在经济不景气的环境下,租客也是很难减低房租的.生意场上前赴后继,只要商铺的位置不是很差劲,房东是不愁找不到租客的,况且德国大大小小的房屋中介遍布城乡各地,其专业规范的商业运作给德国的房主及商铺主人带来了极大的便利,转卖或出租等零碎而繁杂的事情,房屋中介统统一手包办了.在德国大小城市的商业区,几乎每个月都有店铺因生意不好而关门,但不久就会有新的商家开门大吉....铁打的营盘,流水的兵,真是一铺在手,高枕无忧...
那么,作为与零售业商铺相区别的“批发商铺”该怎样投资呢？
与零售业商铺相比，批发业商铺的目标顾客群空间大，辐射面比较广泛，通常一个小型的批发市场可以辐射透本区域乃至周边地区，德国交通便利,高速公路四通八达,一个大型的批发市场甚至可以涵盖几个联邦州甚至全德国及周边其他几个欧盟国家。
一般而言，投资批发业商铺首先得看其地段及交通是否具有明显的优势，若位于城市的商业零售区，由于街道狭窄，则此区域的交通自然就会拥挤不堪，很显然，这种以零售业为主的商圈不适合现代批发业的商铺在此发展；科隆火车总站后原批发一条街的日趋没落正好印证了这一点.
若批发市场位于城市及和城市相连接的交通物流核心地段，停车场充足,货柜车以及普通运输车辆出入停靠便利,特别是靠近主要高速公路出入口或地铁,城铁等公共交通站点的地方，这种批发市场的商铺在地段及交通上就具有难得的优势。无论是批发业龙头企业麦德龙,塞古斯,还是诺伊斯,德莱爱斯,科隆的中国商城都具有这一明显特征.
其次是看其批发市场的规模，一个以批发业来作为经营手段的商铺要想符合现代化的商业发展规律，必须走规模大型化的发展道路，由于小型批发业商铺在很多方面存在着弊端，譬如：商品不齐全，宣传及推广不力、没有好的产品展示平台，没有成本及品牌的优势、辐射面不大、知名度不高等，这些都是制约小型批发业商铺发展的一个重要瓶颈。但是规模大型化的批发业商城就不存在着这些问题，因为市场规模大，商家众多,所以产品齐全，可以做到一站式购物，一条龙服务，并且有实力成立专门的推广基金不间断的利用媒介宣传，以达到市场认同度的最大化。因此，投资批发业商铺，考虑规模大型化是第一要素。
再次是看其市场定位，如果商铺所在地是处在不发达的中小城市，则其市场定位应该以批发中低档次的产品为主，以高档次的产品为辅，若是以批发高档次的产品为主，则和社会上的消费主流显得极不相称。试想,如果中国批发市场开在象慕尼黑,巴登州那样德国的富裕地区,生意怎么可能做的起来?由于脱离了主流消费层的基础，商铺在营业后将得不到周边市场强有力的支撑.这就直接导致了商铺的价值在相当长时期内不能得到最大化的体现.所以投资批发业商铺除了看地段，交通、及市场规模外，其市场定位也是非常重要的一环。
从某种角度来看,投资批发商铺具有很高的稳定性和可靠性。通常来讲，住宅的租约期限一般为半年至一年，相对来说租期比较短。在德国大部分私人住宅的租客只要提前三个月提出解约的要求,随时都可以解除原有的租房合同。相反,商铺的租约却通常为3至5年，或者更长一段时间。由于承租户要长期经营，所以必定要对商铺进行装修投资、赢利预期及长期规划。此外,商用房租金的递增保证了商铺长期的收益增长。
以德国目前现有的诺伊斯,德莱爱斯,科隆中国商品批发市场为例,在开办初期，由于商户不多，两家商城每平方米的租金一般在10欧元上下，入场费也不高.当时投资商采取铺位出租这种单一的经营方式,而且当时德国全境有十几家中国商城同时开办招商,竞相拉客,恶性竞争十分激烈.这期间,各商城有相当大的一批商家,因商城开业初期生意不佳,顶不住租金的压力而忍痛离场.... 经过几年时间的市场耕耘,这三家批发市场的入住商家早已爆满，而且商城所在地周边原属于德国人的店铺,也都被不断拥进的中国商家陆续接手过来.一店难求,新来的中国商人要想在这些地方接一家店铺来做批发生意，已经变的十分困难。很多从别人手上转租来的店铺，每平方米的价格已经超过25欧元，如果是接手一家店铺，顶手费高达十几或二十几万欧元,可谓今非昔比.....如果当初很多中国商人是买断摊位来经营,没有月租金的压力,也就不会这么早惨淡离场.
批发市场的商铺投资是一个比较长的过程。但商铺本身不会因房龄增长导致自身的价值下降。相反,一些位置较好的商铺，反而会因为商城主体的稀有性，随着所在商圈的发展成熟不断升值。而商铺价值的提升，必然会带动租金的增长,所以,批发摊位可以说是越久越值钱......中国商城的摊位顶手费由几年前的几千欧元,发展到现在的二十几万欧元,正是这个经济规律的体现.难怪很多当年因各种原因而中途退场的租客,现在要"望城兴叹"了.....
根据我们调查，世界各国商铺的投资者主要分为两种：一种是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型的商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后分租给各个产品的经营商,他们以经营为目的,追求的是长期的投资回报；第二种属于小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这其中有超过一半的人是为了出租或转手后赢利而购买商铺的.即使一时无法高价出租或转手,也可以临时租给亲戚朋友或自己开店经营来维持基本的投资收益,由于没有房租的压力,成本低,经营上也就相对比较容易和有竞争力,基本上可以使自己立于不败之地.因此,,我们与其把现有的资金放在银行或保险箱里,还不如抓住商机,投资一两个批发摊位长期持有,追求未来经济增长的高额回报.
在今天的投资领域里,投资商铺与传统的资本增值方式相比较，利润率要高很多,而对于那些有大规模商业运作背景的批发市场来说,投资其摊位的回报率更加惊人。据业内人士分析，目前住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买商城摊位的业主，随着入住商户的不断增加，人气上升，摊位价值也会水涨船高,租金及顶手费的成倍提升将成为一种必然趋势。这也就是绝大多数商铺投资者所追求的最终目标收益.
目前,在德国华人商圈中,商铺投资的概念还未被涉足，一般商铺与住宅的价格之比还远远达不到国际上4∶1～5∶1的标准价差，商铺价格还有较大的上涨空间,其中,大型华人批发市场的摊位升值潜力更加不可小视.有专家认为，作为欧洲华人第一传统谋生行业的餐饮业,目前已经在逐年衰落,经营艰难,代之而来的是蓬勃的批发零售行业的兴起.....中国人向来认同这样一个理念:做生意要成行成市,同声同气,所以大型的华人批发市场将是国内商家以及大部分欧洲华人今后创业的首选之地,无论是巴黎,罗马,还是雅典,巴塞罗那和德国等地的华人批发市场,都是这样蓬勃地发展起来的.
中国作为全球最大的世界工厂,持续不断地开发海外及欧盟市场已经成为国内各级政府及企业的重要目标,这个世界潮流,给身在海外的广大华裔提供了巨大的机遇......今天,越来越多的华人华侨从传统的餐饮业走出来,投入了这个充满挑战的新兴行业....在今天的商业社会里,机遇永远是赐给那些有准备,有远见的开拓者,胆识和眼光是我们中国人发财致富的重要法宝. |
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发表于 2010-1-27 11:39
