|
|
马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有账号？注册
x
本帖最后由 Hetang 于 2010-2-25 11:29 编辑
发现论坛里好多人对于买房建房比较迷茫，另外有一些人给出的回答不大正确。现给出一些基本知识，如有问题可以提问。本人建筑设计专业，工作于德国某房地产集团，负责项目策划工程设计与施工管理。虽然我们不做民用住宅，但跟民用住宅公司经常打交道，可以就我了解的内容给出一些常识性知识。
关于买房还是建房，买新房还是买旧房，每个人有不同的理解。就专业的角度做如下概括。
天下乌鸦一般黑。（精确总结）
无论任何开发商开发的房子，以我的眼光来看，都是次品。跟你给出的价钱相比，都有很大的利润空间。这些利润并不是销售价格的百分之几来定的. 而是在施工过程中偷梁换柱，从材料里面，供货商方面拿到很大利润空间。不要迷信德国人的诚信。可能情况比国内的开发商要好一些，但并不代表德国人就是诚实的。很多人存有疑问，为什么开发商开发的房子比自建的房子还要便宜：因为东西也不一样。举几个例子：
1，建筑用地根据土地状况不同，基本上地面表层土30cm是要去除掉，才可能建立地基施工。一般开发商在开发的时候，为了节约成本，只会将表层10-18cm的土移除。当建成之后，你不会看到任何区别，但10年之后，区别会渐渐显现出来。
2，建筑底板sohlenplatte,我没见过任何一个开发商在合同上给出具体标号。当然在施工的时候哪个便宜用哪个，这东西的差别就如同国内的地摊货跟chanel专卖店的区别。
3，建筑的墙体，如果是Massivbau中的现浇混凝土方式，混凝土墙体厚度一般不低于17cm,有几个开发商能不打折扣做到的？保温层12cm-14cm是德国正常的保温标准，可很绝大多数开发商在合同上写的是wärmedämmverbundsystem 12cm.看起来也是12cm厚的保温，可是system是包含2cm墙体找平和抹灰层的，实际的保温只有10cm.
其他就不具体写了。合同方面的陷阱非专业人员根本不可能了解。开发商采用的手法都是写上名称，并不给出具体标号。这样非专业的人觉得没有问题，却给了开发商很大的spielraum.最后你觉得东西不好，要换？可以，请单加钱。当然，德国的材料相对来说不是豆腐渣，用着也没问题，但值不值这么多钱？按照好材料的价格成本，销售成本和开发成本，在加上最少2-3万欧的利润空间，才是你所见到的销售价格。有没有材料施工不打折扣的好楼盘呢？有，我过去这些年只接触过一个，慕尼黑的Lenbachgarten.那里都是wohnung,房价是每100平米 1.1million Euro.
自建房。这是一个可以保证房屋质量和性价比的方法，前提是，一定要深入了解专业的人或者有这样肯帮助你的朋友。有人说德国人在德国建房子没问题，这太可笑了，施工单位不会因为你是德国人而不骗你。
2手房。买旧房子我给出的建议是，一定要问清是开发商的房子还是自建的房子。如果是开发商的，还是pass掉吧。因为私人即便不懂专业，也会很用心建自己的房子。而开发商才不会管房子是谁用的。
另外纠正一下其他帖子的错误。
1，关于massivbau和fertigehaus的区别。在10年前，fertigehaus的质量是有问题的，这主要是关于加工工艺不成熟。因此，大多数建筑公司标榜自己massivbau. 在今天，fertigehaus的质量应该说不比massivbau差，但价格要比massivebau贵（我说的是成本价格，如果有人信广告，偏觉得massivbau更好，而使建筑商人为提高massivbau价格，那就另当别论）。fertigehaus的另外一大缺点是室内墙体一旦建成，将来基本上没有什么改动的余地，不像massivbau,可以随心所欲。fertigehaus的唯一优点是施工期短。可大多数人为了梦想的家，可以背上几年甚至几十年的贷款，难道不能为了施工多等几个月么？见仁见智吧。
2，关于下面一个帖子，说massivbau也是采用组装方式。这当然是massivbau的一种，为了更好的保温性能，混凝土在工厂里加工成加气混凝土墙，因为加气混凝土在工地现浇有一定技术困难。这种方式对于建筑质量没有影响。而且可以大大缩短工期，把工期从9个月到1年缩短为4个月。我更推荐这种方式，从实际效果来看，要比工地现浇混凝土在防潮和保暖方面有一定优势，而建筑坚固程度没有区别。这种方式跟fertigehaus还是有本质区别的，详细的就不多解释了。
3，关于keller的误区。很多人说一个房子没有keller是不行的。这种说法在30年前是正确的，现在则是荒谬的。
（1）在功能上，在很久很久以前，人们的采暖方式是oelheizung,那是一种体型庞大的机器，并且家庭没有输油管道，怎么办呢？建一个keller,储藏取暖用油。顺便还可以储存一些土豆大白菜。而今，人民生活水平提高了，已经用上更先进的设备了，取暖的机器只跟一个冰箱差不多大。并且能够消费得起市场上新鲜的土豆大白菜了。很多人把keller变成装家庭杂物的空间，或者hobbyraum或者BAR。但keller最多只有1-2个高窗，并且不是用来采光，而是通风用。而由于keller四面接土，基本无自然采光，防潮做的再好，也是会潮，并且多多少少有一些味道，在这样的屋子里hobby或者喝点什么，感觉好么？
（2）经济性上。在NRW，一个keller的价格基本不可能低于3万欧，平均的价格在3.5万欧左右。如果地质条件差，或者邻居家没有keller,而你要做keller,还要为邻居家基础加固，再加1万欧元。这么多钱，建出的空间，用来堆放杂物，或者洗衣机，不知道是否合乎经济性原则。当然，地块对于建筑层数有限制，有些人为了增大使用面积，而建keller,但为什么不找一个允许建2层或者3层的地块呢？要知道，限制较少的土地也更值钱啊。偏要找一个又不值钱，又要多花钱的地块？有人会说，杂物没有空间堆放，那我告诉你，设计师无论如何都可以给你找出足够的空间来堆放，如车库。实在不行，杂物扔掉，用的时候买新的，恐怕也用不了3.5万欧元吧。
（3）有人认为，没有keller的房子不好转手，卖不出价钱。谁告诉你的？做过调查么？我接触了这些年，实际情况是，相同面积，有keller的房子大概能比没有keller 的房子多卖1万多欧元（你的成本是3.5万）但非常不好卖。因为如果面积相同，谁会喜欢地下室空间多过光线充足的地上空间？所谓的,没有keller不好卖的观点是德国几十年前老人的观点，那时候是实情，现在中年人或年轻人有这样的观点多是人云亦云。老人们早已经选好养老的地点，现在市场上买房的主体是年轻人和中年人。我的实际经验是有keller非常不好卖。因为大家有相同的钱，还不如增大地上面积。除非你卖房的对象是老人家，传统思想仍然根深蒂固。所以大家不要把听说的事情当成真理。
先笼统概括这些。有问题可以提问，有时间就过来解答。 |
评分
-
1
查看全部评分
-
|
发表于 2010-2-24 14:43
