标准上调降购房成本 天津自住购房者最得实惠

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http://www.enorth.com.cn　 2010-02-25 08:38

　　内容提要：3月1日起,天津将调整普通住宅价格标准。天津市内六区一成以上房源将由此从非普通住宅划入普通住宅范围，业内人士称，此次调整直接降低了居住购买自住住宅的购房成本，这部分百姓将成为最大受益者。


　　3月1日起,天津将调整普通住宅价格标准。天津市内六区一成以上房源将由此从非普通住宅划入普通住宅范围，业内人士称，此次调整直接降低了居住购买自住住宅的购房成本，这部分百姓将成为最大受益者。
　　调整后买房能省多少钱
　　据我爱我家各门店反馈，经过2009年二手房市场的火热成交，成交均价也随之出现大幅上涨，数据显示，2009年12月中心城区二手私产住宅成交均价与1月相比上涨18.8%，目前市场中符合普通住宅标准的房屋总量已不多，若按照非普通住宅标准进行交易，契税、营业税等多项税费的认定标准也随之提高，大大增加购房成本。
　　市场研究人员举例说明，同属于红桥区水木天成和正源公寓，目前水木天成均价约为10000元/平方米左右，正源公寓的均价为8500元/平方米左右，按照调整前的红桥区指导价7800元二者均须参照非普通住宅标准缴纳相关税费，而调整后，以水木天成为代表的此类高端物业仍是非普通住宅，而正源公寓划入普通住宅范围，购房者可节省部分成本。
　　若购买一套位于正源公寓、面积80平方米左右、总价68万元的私产住房，调整前后其税费成本变化情况如下：若购房者购买正源公寓该套房龄5年以上住房，税费成本近5.9万元左右降至2万元左右，税费成本占购房总成本的比例也由8.7%下降至3%左右。
　　大多购房者集中延迟交易
　　“我刚买了一套河西区的二手房，成交单价平均下来大约每平方米要9600元左右，以前肯定是属于非普通住宅，可调整后这套房子就能划入普通住房范畴了，免交营业税可省下5万多元。所以我们现在正和卖方商量，争取3月1日以后再办手续。”苏先生属于能从新政策中受益的边缘人群。
　　我爱我家地产经纪公司陈萌透露，仅市内六区，受到新政策影响的二手房源数量就将达10-15%。业内人士认为，如这些购房者中一多半都采用延迟交易的方式，那么未来一周甚至两周内，天津二手房成交量的低迷形势必然还会延续。

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解读住房价格标准调整 购房税费成本至少降一半http://www.enorth.com.cn　 2010-02-25 11:22　　内容提要：“4天后再过户我就能省4万多元了！”昨天，市民刘女士兴奋地说。日前，市地税局、市财政局、市国土房管局联合下发了《关于调整我市普通住宅价格标准的通知》，决定从3月1日起，上调普通住宅价格标准。据统计，标准调整后，本市中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%划归到普通住宅范围内，而这部分住房在交易过程中税费成本有望节省一半以上。　　“4天后再过户我就能省4万多元了！”昨天，市民刘女士兴奋地说。日前，市地税局、市财政局、市国土房管局联合下发了《关于调整我市普通住宅价格标准的通知》，决定从3月1日起，上调普通住宅价格标准。据统计，标准调整后，本市中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%划归到普通住宅范围内，而这部分住房在交易过程中税费成本有望节省一半以上。记者苗娜

　　【政策回放】

　　标准曾两次上调

　　事实上，此次普通住宅价格标准的调整并非首次。“普通住宅价格”这一概念为2005年国家对房地产市场进行宏观调控所出台的《国八条》中首次提出，本次调整是本市继2007年、2008年之后的第三次上调。

　　在业内人士看来，住宅标准价格的调整最主要的作用还是引导消费。毕竟通过提高普通住宅的标准能够对商品房享受税收优惠进行调整，通过税收的调整能够对房地产销售进行调控。近年来，其已经作为调控房地产市场的配套政策之一。

　　本市上一次调整是2008年11月1日，而就在此前的两天——2008年10月30日，天津市政府出台了支持居民购房的八项举措，俗称“津八条”，其中对契税、营业税分别作出了调整。上次普通住宅价格标准的上调是伴随着国家及本市一系列活跃楼市、稳定房地产发展、保障居民购房政策的。可以说2009年房地产市场的活跃与其有直接关系。

　　目前，随着优惠末班车效应的结束，2010年各项新政策表明了一些方向的调整，包括存款准备金率两次上调以及近期银行贷款审批收紧等，这些政策使得房地产市场的观望态度短期内很难解除。此次普通住宅价格标准的上调再次体现了政府对于“普通”“非普通”住宅购房者的有效区分，使得适合普通百姓购买的房产回归到低税费水平，体现了利用该经济杠杆引导购房合理消费。

　　【政策影响】

　　调整不会引起二手房价上涨

　　昨天，本市普通住宅价格标准调整的消息一出，很多人都开始打听自己看中的房子是否能够从中受益。我爱我家企划总监陈萌表示，鉴于该政策3月1日开始实施，这几天会影响到一些“临界房”的交易，但并不会对二手房市场造成太大影响。

　　经过2009年二手房市场的大幅放量，成交均价也出现大幅上涨。“目前市场中符合普通住宅标准的房屋总量已经不多，若按照非普通住宅标准进行交易，契税、营业税等多项税费的认定标准也随之提高，大大增加了购房成本。”此次价格标准调整中，中心城区平均上调了6%，环城四区平均为4%，滨海新区塘沽功能区调整幅度相对较大，而也有部分区县未作调整。总体上，调整使得市场上的普通住宅数量回归到一个合理的水平，而主要拉动均价上涨的中高端住宅仍被归在非普通住宅范畴。因此调整后将对普通购房者有比较直接的利好作用，但不会刺激投机需求的涌入。

　　另一方面，目前中心城区一手住宅均价为13000元/平方米，二手房成交均价为8800元/平方米，短期内无过大上涨空间，因此陈萌认为，该价格标准的调整也不会引起二手房交易价格的上涨。“事实上当前二手房市场状况比我们预期的要好，目前买卖市场供需关系健康，交易热情高于今年1月，我们预计随着3月1日新价格标准的实施，市场交易热情会继续有所体现。”

　　普通住宅价格标准调整后，从目前情况来看，对二手房的影响要明显大于新房。即使普通住宅价格标准上调，目前中心城区能够满足普通住宅标准的新建商品房项目也几乎没有。但在环城四区，市民还是可以找到单价低于该标准的一手房。

　　10%～15%二手房税费降一半

　　在二手房交易中，是否为普通住宅主要影响购房契税和营业税的收取：契税方面，非普通住宅为3%，普通住宅为1%-1.5%；而营业税则按照房龄与是否为普通住宅划分为全额收取、差额收取和免征三类。以红桥区正源公寓为例，目前该项目均价为8500元/平方米左右，按照调整前的红桥区普通住宅价格标准7800元/平方米作为参照，该项目属于非普通住宅，应按照非普通住宅标准缴纳相关税费；而调整后红桥区普通住宅价格标准上涨至8800元/平方米，以8500元/平方米成交的住宅则将被划入普通住宅范围。以一套正源公寓面积80平方米左右、总价68万元的私产住房为例，若该房产房龄在5年以上，其交易的税费成本将由近5.9万元降至2万元左右，税费成本占购房总成本的比例也由8.7%下降至3%左右。

　　陈萌表示：“根据我们的测算，由于这次普通住宅价格标准的调整，中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%被划归到普通住宅体系中，而这部分住宅在交易过程中税费可节省一半左右。”

　　【政策解读】

　　市地税局:

　　相关税收政策没变

　　市地税局人士解释说，普通住宅价格标准调高后，相关的税收政策并没有改变，购房者可以买到更多更好的普通住宅，并享受到相应的税收优惠。这其中主要涉及商品房一级市场和二手房市场三种契税标准：一是个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税；二是个人购买90平方米(含90平方米)至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；三是个人购买144平方米以上(含144平方米)及其他房屋权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。

　　市地税局有关人士解释说，本市个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策已经开始执行，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税税率为5%，再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。个人出售住房还应缴纳个人所得税，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按20%税率计算个税。不能出示房屋原值，按房屋成交价1%征收个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

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天津普通住房价格标准3月起调整 解读6大焦点http://www.enorth.com.cn　 2010-02-25 08:37　　内容提要：昨日(2月24日)本报刊发《3月1日起天津调整普通住房价格标准》的报道。尽管此次调价对商品房转让税政没有较大影响，但商品房交易税的话题再次成为读者关注的焦点。记者针对读者关心的房屋交易中所征税的计算基数和种类，以及不同情况采取的免税政策，采访天津市地税局相关部门并做出深层解读。 　　节后津城租赁市场率先回暖 呈现“量价双升”

　　标准上调降购房成本 天津自住购房者最得实惠

　　解读住房价格标准调整 购房税费成本至少降一半

　　昨日(2月24日)本报刊发《3月1日起天津调整普通住房价格标准》的报道。尽管此次调价对商品房转让税政没有较大影响，但商品房交易税的话题再次成为读者关注的焦点。记者针对读者关心的房屋交易中所征税的计算基数和种类，以及不同情况采取的免税政策，采访天津市地税局相关部门并做出深层解读。

　　焦点一：天津房屋交易时要征哪些税？

　　记者从天津市地税局了解到，市民在房屋交易时所涉及的税种主要有：营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育事业发展税、防洪工程维护费等。

　　焦点二：5.55%的税率如何得来？

　　天津市地税局有关部门解读：5.55%的构成包括5%的营业税和0.55%的城市维护建设税、教育事业发展税、防洪工程维护费，共计为5.55%。

　　焦点三：满足哪些条件可免征营业税？

　　营业税是房屋交易中所占比重最大的税种，新的指导价格调整后并不影响现行的营业税税率和免征政策。市地税局表示，免征营业税的情况只有一种，即“个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。

　　从今年1月1日开始执行个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”政策。个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　焦点四：自住房买卖还需征收个人所得税吗？

　　天津市地税局个税处解读：家庭唯一生活用房在住满5年以上，转让所得免征个税。

　　焦点五：个税缴纳基数如何计算？

　　天津市地税局个税处解读：房屋交易税收政策要求征收的个税税率为20%，即以实际成交价格为转让收入，再减去房屋原值以及转让过程中缴纳的税金及有关合理费用所得差额，再乘以20%，如此得到的数额为应缴个人所得税额。

　　房屋原值的确认过程如下：纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核。但现实中常遇到个人不能提供原值的情况，则按照交易价格的1%征收个人所得税。

　　焦点六：契税最高为3%，都包含哪几种情况？

　　天津市地税局征管处解读：契税征收包括三种情况：一是个人首次购买90平方米以下普通住房，按成交价的1%征收契税；二是个人购买90平方米(含90)至144平方米之间自用普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；三是个人购买144平方米以上(含144)及其他房屋权属转移，以及144平方米以下单价高于规定的普通住宅价格，一律按成交价的3%征收契税。

　　以上税收政策表明，普通住房交易税负相对较轻。3月1日以后，市民在购买和转让商品房时，界定普通住房须满足三个条件：即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下，还包括房管部门规定的各区县商品房市场指导价格。

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可惜还是买不起，看上的好房子都要2万左右一平米