在德国投资房地产值不值

绿苹果核

按照经典理论，为了分摊风险、使财产保值、升值，一般建议1/3的资金可投资不动产或黄金、贵金属等。1/3投资风险不同的股票、债券，另1/3保留现金形式，如定、活期存款。

德国的许多房地产价格目前比中国的还便宜。买来自住还是非常合算的，因为大多数华人在德国开始工作较晚，以后的养老金不会很高，每月支出最大的一笔一般是房租。买了自住房，每月的收入可更多地用于旅游、享受生活。

按照德国的政策和所见所闻，如果想寿命长一点，生活过得安稳点，劝君在出手购买用于出租用的房产前千万考虑再三，以免抓到烫手山芋（当然不排除，有的业主会有幸遇到贵人-好房客）。
1.房租一向要交税的。红、红、绿党为了获得选票，一再提议让富人出血，要求房东收取的租金要缴纳医疗保险，减少税收优惠。地方政府则不断提高土地税(Grundsteuer)。政客的收入是免收入税的，所以他们可以任意提高Leistungsträger的税收，以博取不为社会做贡献的人的欢心。可也没见那个德国政客像比尔。盖特和巴菲特那样把自己的财产捐给穷人。
2.一旦打官司，判决一般倾向于交不出钱的房客。
3.房东就像社会福利局，冬天要保证房内温度不低于20度，要保证门窗密封，节约能源，否则就可减租。房东要保证水、暖、电的供应，哪怕设备是被房客弄坏的。有一个房客在大风暴的天气把所有的窗和阳台门敞开，结果客厅的玻璃门（价值350欧）被大风刮坏。这本来是房客的错，可房客让她的律师打电话给房东，让房东立即装新门。房东辩解说是房客的责任。律师强硬地说：“按照法律，无论如何，房东必须先付钱修理以保证合格的居住条件，然后再问房客要。结果当然是要不到的。相反，房客可限期让房东修理这，修理那，否则他可以自己叫Handwerker，让你交钱。
4.房客要有意不交房租，你很难赶走他们。三个月不交房租，你才（只）可以kündigen他，然后请律师上法庭，这些钱都要房东付。在法庭上，只要房客表示愿意分期付欠款，你就得让他继续住下去。他如果交了几次50欧后又停止付钱，你必须又一次循环等法庭判决，才能强制执行让他搬出。这期间你还不能断水电和暖气，你的精神、钱财的损失可想而知。
5.如你找德国人当房客，他可能会拿着法律条文有无数要求，住房条件要十全十美，不论房租多低（住房像别墅，价格要符合Harz IV要求）。如你让吃救济的住进去，你必须有心理准备，一旦他欠租，你就只当房租打水漂了。

如你能成为强悍的房东，比房客更有能耐，那也肯定有儒弱的房客怕你的。你就买房出租吧

绿苹果核

房东怕房客，就像小鬼见阎罗王。

实例1：中国房客折腾德国房东

一位华人在同一物业里开中餐馆20多年，汇回国的钱近百万，并在老家（深圳）建了两栋八层楼的二奶房（专门租给香港人），在香港也买了房子，收入颇丰。当新型大饭店不断占领德国的餐饮业阵地，他感了到危机，为了省钱不讲究质量（偷工减料、自来水充无气矿泉水卖。。。），生意每况愈下。最后几年盈利已经不多，他就挖空心思琢磨如何赚黑钱。房租是最大的一笔支出，当然先从此下手。他首先把欠房租会有何结果了解得一清二楚。然后就以生意不好要求减租，最后4年就是与房东打游击战，干脆不付房租（电、煤气费不能不付）。拖了一、两年以后在法庭上装可怜，说哪怕借钱也会把欠的钱还清，还装模作样定了还债计划。法庭决定让他继续做下去。才交了两个月的Rate，他又开始停交。房东对他一点办法没有。这样累计欠租4、5万马克。后来几个房东（遗产继承人）互相有矛盾，就决定卖楼，这样他又在没人管的空隙多赚了两年（实际就是赚的房租钱）。在房屋被卖掉之前，他和LP想骗保险。由于他们自己什么保险也没买，就打上了啤酒公司的主意。他俩用榔头把运啤酒桶必经之道的地下室台阶和墙砸坏，然后让送啤酒的（请吃了一顿饭）说是运啤酒擦坏的，用啤酒公司的第三责任险陪。临离开德国前还尽量买了最贵的货（当时大虾很贵）不付钱转卖给其他餐馆，租了一辆车撞自己的车赔到了钱。。。可为了逃漏税和骗啤酒公司的贷款，营业执照写的是其英国一位亲戚的名字，房东明明知道他在中国有房产，但无奈地说，怕与这样的人打国际官司。他把钱运回中国，让大LP和孩子留在德国吃救济金，自己和小LP又换个阵地想方设法发昧良心财去了。


如感兴趣，请听下回分解。

水瓶座小天天

Hero2008

...
最怕外国人（中国人尤甚）
...
luv3721 发表于 2010-8-13 06:33

aber die arabern sind noch schlimmer.

Hero2008

按照经典理论，为了分摊风险、使财产保值、升值，一般建议1/3的资金可投资不动产或黄金、贵金属等。1/3投资 ...
绿苹果核 发表于 2010-8-12 20:24

   

Don't_speak

按照经典理论，为了分摊风险、使财产保值、升值，一般建议1/3的资金可投资不动产或黄金、贵金属等。1/3投资 ...
绿苹果核 发表于 2010-8-12 20:24

我对第5点有疑问。吃救济的，Hartz4，租金有国家保证。
听说不少德国房主特别喜欢这类房客，国家直接给房主租金。电视上已经爆过有无良房主故意提高房价-在Hartz4所允许的租金内，把条件极差的房子租给拿Hartz4的人。

明月寄相思

前几天和LG的姐姐谈到德国的房地产
她说她看了杂志，这几年不少小岛的度假屋价格涨得厉害呢，有钱可以投资，当然不是所有的小岛。

Hero2008

房在某小岛上，你怎么去管理？ 我自己看得见的才放心，否则早就在国内买房了。就是不放心嘛。鞭长莫及很难 ...
luv3721 发表于 2010-8-13 11:05

   

joana0163

的国房价稳定，投资养老可以，不过像国内那种倒手挣钱也拿不到多少好处

Don't_speak

前几天和LG的姐姐谈到德国的房地产
她说她看了杂志，这几年不少小岛的度假屋价格涨得厉害呢，有钱可以投资 ...
明月寄相思 发表于 2010-8-13 10:26

比这种投资方法好得多的方法多的是，干嘛选这种跟自己过不去的?！

飘在异国

明月寄相思

房在某小岛上，你怎么去管理？ 我自己看得见的才放心，否则早就在国内买房了。就是不放心嘛。鞭长莫及很难 ...
luv3721 发表于 2010-8-13 11:05

这个当然要交给相关人员打点啦
你觉得不好可以不用理会我的IDEA

明月寄相思

比这种投资方法好得多的方法多的是，干嘛选这种跟自己过不去的?！
Don't_speak 发表于 2010-8-13 12:38

没有跟自己过不去，现在只是  讨论。

绿苹果核

[quote]楼主说的都是实话。 碰到JP房客的可能性绝对比赢LOTTO的概率大N倍。
买房最好买地段好的，贵的，这样房租也 ...
luv3721 发表于 2010-8-13 06:33 [/quot

我在法律版可能提到过。这JP是熟人，还嘲笑知识分子说，读书有什么用，有钱才是本事。他们一类还以耻为荣，毫不掩饰，互相交流经验，比谁更能损人利己。

绿苹果核

aber die arabern sind noch schlimmer.
Hero2008 发表于 2010-8-13 08:17

阿拉伯人比有些中国人干净，因为他们要铺地毯睡觉和祈祷。问题是，由于他们大多（特别是女人、孩子不工作）吃救济，白天、黑夜颠倒，常常半夜才开始烤蛋糕、串门、搞派对，搞得鸡犬不宁，使邻居经常告状。国家给钱，他们就付房租，要让他们补交Nebenkosten，一般都会赖。

绿苹果核

我对第5点有疑问。吃救济的，Hartz4，租金有国家保证。
听说不少德国房主特别喜欢这类房客，国家直接 ...
Don't_speak 发表于 2010-8-13 09:02

如果房子出租给到达养老年龄或无工作能力的Hartz 4-Empfänger，你的租金尚有保证。其它的就谈不上保障了。
1. 如果Agentur给有工作能力的男丁介绍工作，或让做义工他不去，就会全部或部分停付房租。他们已成习惯，认为房租自己是不用付的，只要国家不付，他们就欠着，哪怕打着黑工，脖子、手上挂着无数条大金链。
2. 按规定Agentur没有义务把房租直接转账给房东。只有房客同意才行，房客有权随时让Agentur直接把房租给自己。如他挪用房租，你就很难追回。
3. 当福利局讨论降低Wohngeld，不付暖气和电费时，就增加了房东的风险。
4. 愿意租给Hartz 4-Empfänger的房子，肯定是德国人不愿住的房子，房东也不愿意再投资维修。难民如拿到居留被允许搬出难民营，能租到这样的过度房就谢天谢地了。一旦他们站住脚，就会千方百计使福利享受最大化：五口人不住4间以下的房，有条件更好的就会搬走。

gtgtgt

如果房子出租给到达养老年龄或无工作能力的Hartz 4-Empfänger，你的租金尚有保证。其它的就谈不上保障了。
1. 如果Agentur给有工作能力的男丁介绍工作，或让做义工他不去，就会全部或部分停付房租。他们已成习惯，认为房租自己是不用付的，只要国家不付，他们就欠着，哪怕打着黑工，脖子、手上挂着无数条大金链。
2. 按规定Agentur没有义务把房租直接转账给房东。只有房客同意才行，房客有权随时让Agentur直接把房租给自己。如他挪用房租，你就很难追回。
3. 当福利局讨论降低Wohngeld，不付暖气和电费时，就增加了房东的风险。
4. 愿意租给Hartz 4-Empfänger的房子，肯定是德国人不愿住的房子，房东也不愿意再投资维修。难民如拿到居留被允许搬出难民营，能租到这样的过度房就谢天谢地了。一旦他们站住脚，就会千方百计使福利享受最大化：五口人不住4间以下的房，有条件更好的就会搬走。绿苹果核 发表于 2010-8-13 19:56

LZ也应在我爱我家发此贴.
德国许多医生律师及较高级公务员也买房出租.但目的及选房目标是特定的.收益低,但基本无风险.
本人来德第一年就被银行盯上,至今与BANK 和KASSE建立很好关系,拿到的房子收益不低,但也基本无风险.
这里面学问不少,本ID码字太慢,过30年退休后有时间再详细解说.
Viel Glueck!

sandy2966

LZ也应在我爱我家发此贴.
德国许多医生律师及较高级公务员也买房出租.但目的及选房目标是特定的.收益低, ...
gtgtgt 发表于 2010-8-14 11:29

    ls的有空多介绍一下经验啊？也在考虑慢慢选房投资

朝元歌

LZ也应在我爱我家发此贴.
德国许多医生律师及较高级公务员也买房出租.但目的及选房目标是特定的.收益低, ...
gtgtgt 发表于 2010-8-14 11:29

有屁就放出来，时间久了憋坏身体。
最讨厌这种话说一半的。

绿苹果核

LZ也应在我爱我家发此贴.
德国许多医生律师及较高级公务员也买房出租.但目的及选房目标是特定的.收益低, ...
gtgtgt 发表于 2010-8-14 11:29

我认识律师、医生和银行的也不少，而且作为朋友他们才讲心里话。一些有过物业出租经历的总是说：买房子出租，你还是省了这份心吧！然后就讲自己的经历发泄一通。

实例2.

一位熟人，中产阶级，收入不错。五年前他父亲去世，给他留下一栋楼（位于慕尼黑附近），有6个单元，还有贷款须还。他一接手就发现，这不但没给他带来快乐，反而一堆烦恼。由于住户很早在这儿住，房租很低。有一套房空着，一个失业吃救济的很久不交租。他前年就开始打官司赶他走，去年年底才通过法院强制执行让他搬出。房内那种惨状无法描述。感兴趣来看房的，都提出房子太老，这儿得修，那儿得换，还让出示Wärme-Pass。房客不付钱，你没办法，但银行不会同情你的。贷款晚交几天Mahnung就来了。以前工作虽然紧张，毕竟还有周末和假日，现在天天为房子的事揪心。一算不投资就入不敷出，他就决定出售。由于空房比有不良房客的房子好卖，他就没再出租那两套空房。房子托中介和银行代售。他出的价两年内几经下调，才于今年初出手。当时他打电话给我们，高兴地说；Endlich habe ich jetzt Ruhe。8月初他电话中说，Ich kann jetzt Besser schlafen。我们以为他指的是天气转凉了。他说还是那鬼房子的事。房子卖掉后，电力局来张清单，让他补交一大笔公用楼道电费。他怎么也想不通，楼道、地窖要这么多电。最后证实，那位失业的原来是Elektriker，他把房内用电线路接在公用电表上。。。

Don't_speak

多谢绿苹果核的详尽解释。
个人来说，在德国我只会买房自住。

yuhe

LZ也应在我爱我家发此贴.
德国许多医生律师及较高级公务员也买房出租.但目的及选房目标是特定的.收益低, ...
gtgtgt 发表于 2010-8-14 11:29

当然事情不能一概而论,像你就是很幸运的.但是现在普遍听说风险不小.
认识一个现在德国某著名媒体的管理人,他合伙和别人投资高级房产.前些时候他说情况很不好,现在手上很多房子都还空着,因为高级房所以不愿低租金出租.同时也得还贷款,现在也是负债连身.

么么啊么么

两个字不值,4个字完全不值.
在德国投资房地产,那是钱多的没地方摆的人干的事情.
简单来说,高投资,低回报,劳心费力,还有诸多法律隐患.短时期内也看不到任何利好因素..考虑到各项乱七八糟的费用...买来自住尚能理解,作为投资,不如拿这些钱买lotto...

singing

还是要看城市吧。像慕尼黑，汉堡，地段好的房子还是容易出售的。而且房价也涨得厉害。
出租就没有必要了。
收益自然是没有股市的高，但是也没有什么风险。几十年后买掉可能还有点余钱去养老院。就当对冲货币贬值或者通货膨胀的工具吧。前提是大城市好地段。

wey

大多数人是租上传下来的房子拿去出租，自己去买房来出租身边真的没有。

cuteodie

可是在德国，租房的人比自己拥有房产的人还是多很多的吧。如果没有人愿意投资租房市场的话，那么这么庞大的租房需求又如何解决呢？

不知道这种租房中遇到问题租户的比率会是多少？

liux

问题租户的比例很难讲，但是你要碰到就够你受的了。
出租房绝大部分还是在那些公司收上，集中管理的，这样管理成本分摊下来才和算。要是私人买自己管理是够操心的。
以前在文学城上看过一个帖子，在美国那几个中国人也是算来算去买房子投资合算，就一起贷款买下以栋大楼，委托一家公司管理，回报率还是比较可观。