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发表于 2012-4-29 22:20
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本帖最后由 flyingbullet 于 2012-8-11 17:52 编辑
终于完成一部分了。 这次花的时间可真多。写了3000个字。所以决定这次要让大家破费20巨猿，慰劳一下自己。 不过分吧？ 呵呵.
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对柏林房地产感兴趣的朋友可以多留意一下Tagesspiegel. 那里几乎每星期都有发表关于柏林房地产的信息。我的很多材料都是他们提供的。 Berliner Morgenpost真小气，都是收费的。可惜大伙了。
德国16个城市的房地产最理想。
Berlin, Hamburg, Potsdam, Hannover, Erfurt, Dresden, Leipzig, Düsseldorf, Köln, Würzburg, Freibug, Stuttgart, Heidelberg, Regensburg, Frankfurt 和 München。
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一个很好的网站: http://www.leerstandsmelder.de/berlin
在这里可以看到在德国众多城市(数字还不齐全，数据可不可靠我也不能完全保证)里具体街道和号码那里是否是空房。
这个网站是由网友创立的， 宗旨是使房地长(空房)信息更公开化(Transparenz).
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15.05.2012
柏林
http://www.tagesspiegel.de/wirts ... storen/6618126.html
柏林的房地产还是有很大的潜力的， 尤其是高档次租房能拿到很高的利润。
2011年柏林平均租价是6,59Euro/m2, 但是柏林的房地产市场是多元的，就是说并不是一个房地产市场。
租价最高的区域是Unter den Linden, Rosenthaler Platz, Hackesche Höfe und Alexanderplatz。
在这些区域里最好位置的租价平均达到15欧， 比慕尼黑还贵。
排名第二的是Charlottenburg-Wilmersdorf，好的位置租价要14,25欧。
让我感到惊奇的是Pankow的租价也达到13欧。上升那么快。
http://www.sueddeutsche.de/15Q38 ... -Wertminderung.html
在今后的几十年里， 欧洲各国的办公楼房地产有贬值的倾向。为什么会这样？ 有以下原因。
1. 法律上规定， 对今后的办公楼有更高的要求。比如: 保暖，新的技术，省电，持续性等等。
2. 很多的办公楼都比较老。 比如德国: 59%的办公楼都健在1950和1960之间。把老的办公楼重新专修是需要很昂贵的。
柏林讨论新的住房政策。
他的目标是: 柏林自己的房产公司的租价不能超过收入的30%。
租价四年内只能最高涨15%， 目前是三年内涨20%。
柏林的空房率在过去的一年里从3%降到今年的2,6%。很多家庭在市中心已经组不到便宜的住房， 所以导致很多家庭往柏林边区的区域转移。比如: Marzahn-Hellersdorf和Reinickendorf的空房率大幅度下降。
柏林租房需求量甚至大到让那些房地产公司不需要花钱打广告。久房还没有转修好，就已经被租出去了。
慕尼黑
http://www.welt.de/regionales/mu ... en-noch-teurer.html
太可怕了。如今在慕尼黑看房子都需要交钱了，40欧。 赚钱真容易。 呵呵
2011年慕尼黑的房地产交易量是93亿欧元，比2010年多了13亿。
房价涨了10%。 目前最贵的是25 000欧每平方米。
慕尼黑高价住房将来还会继续涨。
17.05.2012
莱比锡
http://www.bild.de/regional/leip ... -24167592.bild.html
租价在好的地段要9欧，更好的(Toplage)要11欧每平方米。于去年相比涨了10%。
某些Eigentumswohnung都要一百万欧。有三个房间的住房平均涨了15%。
不仅外来的投资者在莱比锡买房，莱比锡本地人自己也买房， 除此之外很多来自德国其他州的退休人也在莱比锡购买房子，来享受莱比锡文化。
柏林
http://www.bz-berlin.de/archiv/i ... article1459861.html
柏林的租价和房价已经超过联邦平均价了。Weißensee的住房(Wohneigentum)涨的最高，平均2393,74欧，近58%。(与2011年对比)。 目前柏林Eigentumswohnung的平方价是2156欧，高于德国平均价400欧。柏林Mitte区以3853欧每平方米据柏林之首，涨18%。同在Mitte区么平方米偶尔以9000欧转让房东。最高的租价能达到24,30欧每平方米。谁想住廉价的住房，可以在Hellerdsdorf能找到。那里的租价现在还仅仅是5,2欧，但也比去年涨了16%。全柏林的租价平均在7,6欧， 比去年涨了9%。柏林今后几年的租价和房价必定会张。
http://news.immobilo.de/2012/05/ ... fo+-+immobilo.de%29
柏林市政府准备在2014年拿纳税人的前来补贴建新房的投资者。左党和绿党希望立即就执行。另外SPD想不仅是投资者， 而且是私人投资者也能拿到政府补贴。 现在还在讨论中。
我个人估计这个政策在不久的将来一定会实施。原因很简单， 所有柏林党派一致同意，某些党派想马上，其他那些准备在2014年实施。这是迟早的事。
Nürnberg
http://www.abendzeitung-nuernber ... ere-Mieten-steigen/
属于第二线城市的Nürnberg也逃不了房价租价上涨的命运。平均房价在2400到3000欧之间。好的地段要4000欧以上。房价(Haus)在交通方便的地段价钱比前几年翻了一翻。
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21.05.2012
法兰
http://www.handelsblatt.com/fina ... mieten/6647576.html
法兰2011年办公楼租价利润上涨度为3,9%， 而今年只有3,6%，比去年下降0,3%。 今年在法兰投资办公楼不太理想。
慕尼黑
http://www.ftd.de/finanzen/immob ... lagen/70038953.html
慕尼黑的地皮价平均涨了15%到30%。 建新房每平方米需4000欧。最令人担心的是高价住房市场(Luxusimmobilien), 这里平均价均在8000到15 000欧左右。目前市场上出现过多的高价住房。除高价住房外， 慕尼黑房价和租价都还会再涨。 其中一个原因是人口保持持续增长。
汉堡
http://www.ftd.de/finanzen/immob ... nraum/70038950.html
据汉堡第一市长Olaf Scholz称， 汉堡的居民将在目前的近1,8百万会在2030年涨到1,9百万，多数人还是希望能住在市中心附近的区域。汉堡新房租价平均在13,5欧左右，算是德国最高的城市之一。虽然汉堡在2011年批准了6000套新房的申请， 但是租价还是没有明显下降， 保持在10,5欧以上。汉堡的"Bündnis für das Wohnen"建立以后，今后的审批速度会大幅度下降。 建新房手续也没有那么麻烦。
德国房地产局面
http://www.ftd.de/finanzen/immob ... blase/70038943.html
德国的房地产几年来一直受到国际机构投资者的欢迎。在2011年里他们在德国房地产市场上投资了近50亿欧元。据专家们认为， 他们的投资总额今后会继续上涨。
在德国的少数城市的某些地段房价出现泡沫显现， 但是对于德国总体来说房地产市场还很落后。 从1990年开始，德国的房地产每年只涨了0,7%。欧洲首都房价对比， 柏林以平均价1800欧远远低于巴黎的8000欧，维也纳的6000欧平方米。这种悬殊的差距更是使外国投资机构继续投资柏林。比如他们去年在柏林投资了23亿欧元， 是全德国外资总额的50%。(慕尼黑只占了3,4亿。)
同时新数据显示，国外投资者也慢慢小心起来，其一使他们的投资质量改善很多， 其二使他们更关注长远利润， 不想做短期投资。房价和全年租价的比例之所以越来越大是因为很多私人投资者的缘故。他们更注重短期投资，买了房子尽快出售。慕尼黑的比例(Faktor zwischen Kaufpreis und der Jahresnettomiete)是22 , 汉堡是21. 某房地产专家称， 比例超过14的都算贵。
德国的人口出现下降的显现， 但是对于住房的需求在今后20年里不但不会下降， 还有可能上升。理由有二。 其一是， 独自家庭(Single-Haushalt)持续上升。 其二是，对老年人而讲，如果保持一样的生活质量，他们需要更大的住房面积。
所以我认为，德国的房地产还有20多年的好景
29.05.2012
总体状况
http://www.finanzen.net/nachrich ... keine-Blase-1885500
Bausparkasse Schwäbisch Hall总经理， Matthias Metz称，就算某些地方的房价上涨了很多，德国当地产总体还是非常健康的。
http://de.reuters.com/article/topNews/idDEBEE84R00D20120528
来自法兰的“Deutsche Wohnen“前几天在德国各地， 尤其是是
15.07.2012
以下都是六月二十三号前的关于房地产的新闻。
德国房地产公司联盟(Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen)，简称GdW, 认为国家还需要提供更多的住房维修补贴(Förderung der Gebäudesanierung). 他指出，在能量转型和住房维修的补贴的上有着很大的区别。Gedaschko,此联盟主席称，德国房地产行业今年在维修的投资上会突破100亿欧元。投资新房的总额将会提升25%，共30亿欧元。GdW代表全德国3000家房地产公司，他们共有6百万套住房(Wohnungen). 他们经营了全德国30%的租房。
德国租房者联盟(Mieterbund)称， 德国在2017年会缺少 825 000套住房，尤其在大城市。到时候会出现这样的局面: 普通房越来越贵， 高档次住房反而不缺。据来至汉诺威的Pestel-Institut统计， 目前德国的10大城市已经缺乏100 000套住房。与此同时高档次的住房相对来比建的比较多。
德国的租房到今年年底会涨2% - 3,5%。
德国今年总建设的面积达到两千二百五十万平方米。柏林的建筑面积达到五百三十万平方米。排名第一。Hochtief Solutions公司旗下共有建筑项目面积689 000平方米，据第一。2009年德国大部分都建商业房地产， 2011年建的大多是住房。住房的比例占50%左右， 达到11Million平方米。
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17.07.2012
(以下新闻出自2012年六月中旬)
德国读“房地产学“的大学排名，
1. Irebs Immobilienakademie in Eltville (Rheingau)居第一位。
2. EBS Business School in Oestrich-Winkel
3. Duale Hochschule Baden-Württemberg
http://www.welt.de/wirtschaft/ar ... zu-jedem-Preis.html
越来越多的德国人在瑞士买房， 其最主要动机就是保值。很受欢迎的地带是Zürich或Genf河边。某些别墅价值达52Millionen 欧元。
http://www.handelsblatt.com/fina ... oniert/6786642.html
杜塞和克隆有越来越多的办公楼被改转为住房。
24.07.2012 (新闻出自28.06 到 10.07之间)
如果谁想在柏林买卖或者租餐馆，酒吧，可以再LocaBerlin.de上免费登广告。
Commerzbank将退出房地产和轮船制造业(Real Estate and Ship)。
Immobilien Zeitung再次被誉为最佳房地产媒体。(Immobilienjournalismus (WVFI),)
Karlsruhe, Regensburg, Ingolstadt oder Münster的房地产前景很客观。Münster的房价从2007年到现在涨了30%。德国房地产的未来还是在大城市。在柏林只有15%拥有自己的住房，其他都是租的。
柏林，柏林，还是柏林。 柏林的Marzahn 区都被投资则看中。
由于欧元危机导致很多南欧人道德国，尤其是柏林和汉堡买房子，使柏林房价上升。
http://www.wiwo.de/finanzen/immo ... -fahrt/6814772.html
慕尼黑今年第一季度房价再次提升13,5%
在同一时间法兰的房价升了6,13%。
斯图加特3,15%
Hypo Real Esate去年又损失了100亿欧元。
德国老年人越来越多， 但是适合老年人的住房相对越来越少。国家也删除了对此的补贴。
Thüring的房地产也在持续不断的升值。
德国以下城市被誉为第一线城市: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart
德国今年第一季度只有33000套房被拍卖，
02.08.2012
http://www.spiegel.de/wirtschaft ... tudie-a-847835.html
最新数据统计， 从2003年到2011年之间， 德国的Eigentumswohnung平均涨了10,5%。
尤其是在大城市。 比如汉堡在同一时间涨了31%， 柏林涨了39%。
平方米价格最贵的是慕尼黑 4200欧，
第二是汉堡3100欧， 第三是法兰2900欧，柏林比较"便宜"才2200欧。
虽然房价一直在上涨， 但是德国房地产市场处于非常健康的状态， 并没有泡沫显现。
4个理由，德国为什么没有泡沫。
1. 租价和买价上涨速度平衡。(只有在汉堡和慕尼黑出现不平衡显现，买价涨的比租价高9%，21%)
2. 人们的收入也在增加。
3. 需求大于供应.(不是因为炒房而买房， 而是因为买房而买房。)
4. 银行贷款没有上升。
11.08.2012 (01.08 – 05.08.2012)
关于德国房地产是否有泡沫显现有不同观点:
德国联邦银行: 德国某些城市房地产市场有泡沫显现。
IW研究院主席称: 德国房地产没有任何泡沫显现。
谁对谁错？ 很难讲，已去世的知名美国经济学家 Milton Friedman曾说过， 泡沫都是等泡沫破了以后才知道。
他们到底谁对谁错呢？ 都对也都不对。 他们的出发点不一样，都有自己的利益。
慕尼黑从2003年到2011年之间房价上涨23%，汉堡在同一时间上涨31%，但是在过去的12个月里，房价上涨的16%， 趋势明显上升。如果在汉堡房地长压力不下降，迟早会出现泡沫。
比汉堡更严重的是柏林， 在2003年到2011年房价上涨39%(我上次提过)。 2012年第二季度上升2%。 Engel & Völkers房地产公司称，我们没有看到德国有房地产泡沫，尤其是柏林。
柏林房地产是全德国最突出的。柏林房地产的买卖率是最高的。 有点überhitzt.
租价和收入的比例:
柏林23% (柏林区域之间的差异比较大)
慕尼黑: 23,7%
德累斯顿: 21,2%
杜塞: 19,8%
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发表于 2012-4-29 22:15
