关于被迫搬家的经济损失

hyena

两年前和Hausverwaltung签了无限期的住房合同，年初时Vermieter（Vermieter委托Hausverwaltung把房子出租给我们）通知我们他要卖房子。现在房子卖出去了，新的Eigentümer要把房子留着自己住，我们必须搬走。德国法律规定如果新的Eigentümer能证明房子是自住的话，房客必须搬走，这一点已经很清楚，没什么可说的，我们的问题是：

1.        是否如新的Eigentümer所说，我们只有三个月的时间找房子搬家。有同事告诉我，这种情况的Kündigungsfrist是一年。
2.        被迫搬家的经济损失，包括搬家费，DSL Ummeldung等等的费用，是否必须我们自己承担？

我们和Hausverwaltung的关系不错，新的Eigentümer也不是不讲理的人，不过搬家毕竟不是很简单的事，尤其像我们这样东西很多还带着小孩，所以想了解一下这里面是否有我们可以争取的权益，没有也就算了。

哪位高人了解这方面的法律请指点一下，不胜感激。

快乐的园丁

1.确实是3个月，时间是他们登入grundbuch开始就可以kuendigen你们
2.自己承担

你们可以和房东协商，宽限一段时间。他们坚持3个月的话你可以试试要求减免房租。不过这个都是协商的事情，没有法律依据可以支持。
可以商量，因为房东也怕撕破脸，如果房客赖着不走，要打官司，房东一般也怕惹这个麻烦。所以可能会退一步，给你们些补偿吗，虽然他没这个义务。

Truecar

这个我知道得比较多，因为我的情况和楼主一样，不过我办了傻事，就不多说了。

当时我查了很多法律，我可以提供一些信息给楼主。

最最重要的是，不要自己kun租房合同！！！！！除非他给你提供让你满意的条件。

德国法律对房客的保护是很全面的，如果房子转手，新的房主必须接下以前的租房合同！！！不能涨价，不用签新合同（如果签新的，只能换一下账户名字之类的信息，不能变更条款和房租！），当然房客要同意签新的才行。

不知道房子在什么地方，各地法律有所不同，甚至一个城市的不同区里都有所不同，一定要了解清楚！比如在柏林的Tempelhof区，新的房东以自用为理由撵房客，只能在房子转手7年之后，就是speerzeit！而在Neukölln区就是3年。也就是说，如果你住在Tempelhof，自己不同意搬走，那么他只能等7年之后才能撵你。

所以不管他说什么，你都不能自己kun房租合同，要让他来kun你。但是房东受到很大法律限制，kun你不是那么容易的。同时注意，即时全额缴房租，不要让对方抓到你欠房租的把柄，否则kun你的很容易了。

在柏林，很多人买了带房客的房子，为了让房客自愿搬走，提供5000欧元的好处费！还管给房客找房子和搬家！

另外，原先的房主卖房子的时候问没问你们愿不愿买？法律规定你作为房客有优先购买权，如果他没问你，你没提供书面的不购买意向，那么你可以告他，他卖房子给现在的房东根本就是非法的！侵害了你的优先购买权。

好了，现在新房东以自用为理由kun你了，如果你所在地的法律没有speerzeit，那么他也不能只给你3个月期限。房东kun房客的期限是跟你已经租房的时间有关的，你已经租了两年，应该有半年以上的时间，这个我说不准，总之要看当地法律。

新的房主即使是自住，房客也不一定要搬走！打官司的话时间可以拖得很长，特别是你这种有小孩的（越小越多越有利），法官可能判你不搬走。新房东自住的理由也要经过审核，不是他说一句就行的，必须证明才行，在柏林，必须住够18个月。也就是说，你搬走之后他只在里面住了一年就搬走了，把房子另外出租，那么你去告，他要承担你所有的损失，包括新房和旧房之间房租的差异和利息！

所以，你不要被对方吓唬住，你有租房合同在手，绝对是有利地位，对方好话好说给你经济补偿，那你可以考虑搬家。对方要来硬的，你别怕，找当地的Mieterverein或者律师，不用到打官司的地步对方就软了。

快乐的园丁

Truecar 发表于 2012-6-9 09:06
这个我知道得比较多，因为我的情况和楼主一样，不过我办了傻事，就不多说了。

当时我查了很多法律，我可 ...

这个我觉得可以探讨一下，

据我所知，
1.新房东是可以涨房租的，但是有个幅度的限制，还要参考当地的mietspiegel，只是不能随口开价而已
2.所谓sperrzeit是特殊情况，楼主这种情况应该不包括在内的，房东可以按照合同规定的期限kuendigen。
在以自住为原因的情况下，eigenbedarf是要被审核，不能随口说的
4.关于好处费的情况，并不该是常态，是因为房主耗不起的情况下，打官司房东不一定会输，但是光脚的不怕穿鞋的，判下来房客还可以拖欠，赖账。个人觉得有这样RP不好。
5.vorkaufsrecht不是自动有的，而是需要实现书面形式约定好的

建议楼主1让房东kun你，二和房东谈条件，减免最后1,2个月的房租我看比较靠谱，不要走到打官司那一步，那样费时费力，很可能要费钱，咱们中国人好像不会像很多德国人破罐子破摔判了也不交，三思吧

cd-f

我跟楼主情况相近，房东是个人，他已经带中介来看过房，并且房子已经在网上挂牌销售了。如果买家是自用住房，我打算到Mieterverein 咨询下搬家事宜。

pearl

lz要是还没入Mieterverein，现在明显应该考虑去入一下了

hyena

快乐的园丁 发表于 2012-6-9 08:34
1.确实是3个月，时间是他们登入grundbuch开始就可以kuendigen你们
2.自己承担

谢谢你提供的信息。我们能查到的也差不多是这样的。

hyena

pearl 发表于 2012-6-9 11:14
lz要是还没入Mieterverein，现在明显应该考虑去入一下了

我们确实没有入。不知道现在入是否还来得及。
如果按3个月的Kundigungsfrist算，我们最多能住到11月底。不知道该则么办。

hyena

Truecar 发表于 2012-6-9 09:06
这个我知道得比较多，因为我的情况和楼主一样，不过我办了傻事，就不多说了。

当时我查了很多法律，我可 ...

谢谢你码了这么多的字，提供了这么多信息。我们在拜仁州，不知道在哪儿可以找到相关的法条，可以清楚解释你所说的Sperrzeit.

pearl

hyena 发表于 2012-6-9 11:26
我们确实没有入。不知道现在入是否还来得及。
如果按3个月的Kundigungsfrist算，我们最多能住到11月底。 ...

要不先去咨询下吧，一般好象是加入后三个月以内的事儿不管，跟很多保险一样的