买老房注意问题

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 13:16

本帖最后由 XIX公主于 2013-5-7 12:19 编辑

iohsu 发表于 2013-5-7 12:06
还没去实地看过，公主说说地基需要注意什么？什么叫扎实的地基？建材石头怎么分好坏？厚度？还有什么别的 ...

地基的问题是比较难说，但是你可以从房子地皮是否是坡？是否地下有采煤？矿业？地下水结构？等等这些来半断这个房子地基是否有移动倾斜等因素的可能。当然，我们都不是专家，所以要明确这些问题，还是最好找专界拉验证。

至于石头的问题，看你是什么石头了，墙体材质是什么？厚度多少？是否从地下室到屋顶都是同一种建造材料？当然还要看房子原始建造时候的主人是谁？什么背景？是穷人？还是富人？是自己造的还是当年就是公司造的？等等。。。。

一般来说Massivbau，只要不是当年自己建造的，都不会说倒就倒的拉。如果是自己造的，那就不好或了，当然不是说自己造的就一定会差。

至于你列出的那些信息，在我看来这个房子要修整的是
Ölzentralheizung
Elektroinstallationen
die Fenster （这个不用着急换，可以过几年再统一换）

其他的都是自己口味问题了，浴室什么的都是弄过的，如果式样喜欢，不一定要重修的。

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 13:17

iohsu 发表于 2013-5-7 12:14
20来万里大概10万地皮的，这也是我有点犹豫的地方，买老房子看中的是地皮，可惜这个地皮不大。不过我看得 ...

多少小的地皮？

我一般是不建议买没有怎么保养的老房子的，因为到手后你要直接花很多经历和金钱去大修，很麻烦。

iohsu · 发表于 2013-5-7 15:18

XIX公主发表于 2013-5-7 13:16
地基的问题是比较难说，但是你可以从房子地皮是否是坡？是否地下有采煤？矿业？地下水结构？等等这些来 ...

多谢公主，心里有数了，呵呵！如果真要买，下手之前打算找个Gutachter。

我看这个说了屋顶的保暖层，但是没谈到外墙的，还得去问一问。烧油的暖气是比较费钱吧？公主家用的什么？房主还住在房子里，我们买来出租，考虑直接租出去，以后再慢慢换，可行吗？

iohsu · 发表于 2013-5-7 15:18

XIX公主发表于 2013-5-7 13:17
多少小的地皮？

我一般是不建议买没有怎么保养的老房子的，因为到手后你要直接花很多经历和金钱去大修 ...

200多平米的DHH~~~

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 15:24

iohsu 发表于 2013-5-7 14:18
200多平米的DHH~~~

对我来说那是太小了，而且是DHH，感觉已经买老房子了，EFH 500平的地皮这些硬性要求我还是要的。
当然，这个因人而异，因地区而异的，你自己如果满意这个房型和大小，那就可以了。

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 15:33

本帖最后由 XIX公主于 2013-5-7 14:35 编辑

iohsu 发表于 2013-5-7 14:18
多谢公主，心里有数了，呵呵！如果真要买，下手之前打算找个Gutachter。

我看这个说了屋顶的保暖层，但 ...

没谈到外墙的估计没有做外保暖，但是，看你什么墙体材质，什么厚度了。我们家就不需要做外保暖了（我们1面已经做了），做了带来不了太多的效益，就是投资和实际的节能不成正比，做的不好，反而容易使墙体发霉。我家是50cm的石头房子，冬暖夏凉。所以我们不做外保暖了，只换窗户，而且窗户也只需要双层玻璃即可，3层玻璃对于我们的墙体质地和性能也没有什么优势，不用浪费这个钱了。当然这些不是我们自己说了算的，找了专家测量评估后的结果。

我家也是烧油的，油价的确一路上彪，所以是比较贵，但是另外一个贵与便宜的区分就是房子本身的保暖性能。所以这个不能一概而论烧什么贵什么便宜。我家的油暖是全新的设备，设备的新旧也直接关系到耗费油的多少，所以你这个房子里的是老设备，如果其他条件与我家一摸一样，我也能大致判断，会比我家来的费油。（这个只是大致判断，牵扯到能耗的有太多其他因素了）

如果你直接出租，那这个贵不贵的就有租客承担了，你们当然可以慢慢换了。以后直接换烧气的吧。另外，我们家引进了壁炉取暖，也就是为了节省点油耗的费用。

iohsu · 发表于 2013-5-7 16:04

XIX公主发表于 2013-5-7 15:24
对我来说那是太小了，而且是DHH，感觉已经买老房子了，EFH 500平的地皮这些硬性要求我还是要的。
当然， ...

我对这点也有点纠结，本打算至少3-4百平的EFH的~~~只是这边地价不便宜，同样保养程度的，估计得再砸进去几万，得好好考虑考虑~~~公主家的森林公园那是一个羡慕死人哪，呵呵

iohsu · 发表于 2013-5-7 16:05

XIX公主发表于 2013-5-7 15:33
没谈到外墙的估计没有做外保暖，但是，看你什么墙体材质，什么厚度了。我们家就不需要做外保暖了（我们 ...

明白了，得好好看看墙体

XIX公主 · 发表于 2013-5-7 17:58

iohsu 发表于 2013-5-7 15:04
我对这点也有点纠结，本打算至少3-4百平的EFH的~~~只是这边地价不便宜，同样保养程度的，估计得再砸进去几 ...

这些硬性要求个人觉得比房子的状态更重要，因为这些是你今后再花钱也改不了的地方。房子到手状态一般，可以事后花钱花力气改造的。

我家森林公园也不是我们一定要的，对我来说有个500平米花园就够了，当然大了总比小了好，而房子其他方面也很符合我们的要求，所以当时我们就拿下了。

iohsu · 发表于 2013-5-8 10:27

本帖最后由 iohsu 于 2013-5-8 10:32 编辑

XIX公主发表于 2013-5-7 17:58
这些硬性要求个人觉得比房子的状态更重要，因为这些是你今后再花钱也改不了的地方。房子到手状态一般，可 ...

说的有道理，不过我们不是自住，所以对这个也没有太硬性的要求，还得考虑考虑租售比。

这房子附近几百米还有个EFH，地皮近400平米，1922年的房子，水电暖屋顶外墙保温几乎都在05年换过，居住面积也大不少，貌似更吸引人。可惜要多几万，心里感觉压力有点大阿

要是自住，我肯定选这个！用来出租的话，贷款压力大的同时，也怕太大不好出租呢！纠结中~~~周末打算两个房子一起看看

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 10:37

iohsu 发表于 2013-5-8 09:27
说的有道理，不过我们不是自住，所以对这个也没有太硬性的要求，还得考虑考虑租售比。

这房子附近几 ...

如果买来是投资出租的，那要求和自主房选择起来有所不同，这方面我就没有什么经验了，因为没有经历过，不确定什么是对出租房比较重要的因素。这个要你们自己去拿捏了。

iohsu · 发表于 2013-5-8 10:57

XIX公主发表于 2012-8-8 10:30
你直接找Gutachter看，等于也就是告诉房主你相中此房了。如果后面Gutachter说房子好，你想还价也难了。 ...

公主，你们当时的房子有中介吗？和中介谈价钱的还是直接和房东？大概讲了多少百分比的价格？

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 10:59

iohsu 发表于 2013-5-8 09:57
公主，你们当时的房子有中介吗？和中介谈价钱的还是直接和房东？大概讲了多少百分比的价格？

我们没有中介的，和房东直接谈价格的。当时降了大概6%的价格吧，房主开价就比较平的，所以我们也没有拼命讲价。

iohsu · 发表于 2013-5-8 11:26

XIX公主发表于 2013-5-8 10:59
我们没有中介的，和房东直接谈价格的。当时降了大概6%的价格吧，房主开价就比较平的，所以我们也没有拼命 ...

没中介就是好，私人房源现在真是少~~~

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 11:32

iohsu 发表于 2013-5-8 10:26
没中介就是好，私人房源现在真是少~~~

对的，所以当时如获至宝，价格也合适，就毫不犹豫买了。

Jfan · 发表于 2013-5-8 13:44

问问专家们
地下室潮湿是不是一个很大的问题啊？看了一个联排房地点格局都不错，就是地下室潮湿摆了1-2个月了也卖不出去。如果这个问题要解决大概要多少费用呢？

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 14:09

Jfan 发表于 2013-5-8 12:44
问问专家们
地下室潮湿是不是一个很大的问题啊？看了一个联排房地点格局都不错，就是地下室潮湿摆了1-2个月 ...

我们看2手房，不管房子多好，地段多好，价格多好，如果地下室潮湿的，直接就否定掉了。

Jfan · 发表于 2013-5-8 14:15

XIX公主发表于 2013-5-8 14:09
我们看2手房，不管房子多好，地段多好，价格多好，如果地下室潮湿的，直接就否定掉了。

对啊那个中介还说大概2万可以解决，估计也是胡说的吧。家人全是一致反对买这样的房子。

XIX公主 · 发表于 2013-5-8 14:18

Jfan 发表于 2013-5-8 13:15
对啊那个中介还说大概2万可以解决，估计也是胡说的吧。家人全是一致反对买这样的房子。

2万能彻底解决就算运气很好的了，主要怕砸进去无数的钱财，却解决不了根本问题，所以一般地下室潮湿的房子没人要。

lara_wawa · 发表于 2013-5-18 11:01

jingnan 发表于 2013-4-30 13:37
一直没看到这个贴。
8万确实很便宜，地方也应该不错，110平米很小的，你虽然现在单身，但不会单身一辈子 ...

感谢详细的回复，对我很有帮助呢
那个房子我一个人去看过了，真心太破旧了，外墙什么的看着还行，但是从电路到水管到绝缘层什么的，因为老太太一个人住所以也没精力没钱去弄，从70年代就没再更新过了，全都要重新做，就如同你说的一样从里到外全部翻修的话，30万差不多有了。
就一个人还要工作，实在没有精力和勇气折腾这种房子，所以就算了，还在继续找房，如果有不懂的地方还会来请教你的，再次感谢！

lara_wawa · 发表于 2013-5-18 11:08

并非如此发表于 2013-5-7 10:27
这么老房子，卖这么便宜，不会是bauerhaus吧，不管怎么说，如果你不是打算推了，重新建，那么最好找建筑 ...

不是bauerhaus，小镇中心巴掌大的一个小地皮，没花园没车库，没nebengebäude或者scheune什么的。
这房子一直是个老太太住，现在过世了，生前身体一直有问题所以房子从70年代就没再修葺过了
如果地皮够大，认可就花这份钱当买地皮建新房也行，房子去看过了，很悲剧的状态，地皮实在是小，100坪的样子，推了建新绝对不值所以就算了。
多谢回复~

iadyebot · 发表于 2013-8-12 17:03

好贴学习兼马克下！

red_bat_2001 · 发表于 2013-8-12 21:25

好贴，留名一下

ZSWX · 发表于 2013-11-29 23:06

楼主帮忙！
我的60年代的老房子，地下室两个间房间抹了灰(verputz)的墙,离地面半米高处墙皮脱落。其它没有抹灰的砖墙没什么变化。这是不是夏天维修时，工人进出地下室不关门，使得冷热空气在地下室交融产生潮湿？还是有别的原因？
找了家专业公司，看了之后给了个 Horizontalsperrede 报价。说是往潮湿的地方注射一种化学物质，起到防止潮湿的作用。Horizontalsperrede 每延米384欧。墙面Sanierputz包括铲除老墙面每平方米236.43欧。有人了解这种技术吗？怎么听起来不那么靠谱。
另外一家专业公司给了个传统做法的报价，他们是外墙挖开做防水，内墙也是Sanierputz。两家的价格差不多少。都是天价，比建个Keller能便宜点。
这家公司还给了一个直接在里面做的报价,比在外墙做便宜45%，我问他两种方法的效果，他说两种效果一样。真是晕！都一样为什么还分里外？
现在纠结的是到底有没有必要做这个？我们入住后地下室门做了密封，现在地下室的湿度是正常值。如果不做任何防水，直接把墙皮脱落处重新抹灰，是否还会再脱落，感觉危险很大。还有没有其它实惠方法？楼主有这方面的经验，给支个招吧，先谢了！

烁月 · 发表于 2013-12-8 21:07

楼主求助，你觉得这个房子可以买吗？很喜欢这个位置吖。谢谢

http://www.immobilienscout24.de/ ... arType=RESULT_LIST#

jingnan · 发表于 2013-12-9 10:31

ZSWX 发表于 2013-11-29 22:06
楼主帮忙！
我的60年代的老房子，地下室两个间房间抹了灰(verputz)的墙,离地面半米高处墙皮脱落。其它没有 ...

对不起，才看到。

我觉得要看为什么墙皮脱落，是否严重。

如果是潮气从墙外进来的，那一定要治。治的方法确实两种，一种是成排打眼，灌入一种胶水，使墙体不透水了。另外一种是墙外开沟，在外面重新绝缘。我觉得从外面做好，把水拒之墙外。

你能否登个照片，给看看多大面积。另外回忆下，是否墙发潮和下雨有关。

我有个房的有间地下室开始时候我一进去就发现那件房墙纸受过水，而且有过霉，但打开墙纸后发现只是纸表面，而且那间房间以前在凉衣服。是结的水，重装修后果然没有事情。

我觉得，可以把鼓起来的PUTZ先都敲掉，观察下是否发展。没必要先几千几千地花钱。如果房间里面是干燥的，应该没问题。

jingnan · 发表于 2013-12-9 10:34

烁月发表于 2013-12-8 20:07
楼主求助，你觉得这个房子可以买吗？很喜欢这个位置吖。谢谢

http://www.immobilienscout24.de/expose/7 ...

这个房子，看样子在市中心，地皮不错。

房子是我说的典型的老房子，要修好基本完美，你要花10多万，2到5年时间。

具体是否合算，你自己估计。

mib · 发表于 2013-12-9 11:08

烁月 · 发表于 2013-12-9 18:42

jingnan 发表于 2013-12-9 09:34
这个房子，看样子在市中心，地皮不错。

房子是我说的典型的老房子，要修好基本完美，你要花10多万，2 ...

谢谢！主要对翻修完全不在行，打算找个装修队问问，让他们全力整修一年。再次感谢！

祈晴 · 发表于 2013-12-9 20:34

好贴留抓

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