想买正在出租的二手房，该由谁来昆租客？求法律依据

BrettonWood

小女子看中了一套二手房，按照中介提供的资料和描述，地段朝向格局等都无懈可击。昨天和中介联系时被告知，我必须先签合同交钱，然后以新房主的身份由我自己和租客解约。我问如果租客赖着不走怎么办，中介开始忽悠说：如果我是Eigenbedarf是完全可以昆掉租客的，如果租客耍无赖不搬，就要和他打官司，不会有人想因为这个吃官司所以肯定就乖乖搬走了。。中介还说：实在不行我可以成天到租客所在单位去上访，去闹，直到租客搬走。。。

这个解释令我很不能信服。我觉得这在法律上是说不通的。因为和租客签租房合同的是以前的房主，我即使成为了新房主，也和租客没有任何书面的租房合同，如果没有这种租赁关系我们有什么权利和房客解约？难道目前的租房合同(及租客的押金)也会在我买房时一并转到我头上？否则租客完全可以抵赖说和他签合同的是前房主，我没有权利赶他走。而前房主到时候拿到卖房钱早就拍屁股闪人了，中介也拿到中介费拍屁股闪人了，谁还会来管这个烂摊子？

以前听人说，买二手房一定要前房东把租客昆掉，搬走了才能签合同。这和中介说的完全南辕北辙。请高人解答这个租客的租房契约到底应该由谁来解除？中介的说法有哪些是真，哪些是假？

先拜谢各位高人

orionsnow

买二手房一定要前房东把租客昆掉，搬走了才能签合同。

因为法律保护房客，房租合同是有继承性的，房客不走，合同就自动转移给买房子的人。但是现在的房东可能是没有理由赶走房客，所以才容忍房客在里头。一般卖房子前都要和房客商量，请他们自动搬走的。但是房客赖着不走也是没的。

中介基本上就是在呼悠你，没兴趣具体点明哪句话是假的了。

莱尔

的确是这样的，很多房子都是连着mieter一起给新的eigentuemer的
如果他在里面住10年，kuendigungsfrist大概就有一年多——这还是你有eigenbedarf的情况下。
如果签的是普通的unbefristet的mietvertrag,他如果不犯事养藏獒吸毒之类的，基本是不准赶他走的。

orionsnow

你那中介是中国人么？ 很好奇＂上访＂德语怎么说

莱尔

你租房子的时候没发现，mietvertrag都是和hausverwaltung签的么。
然后hausverwaltung把每个月的租金转给你咯，一点都不麻烦～租客感觉都没有

我是big

一般这种房子价格比较便宜一点，因为有租客在里面。

yongzhang

买卖不破租赁。

BrettonWood

orionsnow 发表于 2012-8-9 13:29
买二手房一定要前房东把租客昆掉，搬走了才能签合同。

因为法律保护房客，房租合同是有继承性的，房客不 ...

专业的解答啊！是的，据说现房主只有以Eigenbedarf的理由才能请走居住时间长的房客。这套房的房主人都不在本市，纯投资用途，自然也无权赶走房客了。但是我们买房的目的是自住，因此中介说我们昆掉房客完全合理合法。但是，也有一些无论如何都昆不掉房客的理由。真闹心啊。

BrettonWood

莱尔 发表于 2012-8-9 13:29
的确是这样的，很多房子都是连着mieter一起给新的eigentuemer的
如果他在里面住10年，kuendigungsfrist大概 ...

没错！我们就是这种情况。解约期6个月，从notar合同落实那天算起。二手现房活活变成期房了。
今天又找到一套不错的，解约期更彪悍，9个月。。

和风细雨

你的这房客如有小小孩的家庭的话,你赶不了他的.

BrettonWood

和风细雨 发表于 2012-8-9 17:18
你的这房客如有小小孩的家庭的话,你赶不了他的.

这些倒是打听过了，没有小孩，夫妻两人都50多岁，男的还是知名电子零售商的店长。按说都是挺体面的人。争取会会这对夫妻，探探他们的意思。

pattonoriental

这种6个月，9个月的解约期，要是房客不想走，基本是赶不走的，告也没用。
楼主必须要求房东把房客赶走，至于如何达成协议，楼主就不要管了

blueflora1

算了吧，不想走的话你是赶不走的，还是放弃这个房子吧

rainpolar

上次一个朋友说，租客要是住满多少年，超过多少岁来着，一辈子都不能赶租客走。。。这个太冒险了

BrettonWood

pattonoriental 发表于 2012-8-10 10:12
这种6个月，9个月的解约期，要是房客不想走，基本是赶不走的，告也没用。
楼主必须要求房东把房客赶走，至 ...

如果租客不存在昆不掉的原因，我们又是Eigenbedarf，昆起来也很困难吗？我们昨天又问了另外一个二手的Angebot, 也是这样的流程，貌似这在德国挺普遍的。旧房主如果没有Eigenbedarf的需要，要昆租客很难，所以指望旧房主昆合同几乎是不可能的。
现在只能会会租客看看他的意愿了。

BrettonWood

blueflora1 发表于 2012-8-10 10:57
算了吧，不想走的话你是赶不走的，还是放弃这个房子吧

的确是在考虑放弃。我们这个城市，位置条件最好的往往是这种比较新的二手房。而这种房又大部分都是出租的，那么我们买这种房的可能性岂不是微乎其微了。那些早早腾空的二手房，不是年代太老就是位置悲催。

BrettonWood

看来看去，就没有哪位也是买的这样的二手房且成功昆掉房客的吗？

pattonoriental

BrettonWood 发表于 2012-8-10 10:45
看来看去，就没有哪位也是买的这样的二手房且成功昆掉房客的吗？

当然会有成功的，但是主动权完全在房客那边，这样的情况去谈判是很不利的

Vickimarina

买房尽量避开这种~~~~~~~~~~~

JJMMS

可以谈的，给点搬家费就会爽快多了。